De architect: je rechterhand bij het bouwen

De architect: je rechterhand bij het bouwen

Foto: Livios

Een geslaagd bouwavontuur is in de eerste plaats afhankelijk van de selectie van de bouwpartners waarmee je in zee gaat. Vooral de architect speelt een sleutelrol in het bouwproces. Als je hierin een goede keuze maakt, ben je al een heel eind op weg naar een succesvol bouwavontuur.

De keuze van de architect

De keuze van architect is ongetwijfeld één van de belangrijkste beslissingen in het hele bouwproces. De architect is niet enkel verantwoordelijk voor het concept en de plannen van je woning, hij zorgt ook voor de controle van de werken, het nazicht van de facturen, het vergelijken van de prijsoffertes, enz. Als je een architect op het oog hebt, vraag hem dan een zo uitgebreid mogelijke lijst van referenties en bezoek daarvan enkele woningen en peil even bij de bewoners naar hun ervaringen. Het is niet alleen belangrijk dat je een goede architect vindt, hij moet ook volledig op jouw golflengte zitten. Zowel op architectonisch vlak - het is dom om een architect te nemen die gespecialiseerd is in pastoriewoningen als jij eerder houdt van modern - als op menselijk vlak. Daarom is een voorafgaand gesprek om te zien of hij inderdaad op jouw golflengte zit, een must. Dit gesprek, dat in principe gratis is, houdt geen enkele verplichting in.

Het voorontwerp

Als je een architect gevonden hebt met wie je in zee wilt gaan, wordt het tijd om met hem of haar te brainstormen. Het is belangrijk dat hij weet wat je budget is, wat jouw wensen zijn, welke stijl je graag ziet, wat je anderzijds helemaal niet mooi vindt, op welke manier je leeft en woont, enz. Hoe meer de architect van je weet, hoe groter de kans dat zijn ontwerp je bevalt. Wees dus niet te zuinig met ‘boodschappenlijstjes’ en fotomateriaal. Op basis van deze gesprekken en de stedenbouwkundige bepalingen maakt de architect een voorontwerp. Dat kan bestaan uit een grondplan, een computertekening of zelfs een maquette met daarbij een benaderende kostenraming. De kosten voor het voorontwerp worden verrekend in het ereloon. Als het voorontwerp totaal niet aan je verwachtingen beantwoordt, is het soms beter om de samenwerking stop te zetten en de architect te vergoeden voor dat voorontwerp.

Het contract

Het contract tussen bouwheer en architect omvat een omschrijving van de opdracht, het honorarium en de betalingsmodaliteiten, het beschikbare bouwbudget, de wijze van uitvoering van de werken, de clausules ter ontbinding van het contract, ... Vaak is het ook aan te raden om gegevens in te lassen i.v.m. de controle op de uitvoering van de werken en de termijnen. Om er zeker van te zijn dat je contract volledig en correct is, kan je best gebruik maken van het modeldocument dat je zowel vindt op de cd-rom van Verstandig Bouwen als op Livios. Soms wordt er een overeenkomst afgesloten waarbij de architect geen controle op de werken uitvoert of waarbij zijn verantwoordelijkheid stopt wanneer de woning winddicht is. Dergelijke overeenkomsten worden officieel niet getolereerd en zijn ook absoluut af te raden. Het geld dat je er mee uitspaart, weegt niet op tegen het risico van een slechte uitvoering. Een andere onwettige en af te raden praktijk bestaat erin dat mensen hun plannen zelf tekenen en dat ze die plannen laten aftekenen door een architect om wettelijk in orde te zijn. Goedkoper is het zonder twijfel maar achteraf kun je met problemen komen te zitten. Elke architect, ongeacht het feit of hij met of zonder toezicht werkt, blijft hoe dan ook tien jaar aansprakelijk voor eventuele conceptiefouten.

Het bouwaanvraag- en uitvoeringsdossier

Foto: Artec

Nadat het voorontwerp bijgesleuteld is zodat het volledig past in het verwachtingspatroon en het budget van de bouwheer, wordt er een bouwaanvraagdossier opgesteld. Dat bestaat onder meer uit situatie- en oriëntatieschetsen, geveltekeningen, een aantal foto’s van het terrein, de isolatieberekeningen en uiteraard ook de bouwaanvraagformulieren. De architect staat in voor de volledige samenstelling en afhandeling van het aanvraagdossier. Als de vergunning wordt afgeleverd of eventueel voordien al, maakt de architect een uitvoeringsdossier op. Dit omvat naast de uitvoeringsplannen (de bouwaanvraagtekeningen met daarbij de nodige detailtekeningen) ook een lastenboek en een meetstaat. Het lastenboek bestaat ten eerste uit een administratief gedeelte waarin de prijs, de uitvoeringstermijn, de boetes, enz. zijn opgenomen. Daarnaast is er ook een technisch gedeelte. Hierin geeft de architect een omschrijving van de werken en de richtlijnen voor de uitvoering. Ook de materiaalkeuze, de kleur, de afmetingen, de verwerking, enz. staan hierin vermeld.

De meetstaat is een gedetailleerde opmeting van de hoeveelheden van de gebruikte materialen. Die meetstaat dient als basis voor de prijsofferte van de aannemers en het is een absolute must dat die meetstaat duidelijk en volledig is. Jammer genoeg houden niet alle architecten zich hieraan. Er zijn zelfs architecten die geen meetstaat opmaken. Dat mag je als bouwheer niet tolereren.

