La réussite de votre projet de construction dépend en grande partie des partenaires dont vous vous êtes entouré pour vous lancer dans l’aventure. L’architecte joue un rôle de premier plan dans le processus de construction. Si votre choix est bon, vous avez de grandes chances de mener à bien votre projet de construction.
Le choix de l'architecte
Le choix de l’architecte constitue indéniablement une décision capitale dans le processus de construction. Il n’est pas seulement responsable de la conception et des plans de votre logement, mais veille également au contrôle des travaux et des factures, il compare les devis, etc. Si un architecte vous plaît, demandez-lui une liste de références détaillée, visitez quelques-unes de ses réalisations et demandez aux occupants de celles-ci ce qu’ils pensent de lui. Il convient de trouver un bon architecte qui soit sur la même longueur d’onde que vous, tant sur le plan architectonique - quelle utilité de faire appel à un architecte spécialisé dans les habitations de type espagnol si vous préférez le moderne - qu’humain. C’est pourquoi un entretien préliminaire est essentiel pour vous assurer que vous avez la même vision des choses. Ce premier contact, qui est souvent gratuit, ne vous engage en rien.
L'avant-projet
Une fois l’architecte choisi, le temps est venu de se concerter avec lui. Il est primordial qu’il connaisse votre budget, vos desiderata, vos préférences esthétiques, votre style et vos habitudes de vie, etc. Mieux il vous connaîtra, plus son projet a de chances de vous plaire. Ne lésinez donc pas sur le matériel photo et la documentation.
Suite à ces entretiens, l’architecte rédige, sur base des prescriptions urbanistiques, un avant-projet comprenant une étude du terrain à bâtir, un dessin réalisé sur ordinateur voire une maquette et une estimation des coûts. Le coût de cette étude préliminaire est évidemment inclus aux honoraires.
Si l’avant-projet ne correspond pas du tout à vos attentes, il est peut-être souhaitable de ne pas poursuivre avec cet architecte et de régler ses honoraires pour cet avant-projet.
Le contrat
Le contrat entre le maître de l’ouvrage et l’architecte
comprend une description de la mission,
les honoraires et les modalités de paiement, le
budget disponible pour la construction, le mode
d’exécution des travaux, les clauses de résiliation
du contrat,... Il est également souvent conseillé
d’insérer des détails relatifs au contrôle de l’exécution
des travaux et aux délais.
Pour être certain que votre contrat est complet
et correct, nous vous conseillons d’utiliser le
document type que vous trouverez sur le site
www.livios.be.
Parfois l’accord conclu stipule que l’architecte ne
doit pas se charger du contrôle de l’exécution des
travaux ou que sa responsabilité s’arrête lorsque
le gros-œuvre est fermé.
De tels accords ne sont pas admis officiellement
et sont à déconseiller formellement. L’argent
ainsi épargné ne pèse pas lourd face au risque
de mauvaise exécution.
Dessiner ses plans seuls et les faire signer par un
architecte pour les légaliser est une autre pratique
illégale peu recommandable. C’est certainement
moins cher, mais vous pourriez rencontrer
des problèmes par la suite. Tout architecte est
responsable des défauts de conception éventuels
et, ce pendant une période de dix ans, qu’il travaille
avec ou sans surveillance.
Le dossier de demande de bâtir et le dossier d’exécution
Lorsque l’avant-projet est enfin ficelé et qu’il correspond
parfaitement aux attentes et au budget
du maître de l’ouvrage, un dossier de demande de
bâtir est constitué. Ce dernier comprend notamment
des esquisses de situation et d’orientation,
des dessins de la façade, un certain nombre de
photos du terrain, les calculs relatifs à l’isolation
et évidemment les formulaires de demande de
bâtir. L’architecte se charge de la composition et
du traitement du dossier de demande.
Lorsque le permis est délivré ou même avant,
l’architecte constitue un dossier d’exécution.
Ce dossier comprend les plans d’exécution (les
dessins de la demande de bâtir, ainsi que les
dessins détaillés nécessaires), ainsi qu’un cahier
des charges et un métré.
Le cahier des charges présente tout d’abord
une partie administrative reprenant le prix, le
délai d’exécution, les amendes, etc. Il comprend
également une partie technique dans laquelle
l’architecte décrit les travaux et donne des directives
relatives à l’exécution. On y trouve aussi le
choix des matériaux, la couleur, les dimensions,
la mise en œuvre, etc.
Le métré est un relevé détaillé des quantités de
matériaux à utiliser et sert de base au devis des
entrepreneurs, de sorte qu’il doit être clair et
complet. Malheureusement, tous les architectes
ne sont pas aussi scrupuleux et certains même
n’établissent pas de métré, ce que vous ne pouvez
absolument pas accepter en tant que maître
de l’ouvrage.
L’entrepreneur et l’architecte
L’architecte vous aide à comparer les devis des
différents entrepreneurs et à choisir le plus approprié.
