Coupe Advocaat: wie draait op voor schade bij buren?

Coupe Advocaat: wie draait op voor schade bij buren?

Foto: Livios

Maandelijks bekijkt Livios met advocatenkantoor Dehaese & Dehaese een spraakmakend juridisch onderwerp uit de bouwsector. In deze Coupe Advocaat gaan we dieper in op de aansprakelijkheid van de bouwheer en de aannemer ten opzichte van de buren.

Hof van beroep te Antwerpen ( 7de kamer), 15 februari 2010

De feiten

De eigenaar van een woning ondervindt schade door de werken aan het naburige pand. In eerste aanleg stelt de rechter een ingenieur-architect als deskundige aan om de precieze oorzaak van de schade vast te stellen.

Al snel blijkt dat er geen betwisting bestaat over het feit dat de woning schade heeft opgelopen door de uitvoering van de werken. Het deskundigenverslag maakt duidelijk dat enerzijds de aannemer plus de onderaannemer en anderzijds ook de bouwheer zelf aansprakelijk zijn. De aannemers, omdat zij te weinig rekening hadden gehouden met de schade die kon voortvloeien uit de door hun gekozen werkwijze. De bouwheer omdat hij, wellicht om besparingsredenen, enkele veiligheidsmaatregelen niet genomen heeft.

De rechter oordeelt

Het Hof sloot zich aan bij het advies en besluit van de deskundige. De aansprakelijke partijen oordelen dat zij niet gezamenlijk ('in solidum') gehouden zijn om de schade te betalen. In dat geval kan de schadelijder kiezen welke aansprakelijke partij hij aanspreekt om de volledige schade te vergoeden. ”De rechter oordeelt dat “Als de schade het gevolg is van de samenlopende fouten van de verschillende partijen, zonder dat een van de afzonderlijke fouten op zich volstaat om de schade te veroorzaken, is elke partij verplicht om de schade te vergoeden.” Voorts stelt de rechter dat de artikelen 544 B.W. (tegen de eigenaar) en 1382 B.W. (tegen de aannemers) elkaar niet uitsluiten en derhalve tegelijkertijd ingesteld kunnen worden zodat een gezamenlijke veroordeling mogelijk is.

Gouden Raad

Als bouwheer moet je er op letten dat je keuzes niet enkel een invloed kunnen hebben op je portefeuille, maar ook dat de buren er geen schade van ondervinden. Je kan aansprakelijk zijn voor schade of hinder veroorzaakt aan je buren. Eveneens moet je er als bouwheer over waken dat de aannemer en onderaannemer geen fouten maken ten opzichte van de buren. Op grond van artikel 544 B.W. kan je daarvoor aansprakelijk gesteld worden. Mogelijk kan je het achteraf terugvorderen, maar dan is het jouw probleem en risico…

Daarom is het verstandig om in de overeenkomst met de architect en aannemer uitdrukkelijk een clausule op te nemen waarin staat dat de architect/aannemer aansprakelijk is ten aanzien van derden voor de schade en overlast die 'de maat van de gewone buurschapnadelen' overschrijdt bij het uitvoeren van de werken.

Lees meer over juridische kwesties

Alles over juridische kwesties vind je hier

Huizen kijken

Livingwood

  • Nieuwbouw
  • Modern/Hedendaags
  • Houtskeletbouw
Bekijk woning

Bostoen

  • Nieuwbouw
  • Modern/Hedendaags
  • Traditioneel
Bekijk woning
Ontdek alle huizen