De aannemer en de architect

De architect helpt je met het vergelijken van de offertes van de verschillende aannemers en geeft je advies bij de keuze van de aannemer. Laat je echter geen aannemer opdringen door de architect. Hij moet je objectief advies geven. Hoewel dat verboden is, komt het soms voor dat een architect die een bepaalde aannemer aan een opdracht helpt, daarvoor vergoed wordt. Dat druist in tegen de onafhankelijke positie die hij moet innemen ten opzichte van de aannemer.

Anderzijds kan de architect je wel nuttige tips geven i.v.m. de te kiezen aannemer. Als hij al met een aannemer heeft samengewerkt, is hij immers goed geplaatst om te oordelen over de kwaliteit van zijn werk en in hoeverre hij zich aan de afspraken en de timing houdt.

Als er een akkoord is tussen bouwheer en aannemer is het aan de architect om te controleren of de aannemer zijn taak naar behoren uitvoert, of alles gebeurt conform het lastenboek. Daarom is het belangrijk dat er - liefst elke week - werfvergaderingen worden gehouden met de bouwheer, de aannemer en de architect. Hierbij worden de uitgevoerde werken door de drie partijen geëvalueerd. De architect maakt hiervan een werfverslag dat door de drie partijen ondertekend wordt en dat als leidraad dient voor de verdere werkzaamheden. Dring er op aan dat die werfvergaderingen elke week plaatsvinden en dat er inderdaad een verslag van opgemaakt en ondertekend wordt. Bij eventuele discussies kan dat als bewijsmateriaal gebruikt worden.

De architect staat de bouwheer ook op administratief vlak bij. Hij controleert de facturen van de aannemer en bij eventueel meerwerk gaat hij na of de prijsberekening van de aannemer overeenstemt met wat in de aannemingsovereenkomst stond vastgelegd. Als de bouwheer tijdens de bouw beslist om een wijziging uit te voeren, moet de aannemer namelijk de eenheidsprijzen hanteren van de gebruikte materialen.

Het budget en het ereloon

Een goed architect moet niet alleen creatief zijn, hij moet ook in staat zijn zich te houden aan het vooropgestelde budget. In de praktijk zit de architect met zijn voorontwerp vaak boven het budget zodat jij moet beslissen of je je budget verhoogt of het ontwerp laat aanpassen. Tijdens de bouw behoort het ook tot de taak van de architect het budget onder controle te houden. Jammer genoeg kwijt niet elke architect zich evengoed van die taak. Een polling op www.livios.be wees uit dat maar liefst bij 50 % van de (ver)bouwers het budget met minstens 20 % overschreden werd. Dring er dus bij de architect op aan dat hij het budget onder controle houdt en dat hij je een gedetailleerde raming voorlegt zodat onaangename verrassingen zo veel mogelijk uitgesloten worden.

Hoeveel het ereloon concreet bedraagt, kan op verschillende manieren bepaald worden. Een heel gebruikelijke manier is werken volgens een bepaald percentage van de aannemingssom. Tot eind 2003 bestond er zelfs een deontologische regel van de Orde der Architecten, die stelt dat het ereloon van een architect minimum 7 % van de totale aannemingssom moet bedragen voor een nieuwbouwwoning en 12 % bij een renovatie. Na een klacht van de Europese Commissie zijn deze vaste minimumerelonen afgeschaft, omdat ze indruisen tegen de vrije concurrentie binnen de Europese Unie. In plaats van te werken met een percentage, is het trouwens meestal interessanter om voor de werken van start gaan een forfaitair bedrag af te spreken. Als je nadien het budget inkrimpt of verhoogt zonder dat dit consequenties heeft voor de architect (vb. je kiest duurdere of goedkopere vloeren dan eerst voorzien), blijft het ereloon nog hetzelfde en dat lijkt ons een gezondere situatie. In uitzonderlijke gevallen werkt een architect zelfs tegen een bepaald uurloon.

De betaling wordt in principe uitgevoerd in schijven. Het eerste bedrag wordt betaald na de voorstudies, het tweede nadat het ontwerpdossier werd samengesteld. De rest volgt naarmate de bouwwerken vorderen en bij de oplevering wordt het resterende saldo vereffend.

Architecten- Bouwers

Om de voordelen van een sleutelklare woning (vooraf bepaald budget en een strikte termijn) te combineren met de persoonlijke aanpak van een architect werd in 1985 de vzw Architecten-Bouwers opgericht. Wanneer het budget en de timing toch overschreden worden, krijg je via een verzekeringsmaatschappij een schadevergoeding uitbetaald. De formule kan enkel toegepast worden bij architecten die aangesloten zijn bij Architecten-Bouwers. Hierdoor ben je dus enigszins beperkt in de keuze van de architect.

Lees meer info over bouwpartners

Alles over bouwpartners vind je hier

Huizen kijken

Victor

  • Nieuwbouw
  • Modern/Hedendaags
  • Traditioneel
Bekijk woning

Danneels NV

  • Nieuwbouw
  • Modern/Hedendaags
  • Traditioneel
Bekijk woning
Ontdek alle huizen