Coupe Advocaat: kan je herstelling in appartement afdwingen bij rechter?

Samen met advocatenkantoor Dehaese & Dehaese nemen we geregeld een spraakmakend juridisch onderwerp uit de bouwsector onder de loep. Deze keer: als medebewoner van een appartementsgebouw ben je ervan overtuigd dat er dringende herstel- of renovatiewerken nodig zijn aan het gebouw. Maar de meerderheid van de eigenaars keurt het voorstel af. Kan de rechtbank deze beslissing nog omdraaien?

Enkele eigenaars binnen een appartementsgebouw stellen vochtschade vast in een aantal appartementen. De oorzaken: slechte voegen en betonrot aan de voorgevel.

Maar nooit wordt de wettelijk vereiste drievierdemeerderheid binnen de algemene vergadering gehaald om van start te gaan met de werken.

De rechtbank draait de beslissing alsnog om, maar de misnoegde eigenaars gaan meerdere malen in beroep.

De feiten

Enkele eigenaars binnen een appartementsgebouw stellen vochtschade vast in een aantal appartementen. De oorzaken: slechte voegen en betonrot aan de voorgevel.

Op verschillende buitengewone algemene vergaderingen van de vereniging van mede-eigenaars worden daarop enkele aannemers en ingenieurs aangesteld om de vermoedelijke problemen te onderzoeken. Maar nooit wordt de wettelijk vereiste drievierdemeerderheid binnen de algemene vergadering gehaald om van start te gaan met de renovatiewerken.

Naar de rechtbank

Daarop stappen de bezorgde eigenaars naar de vrederechter. Zij willen laten verklaren dat er dringende en noodzakelijke werken nodig zijn aan het gebouw. De rechter kent de eis toe. Indien de werken niet binnen een bepaalde termijn van start gaan, mogen deze eigenaars de nodige werkzaamheden laten uitvoeren. De kosten zijn in dat geval voor de verschillende mede-eigenaars.

De overige eigenaars zijn echter niet overtuigd en gaan in beroep. Maar ook de beroepsrechter geeft hen ongelijk. Daarop trekken ze naar het Hof van Cassatie. Volgens hen heeft een rechter geen bevoegdheid om te beoordelen of bepaalde werken aan een mede-eigendom al dan niet dringend en noodzakelijk zijn.

Het oordeel van het Hof van Cassatie (12/05/16)

Wanneer een drievierdemeerderheid van mede-eigenaars niet tot een akkoord komt, kan iedere mede-eigenaar aan de rechter de toestemming vragen om zelfstandig op kosten van de vereniging van mede-eigenaars dringende en noodzakelijke werken uit te voeren (art. 577-9 §4, eerste lid BW).

Het Hof van Cassatie stelt dat de bodemrechter moet oordelen of de voorgestelde werken door een of meerdere mede-eigenaars al dan niet dringend en noodzakelijk zijn. In deze zaak beslisten de bodemrechters op grond van de verschillende verslagen van aannemers en ingenieurs dat de voorgestelde werken wel degelijk dringend en noodzakelijk waren om verdere schade aan privatieve en gemeenschappelijke gedeeltes te voorkomen. Conclusie: ook het Hof van Cassatie wijst het beroep af.

Gouden raad

Als mede-eigenaar kan je naar de rechter stappen om de vereniging van mede-eigenaars verplicht werken te laten uitvoeren, desnoods op eigen initiatief. Hierna kan je de kosten verhalen op de vereniging van mede-eigenaars.

Het is de bodemrechter zelf die beslist of er al dan niet sprake is van dringende en noodzakelijke werken. In het geval er nog geen technische verslagen van de voorgestelde werken werden opgesteld, zal de rechter in de meeste gevallen eerst een gerechtelijk deskundige aanstellen.

Toch opgepast

Er dringen zich wel een aantal aandachtspunten op. In bepaalde gevallen zullen dringende en noodzakelijke werken aan een appartementsgebouw samenhangen met de vraag naar de aansprakelijkheid van de aannemer en architect.

Het is namelijk mogelijk dat de werken gevolg zijn van een gebrek in het gebouw te wijten aan een fout van de aannemer en/of de architect. Na de uitvoering van de herstelwerken kan het bouwprobleem echter niet meer onderzocht worden.

Bijgevolg is het zeer moeilijk om nadien nog schade te verhalen op de architect en/of aannemer, aangezien er van de oorspronkelijke staat geen tegensprekelijke vaststellingen plaatsvonden en doordat de herstelwerken ook niet meer mogelijk zijn. Hou dus best vanaf het begin rekening met verschillende scenario’s en laat je op tijd bijstaan door een advocaat. 

Sibomat NV

Sibomat NV
  • Nieuwbouw
  • Modern/Hedendaags
  • Houtskeletbouw
Bekijk woning

Thuis Best woningbouw

Thuis Best woningbouw
  • Nieuwbouw
  • Modern/Hedendaags
  • Traditioneel
Bekijk woning