Ne laissez toutefois pas l’architecte vous
imposer un entrepreneur. Il doit vous donner un
avis objectif. Même si cette pratique est strictement
interdite, il arrive que l’architecte qui privilégie
un entrepreneur soit rémunéré pour cela.
Ceci est contraire au principe d’indépendance
qui doit présider à la relation entre l’architecte et
l’entrepreneur.
Par ailleurs, l’architecte peut vous donner des
conseils utiles en vue de choisir votre entrepreneur.
S’il a déjà travaillé avec un entrepreneur,
il est en effet bien placé pour juger de la qualité
de son travail et de son sérieux (respecte-t-il
généralement les accords passés et le timing
avancé ?).
Lorsque l’accord est conclu entre le maître de
l’ouvrage et l’entrepreneur, c’est à l’architecte de
contrôler si ce dernier remplit convenablement sa
tâche et si le cahier des charges est respecté. C’est
pourquoi il est important d’organiser - de préférence
chaque semaine - des réunions de chantier
avec le maître de l’ouvrage, l’entrepreneur et
l’architecte. À cette occasion, les travaux effectués
sont évalués par les trois parties. L’architecte dresse
alors un rapport de chantier qui est signé par
les trois parties et servira de base dans le cadre
des activités ultérieures. Insistez pour que ces
réunions aient effectivement lieu chaque semaine
et qu’un rapport soit établi et signé. Celui-ci peut
en effet servir de preuve en cas d’éventuelles
contestations.
L’architecte assiste également le maître de
l’ouvrage sur le plan administratif. Il vérifie les
factures de l’entrepreneur et en cas de travaux
supplémentaires, contrôle si l’offre de prix de
l’entrepreneur correspond aux termes du contrat
d’entreprise. En effet, lors de la construction, si
le maître de l’ouvrage décide de réaliser une
modification, l’entrepreneur doit appliquer les
prix unitaires des matériaux utilisés.
Le budget et les honoraires
Un bon architecte se doit non seulement d’être
créatif, mais il doit aussi être en mesure de respecter
le budget prévu. Dans la pratique, l’avantprojet
de l’architecte dépasse souvent le budget.
À vous de décider si vous revoyez le budget à la
hausse ou si vous faites modifier le projet.
L’architecte doit également maîtriser le budget
au cours du processus de construction.
Malheureusement, tous les architectes ne s’acquittent
pas aussi bien de cette tâche. Un sondage
réalisé sur www.livios.be indique que près
de 50 % des bâtisseurs et rénovateurs ont vu leur
budget dépassé d’au moins 20 %. Insistez donc
auprès de votre architecte pour qu’il maîtrise le
budget et qu’il présente une estimation détaillée
afin d’éviter toute mauvaise surprise.
Le montant précis des honoraires peut se calculer
de différentes manières. Une méthode très
répandue consiste à prendre un pourcentage
déterminé de la somme du contrat d’entreprise.
Jusque fin 2003, il existait même une règle déontologique
de l’Ordre des Architectes qui précisait
que les honoraires d’un architecte devaient s’élever
au minimum à 7 % de la somme du contrat
d’entreprise pour une nouvelle construction et à
12% pour des travaux de rénovation. Suite à une
plainte déposée par la Commission européenne,
ces barèmes minima ont été supprimés, parce
qu’ils étaient contraires à la libre concurrence au
sein de l’Union européenne.
Au lieu d’utiliser un pourcentage, il est au
demeurant plus intéressant de convenir d’un
forfait avant le début des travaux. Si plus tard le
budget augmente ou diminue, sans que ceci n’ait
la moindre conséquence sur le travail de l’architecte
(vous choisissez finalement un revêtement
de sol plus cher ou moins cher que prévu), les
honoraires restent identiques, ce qui nous paraît
plus logique.
Dans certains cas exceptionnels, l’architecte
travaille même selon un tarif horaire.
En principe, le paiement a lieu par tranches. Le
premier montant est payé au terme des études
préliminaires, le deuxième dès que le dossier
du projet est constitué. Le reste est versé en
fonction de l’avancement des travaux et le solde
restant est libéré lors de la réception.
Architectes-Bâtisseurs
Pour associer les avantages de la construction
«clef sur porte» (budget fixé au préalable et
délai strict) à l’approche personnalisée d’un
architecte, l’asbl Architectes-Bâtisseurs a été
créée en 1985.
Si le budget ou le délai prévus contractuellement
est dépassé, le maître de l’ouvrage peut prétendre
à un dédommagement par le biais d’une
compagnie d’assurance.
Si vous voulez profiter de cette formule, vous
devez absolument choisir un architecte qui est
affilié auprès de l’asbl Architectes-Bâtisseurs.
De ce fait, vous êtes quelque peu limité dans le
choix de votre architecte.
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