Chronique juridique : obligation d'investigation et d'information du notaire

Chronique juridique : obligation d'investigation et d'information du notaire

Photo: Livios

Chaque mois, Livios décortique une question juridique éloquente en matière de construction en collaboration avec le bureau d'avocats Dehaese & Dehaese. Cette fois-ci, nous examinons de plus près l'obligation d'investigation et d'information du notaire lors de la rédaction du contrat de vente.

Cour d'appel de Bruxelles

Les faits

Un couple souhaite vendre la maison dont ils ont hérité. L'acheteur et les vendeurs se font assister par le même notaire pour l'établissement du compromis de vente de gré à gré. Dans ce compromis, il est stipulé que le bien est vendu 'quitte et libre de toutes dettes et charges'. Le notaire ne demande un certificat hypothécaire qu'après la signature du compromis. Il ressort de celui-ci qu'il existe deux jugements qui imposent la démolition d'une partie de l'habitation. Le notaire n'en informe aucune des deux parties et procède à la passation de l'acte notarié, dans lequel il indique que le bien peut être vendu 'quitte et libre de toutes dettes et charges'.

Ce n'est que lorsque l'acheteur devient propriétaire qu'il apprend qu'il doit démolir des parties de l'habitation achetée. Le premier juge décide que le contrat est entaché d'un vice de consentement et qu'il est par conséquent nul. Les vendeurs et le notaire sont en outre condamnés au remboursement du prix de vente et à des dommages-intérêts. Tant le notaire que les vendeurs ne veulent se conformer à ce jugement et ils interjettent appel.

Jugement de la Cour

La Cour juge que le notaire aurait dû contrôler si le bien était quitte et libre, avant de faire signer l'acte de vente de gré à gré. Dès qu'il a eu connaissance de l'obligation de démolition, il aurait dû en informer les parties concernées et mettre en garde tant l'acheteur que les vendeurs concernant les conséquences juridiques. Il n'aurait certainement pas dû passer l'acte notarié dans lequel il est indiqué que le bien est quitte et libre, alors qu'il savait clairement que ce n'était pas le cas. La Cour est d'avis que le notaire a commis une grave faute professionnelle et en supporte dans ce cas la plus lourde responsabilité.

La Cour estime également que les vendeurs ont eux aussi commis une faute parce qu'ils ont l'obligation d'informer au mieux l'acheteur de l'état du bien immobilier.

Dans cette affaire, l'acheteur est mis hors de cause. La Cour décide que rien ne peut lui être reproché et que ce n'était pas à lui de mener des investigations quant à l'état du bien immobilier, pour la raison précise qu'il se faisait assister d'un notaire et parce que l'acheteur n'a pas accès au registre dans lequel sont consignés les jugements de démolition.

Un bon conseil

Dans cet arrêt, la Cour précise clairement que le notaire a l'obligation d'assister tant l'acheteur que le vendeur, même si ceux-ci ont des intérêts opposés. Si, en tant qu'acheteur, vous souhaitez acquérir plus de certitude sur un bien immobilier que vous souhaitez acheter, ou si, en tant que vendeur, vous voulez être sûr que vous vendez un bien 'quitte et libre' (de manière à ne plus pouvoir être tenu responsable par la suite), faites-vous aider par un notaire. Le notaire a en effet pour tâche précise de rechercher et de communiquer toutes les informations importantes relatives au bien immobilier que vous voulez acheter ou vendre. L'obligation d'information du notaire a entre-temps été consacrée légalement à l'art. 137 du Décret du 18/05/1999 relatif à l'organisation de l'aménagement du territoire.

En faisant appel à un notaire dès l'établissement du compromis, vous bénéficiez, en tant qu'acheteur, de l'avantage d'accéder à des informations concernant le bien immobilier auxquelles vous n'auriez normalement accès qu'au moment de la passation de l'acte authentique. Vous gagnez ainsi du temps et de l'argent.

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