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L'architecte : votre bras droit lors de la construction - 08/11/2005

[ Photo: Livios ]

La réussite de votre projet de construction dépend en grande partie des partenaires dont vous vous êtes entouré pour vous lancer dans l’aventure. L’architecte joue un rôle de premier plan dans le processus de construction. Si votre choix est bon, vous avez de grandes chances de mener à bien votre projet de construction.

Le choix de l'architecte

Le choix de l’architecte constitue indéniablement une décision capitale dans le processus de construction. Il n’est pas seulement responsable de la conception et des plans de votre logement, mais veille également au contrôle des travaux et des factures, il compare les devis, etc. Si un architecte vous plaît, demandez-lui une liste de références détaillée, visitez quelques-unes de ses réalisations et demandez aux occupants de celles-ci ce qu’ils pensent de lui. Il convient de trouver un bon architecte qui soit sur la même longueur d’onde que vous, tant sur le plan architectonique - quelle utilité de faire appel à un architecte spécialisé dans les habitations de type espagnol si vous préférez le moderne - qu’humain. C’est pourquoi un entretien préliminaire est essentiel pour vous assurer que vous avez la même vision des choses. Ce premier contact, qui est souvent gratuit, ne vous engage en rien.

L'avant-projet

Une fois l’architecte choisi, le temps est venu de se concerter avec lui. Il est primordial qu’il connaisse votre budget, vos desiderata, vos préférences esthétiques, votre style et vos habitudes de vie, etc. Mieux il vous connaîtra, plus son projet a de chances de vous plaire. Ne lésinez donc pas sur le matériel photo et la documentation.
Suite à ces entretiens, l’architecte rédige, sur base des prescriptions urbanistiques, un avant-projet comprenant une étude du terrain à bâtir, un dessin réalisé sur ordinateur voire une maquette et une estimation des coûts. Le coût de cette étude préliminaire est évidemment inclus aux honoraires.
Si l’avant-projet ne correspond pas du tout à vos attentes, il est peut-être souhaitable de ne pas poursuivre avec cet architecte et de régler ses honoraires pour cet avant-projet.

Le contrat

Le contrat entre le maître de l’ouvrage et l’architecte comprend une description de la mission, les honoraires et les modalités de paiement, le budget disponible pour la construction, le mode d’exécution des travaux, les clauses de résiliation du contrat,... Il est également souvent conseillé d’insérer des détails relatifs au contrôle de l’exécution des travaux et aux délais.
Pour être certain que votre contrat est complet et correct, nous vous conseillons d’utiliser le document type que vous trouverez sur le site www.livios.be.
Parfois l’accord conclu stipule que l’architecte ne doit pas se charger du contrôle de l’exécution des travaux ou que sa responsabilité s’arrête lorsque le gros-œuvre est fermé.
De tels accords ne sont pas admis officiellement et sont à déconseiller formellement. L’argent ainsi épargné ne pèse pas lourd face au risque de mauvaise exécution.
Dessiner ses plans seuls et les faire signer par un architecte pour les légaliser est une autre pratique illégale peu recommandable. C’est certainement moins cher, mais vous pourriez rencontrer des problèmes par la suite. Tout architecte est responsable des défauts de conception éventuels et, ce pendant une période de dix ans, qu’il travaille avec ou sans surveillance.

[ Photo: Artec ]

Le dossier de demande de bâtir et le dossier d’exécution

Lorsque l’avant-projet est enfin ficelé et qu’il correspond parfaitement aux attentes et au budget du maître de l’ouvrage, un dossier de demande de bâtir est constitué. Ce dernier comprend notamment des esquisses de situation et d’orientation, des dessins de la façade, un certain nombre de photos du terrain, les calculs relatifs à l’isolation et évidemment les formulaires de demande de bâtir. L’architecte se charge de la composition et du traitement du dossier de demande. Lorsque le permis est délivré ou même avant, l’architecte constitue un dossier d’exécution. Ce dossier comprend les plans d’exécution (les dessins de la demande de bâtir, ainsi que les dessins détaillés nécessaires), ainsi qu’un cahier des charges et un métré. Le cahier des charges présente tout d’abord une partie administrative reprenant le prix, le délai d’exécution, les amendes, etc. Il comprend également une partie technique dans laquelle l’architecte décrit les travaux et donne des directives relatives à l’exécution. On y trouve aussi le choix des matériaux, la couleur, les dimensions, la mise en œuvre, etc.

Le métré est un relevé détaillé des quantités de matériaux à utiliser et sert de base au devis des entrepreneurs, de sorte qu’il doit être clair et complet. Malheureusement, tous les architectes ne sont pas aussi scrupuleux et certains même n’établissent pas de métré, ce que vous ne pouvez absolument pas accepter en tant que maître de l’ouvrage.

