Chronique Juridique: pouvez-vous imposer des travaux dans un appartement en passant par le tribunal ?

Régulièrement, nous disséquons, en collaboration avec le bureau d’avocats Dehaese & Dehaese quelque question juridique controversée liée au secteur de la construction. Cette fois : en tant que copropriétaire d’un immeuble à appartements, vous êtes convaincu que des travaux de réparation ou de rénovation urgents doivent être effectués. Mais la majorité des copropriétaires rejettent la proposition. Le tribunal peut-il revenir sur cette décision ? 

Certains propriétaires d’un immeuble à appartements indiquent des dégâts d’humidité dans certains appartements/ Les causes : de mauvais joints d’étanchéité et un revêtement inefficace sur la façade avant.

Jamais la majorité des deux tiers requise par la loi lors d’une assemblée générale n’a été atteinte pour que les travaux puissent commencer.

Le tribunal a pris une décision, mais les propriétaires mécontents ont décidé plusieurs fois de faire appel.

Les faits

Quelques propriétaires au sein d’un immeuble à appartements indiquent que des dégâts dus à l’humidité sont à déplorer dans certains appartements. Les causes : une mauvaise étanchéité des joints et du revêtement de façade.

Lors de différentes assemblées générales des copropriétaires, différents entrepreneurs et ingénieurs ont été mandatés pour déterminer les causes des sinistres. Mais jamais le quorum des trois quarts légal n’a été atteint au sein de l’assemblée pour permettre le lancement des travaux. 

Au tribunal

Les propriétaires concernés ont donc fait appel aux tribunaux. Ils veulent faire acter que des travaux urgents sont nécessaires. Le juge se dit compétent et reconnaît l’urgence. Si les travaux ne débutent pas sous un certain délai, les propriétaires pourront forcer le début des travaux, les frais étant répartis ensuite entre les différents copropriétaires.

Les autres propriétaires ne sont pas convaincus et font appel. Mais la Cour d’appel leur donne également tort. « Ils se tournent alors vers la Cour de cassation. Selon eux, un juge n’est pas compétent pour déterminer si des travaux au sein d’une copropriété sont nécessaires et encore moins s’ils sont urgents. 

L'arrêt de la Cour de cassation (12/05/16)

Lorsque la majorité des trois quarts des copropriétaires n’arrivent pas à un accord, chaque copropriétaire peut demander au tribunal d’effectuer de manière indépendante les travaux nécessaires et urgents, et ce, au détriment de l’association des copropriétaires. (art. 577-9 §4).

La Cour de cassation établit que le juge de fond peut déterminer si les travaux proposés par un ou plusieurs copropriétaires sont effectivement nécessaires et urgents. Dans cette affaire, les juges de fond ont établi, sur base des différents rapports proposés par des entrepreneurs et des ingénieurs, que les travaux proposés étaient en effet nécessaires et urgents pour éviter des dommages futurs aux parties privées et communes du bâtiment. Conclusion : la Cour de cassation rejette l’appel. 

Le conseil en or

En tant que copropriétaire, vous pouvez faire appel aux tribunaux pour obliger l’association des copropriétaires à agir, et ce, de votre propre initiative. Vous pouvez ensuite en récupérer les coûts auprès de ladite association. 

C’est le juge de fond qui décide si les travaux sont nécessaires et urgents. Dans le cas où des rapports techniques n’ont pas été établis concernant les travaux proposés, il faut s’attendre à ce que le juge désigne un expert judiciaire en première instance. 

Attention malgré tout

Il est important d’insister sur certains points. Dans certains cas, les travaux nécessaires et urgents sur un immeuble à appartements peuvent être de la responsabilité de l’entrepreneur et/ou de l’architecte. 

Il est possible que les travaux soient nécessaires suite à un défaut dans le bâtiment et que celui-ci soit imputable à l’entrepreneur ou à l’architecte. Après les travaux de reconstruction ou de rénovation, l’enquête sur les éventuelles responsabilités ne peut plus être menée correctement. 

Par conséquent, il est très difficile, a posteriori, de récupérer les dommages auprès de l’architecte ou de l’entrepreneur, puisque des rapports contradictoires vis-à-vis de l’état initial et des travaux ne peuvent être établis. Établissez différents scénarii avant de commencer les travaux et prenez le temps de vous faire accompagner par un avocat.  

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