Chronique juridique : nouveau propriétaire, garantie locative perdue ?

Nous passons régulièrement, en collaboration avec le bureau d’avocats Dehaese & Dehaese, une question juridique de haut niveau dans le secteur de la construction à la loupe. Nous parlons, cette fois, de garantie locative. Avez-vous de toute façon droit au remboursement de votre garantie locative, même lorsqu’un nouveau propriétaire entre en ligne de compte ?  

Les faits

Qu’arrive-t-il si vous devez rendre vos clés ? Récupérez-vous toujours votre garantie ? Même si vous êtes confronté à un nouveau propriétaire ?

L’avocat du locataire estime que son client a droit au remboursement de sa garantie locative. Le nouveau propriétaire, à son tour, estime que la garantie visée concerne une période de location précédente avec le propriétaire précédent.

En 1986, un candidat locataire conclut un bail de location pour un appartement au-dessus d’une entreprise. Il s’agit d’une période de location de neuf ans. Dans ce bail, il est établi que le nouveau locataire verse en liquide une garantie locative de 250 euros (à ce moment, 10.000 francs belges). Au fil des ans, le locataire a prolongé son contrat plusieurs fois. Cette dernière extension s’est déroulée le 1er septembre 2004 avec une échéance au 31 août 2013.

Entretemps, le bâtiment a été racheté par un nouveau propriétaire. Le 8 mai 2013, le bail est rompu par jugement. L’avocat du locataire estime que son client a droit au remboursement de sa garantie. Le nouveau propriétaire, à son tour, estime que la garantie est liée à une période antérieure de location, avec le propriétaire précédent. Il indique qu’il ne peut rembourser la garantie puisqu’il n’a jamais perçu celle-ci. Le locataire fait appel à la justice. 

Décision de la Cour d’appel, Anvers, le 16 novembre 2015

La Cour d’appel entend le locataire et considère que le nouveau propriétaire doit rembourser la garantie locative. Interviennent aussi les intérêts. La Cour d’appel confirme ainsi la décision du Tribunal de première instance.

La motivation du juge : le nouveau propriétaire s’est vu transférer droits et obligations du propriétaire initial lors de l’achat en 2009. Par conséquent, il y a obligation de remboursement de la garantie locative à l’échéance du bail. Et ce, même si le dernier propriétaire n’a jamais reçu la somme de la garantie. Le locataire n’est, en outre, pas au courant de la relation contractuelle entre le propriétaire original et le nouveau.

Le nouveau propriétaire ne peut se cacher derrière les différentes versions du bail en ce qui concerne la garantie locative. Il ne peut pas plus prétendre qu’il n’existe pas de garantie locative payée dans l’acte notarié. La Cour d’appel a estimé qu’elle ne peut tenir compte que le bail enregistré fait expressément référence à la garantie locative. 

Un conseil en or

En tant que locataire, vous disposez d’un droit de remboursement à la garantie locative, du moins s’il n’y a pas de dégâts locatifs et peu importe qui est le propriétaire à ce moment-là.

En tant que nouveau propriétaire d’un nouveau bien locatif, vous devez vous informer de l’exécution d’un ou plusieurs baux de location. Faites appel à un avocat pour estimer correctement les risques liés à vos obligations.