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Quelle est la différence entre un compromis de vente et une promesse d’achat et de vente mutuelle ?

Le compromis de vente – ou compromis dans le langage courant – est un accord conclu entre l’acheteur et le vendeur concernant le transfert d’une propriété. On peut, dans les mêmes circonstances, effectuer une promesse d’achat et de vente mutuelle. Mais quelles sont les différences ? Dans quelles circonstances l’un sera-t-il préférable à l’autre ?

Le compromis de vente

Un compromis et une promesse ont le même résultat final, mais cette dernière formule est bien plus souple.

Une promesse d’achat et de vente mutuelle ne possède pas d’échéance maximale de quatre mois comme cela peut être le cas avec un compromis de vente en bonne et due forme.

Photo: Durabrik

Une promesse étant elle aussi contraignante, il est préférable de vérifier que le document est complet et correctement rédigé. Pour cela, il peut être intéressant de se faire assister d’un notaire.

Nous parlons de compromis de vente lorsque le vendeur et l’acheteur s’entendent sur la vente (et donc l’achat) d’un bien déterminé. Dans la plupart des cas, les deux parties souhaitent établir des preuves de cet accord et entendent le transcrire noir sur blanc. C’est ce document qui est nommé compromis de vente.

Contrainte

Même si, à ce moment précis, aucun notaire n’est intervenu pour rendre les choses officielles, ce préalable à l’acte notarié est contraignant pour les deux parties. Le vendeur s’engage à vendre la propriété et l’acheteur s’engage à l’acheter.

Du compromis à l’acte authentique

« Lors d’un compromis de vente, les parties doivent signer un acte authentique chez le notaire endéans les quatre mois » nous explique Dirk Michiels, notaire au sein des Notaires associés Michiels & Stroeykens. Ce passage officialise les choses, rend ‘authentique’ le compromis de vente. Dans ce cadre, le notaire doit effectuer des recherches concernant tant les deux parties que le bien visé par le compromis.

Aucune échéance maximale

« Si un compromis de vente n’est pas suivi, endéans les quatre mois, par un acte notarié pour authentifier la vente, vous aurez l’obligation de vous enregistrer et, par conséquent, de payer des droits d’enregistrement. » C’est à ce niveau que se situe la première différence avec une promesse d’achat et de vente mutuelle. « En cas de promesse mutuelle, vous n’êtes pas contraint à respecter ce délai. Que se passe-t-il si, en tant qu’acheteur, vous souhaitez passer l’acte après six mois et officiellement procéder à l’achat ? Vous pouvez alors lever toute ambiguïté endéans ces deux mois supplémentaires en établissant une nouvelle promesse de vente et d’achat mutuelle. »

Transfert de l’option d’achat

« Un autre avantage est que vous pouvez également transférer l’option » indique le notaire Michiels. « Vous pouvez, par exemple, décider d’acheter le bien au nom de vos enfants ou à celui de votre entreprise. Ce type de changement n’est pas possible avec un compromis de vente. Il apparaît donc qu’une promesse de vente et d’achat mutuelle est plus souple dans son exécution. »

Au final, le résultat est le même

Le résultat final est exactement le même que pour un compromis de vente : les deux parties s’engagent sur la vente et l’achat de biens spécifiques. Le candidat vendeur promet de vendre sous certaines conditions et l’acheteur potentiel s’engage quant à lui à acheter aux mêmes conditions. Ils prennent mutuellement option. Le compromis en tant que tel est effectif si l’option est levée.

Un avantage pour l’acheteur ou le vendeur ?

Quia plus intérêt à opter pour une promesse de vente et d’achat mutuelle ? Le vendeur ou l’acheteur ? « C’est plus un avantage pour l’acheteur puisque les dispositions sont beaucoup plus flexibles » souligne le notaire Michiels. « Si, en tant qu’acheteur, vous souhaitez prolonger cette période de quatre mois, vous n’avez qu’à conclure une nouvelle promesse. Et pourtant, en tant qu’acheteur, vous avez toute la sécurité nécessaire : si vous décidez de lever l’option, le vendeur est obligé de vous suivre. »

Conclusion ?

  • Une promesse de vente et d’achat mutuelle est aussi contraignante qu’un compromis de vente, mais est bien plus flexible.
  • Parce que ce document est contraignant, il est important qu’il soit bien rédigé. C’est pourquoi il est préférable de faire appel à un notaire. Cela ne représentera pas de coûts additionnels sur le notaire est chargé de la vente.
  • Si le vendeur exige le dépôt d’un acompte ou d’une garantie, vérifiez soigneusement ce que deviendra cette somme en cas d’abandon de la transaction. Contractuellement, elle est souvent considérée comme une compensation au titre de dommages et intérêts.

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