L’entrepreneur et l’architecte

L’architecte vous aide à comparer les devis des différents entrepreneurs et à choisir le plus approprié. Ne laissez toutefois pas l’architecte vous imposer un entrepreneur. Il doit vous donner un avis objectif. Même si cette pratique est strictement interdite, il arrive que l’architecte qui privilégie un entrepreneur soit rémunéré pour cela. Ceci est contraire au principe d’indépendance qui doit présider à la relation entre l’architecte et l’entrepreneur.

Par ailleurs, l’architecte peut vous donner des conseils utiles en vue de choisir votre entrepreneur. S’il a déjà travaillé avec un entrepreneur, il est en effet bien placé pour juger de la qualité de son travail et de son sérieux (respecte-t-il généralement les accords passés et le timing avancé ?).

Lorsque l’accord est conclu entre le maître de l’ouvrage et l’entrepreneur, c’est à l’architecte de contrôler si ce dernier remplit convenablement sa tâche et si le cahier des charges est respecté. C’est pourquoi il est important d’organiser - de préférence chaque semaine - des réunions de chantier avec le maître de l’ouvrage, l’entrepreneur et l’architecte. À cette occasion, les travaux effectués sont évalués par les trois parties. L’architecte dresse alors un rapport de chantier qui est signé par les trois parties et servira de base dans le cadre des activités ultérieures. Insistez pour que ces réunions aient effectivement lieu chaque semaine et qu’un rapport soit établi et signé. Celui-ci peut en effet servir de preuve en cas d’éventuelles contestations.

L’architecte assiste également le maître de l’ouvrage sur le plan administratif. Il vérifie les factures de l’entrepreneur et en cas de travaux supplémentaires, contrôle si l’offre de prix de l’entrepreneur correspond aux termes du contrat d’entreprise. En effet, lors de la construction, si le maître de l’ouvrage décide de réaliser une modification, l’entrepreneur doit appliquer les prix unitaires des matériaux utilisés.

Le budget et les honoraires

Un bon architecte se doit non seulement d’être créatif, mais il doit aussi être en mesure de respecter le budget prévu. Dans la pratique, l’avantprojet de l’architecte dépasse souvent le budget. À vous de décider si vous revoyez le budget à la hausse ou si vous faites modifier le projet. L’architecte doit également maîtriser le budget au cours du processus de construction. Malheureusement, tous les architectes ne s’acquittent pas aussi bien de cette tâche. Un sondage réalisé sur www.livios.be indique que près de 50 % des bâtisseurs et rénovateurs ont vu leur budget dépassé d’au moins 20 %. Insistez donc auprès de votre architecte pour qu’il maîtrise le budget et qu’il présente une estimation détaillée afin d’éviter toute mauvaise surprise.

Le montant précis des honoraires peut se calculer de différentes manières. Une méthode très répandue consiste à prendre un pourcentage déterminé de la somme du contrat d’entreprise. Jusque fin 2003, il existait même une règle déontologique de l’Ordre des Architectes qui précisait que les honoraires d’un architecte devaient s’élever au minimum à 7 % de la somme du contrat d’entreprise pour une nouvelle construction et à 12% pour des travaux de rénovation. Suite à une plainte déposée par la Commission européenne, ces barèmes minima ont été supprimés, parce qu’ils étaient contraires à la libre concurrence au sein de l’Union européenne. Au lieu d’utiliser un pourcentage, il est au demeurant plus intéressant de convenir d’un forfait avant le début des travaux. Si plus tard le budget augmente ou diminue, sans que ceci n’ait la moindre conséquence sur le travail de l’architecte (vous choisissez finalement un revêtement de sol plus cher ou moins cher que prévu), les honoraires restent identiques, ce qui nous paraît plus logique. Dans certains cas exceptionnels, l’architecte travaille même selon un tarif horaire.

En principe, le paiement a lieu par tranches. Le premier montant est payé au terme des études préliminaires, le deuxième dès que le dossier du projet est constitué. Le reste est versé en fonction de l’avancement des travaux et le solde restant est libéré lors de la réception.

Architectes-Bâtisseurs

Pour associer les avantages de la construction «clef sur porte» (budget fixé au préalable et délai strict) à l’approche personnalisée d’un architecte, l’asbl Architectes-Bâtisseurs a été créée en 1985. Si le budget ou le délai prévus contractuellement est dépassé, le maître de l’ouvrage peut prétendre à un dédommagement par le biais d’une compagnie d’assurance. Si vous voulez profiter de cette formule, vous devez absolument choisir un architecte qui est affilié auprès de l’asbl Architectes-Bâtisseurs. De ce fait, vous êtes quelque peu limité dans le choix de votre architecte.