Fiscale consequenties bij de bouw, renovatie of aankoop van een woning

Fiscale consequenties bij de bouw, renovatie of aankoop van een woning

Wat zijn de fiscale gevolgen als je een huis bouwt, koopt of renoveert? Wij zetten ze op een rijtje.

1. Wat krijgt de fiscus van jou?

Als eigenaar van een onroerend goed moet je belasting betalen aan de staat. Hoeveel die belasting bedraagt is in grote mate afhankelijk van je kadastraal inkomen.

Kadastraal inkomen

  • In theorie moet je de ingebruikneming van een nieuwbouwwoning binnen de dertig dagen melden bij het kadaster van je gemeente. In de praktijk wordt het kadaster automatisch op de hoogte gebracht door de gemeenteadministratie.
  • Dit inkomen komt in principe overeen met het netto bedrag dat je zou innen wanneer je je woning gedurende één jaar verhuurde. Je moet er wel rekening mee houden dat men hiervoor nog steeds de huurwaarden van 1975 als basis hanteert en dat het kadastraal inkomen jaarlijks geïndexeerd wordt.
  • Het KI heeft heel wat fiscale consequenties: aan de hand daarvan worden de belasting op onroerend goed (personenbelasting) en onroerende voorheffing berekend.

Belasting op onroerend goed

Als eigenaar van een woning heb je 'onroerende inkomsten' en daar moeten - in principe - extra belastingen op betaald worden. Wat dat betreft geldt er een andere regeling vanaf aanslagjaar 2006 (inkomsten 2005). Voordien werd het kadastraal inkomen toegevoegd bij het belastbaar inkomen, maar mocht je de intresten van je hypothecair krediet van dat KI aftrekken, waardoor die belasting op onroerend goed bijna altijd geneutraliseerd werd.

Volgens het nieuwe regime wordt het kadastraal inkomen van de woning die je betrekt en waarvan je eigenaar (of bezitter, erfpachter, opstalhouder of vruchtgebruiker) bent, steeds volledig vrijgesteld en hoeft het KI dus niet meer ingevuld te worden op de belastingaangifte.

Onroerende voorheffing

  • Naast de belasting op onroerend goed, is er ook sprake van onroerende voorheffing. Hierbij gaat het om een bepaald percentage van je geïndexeerde KI (schommelend tussen 30 en 50 %), dat je elk jaar opnieuw verschuldigd bent. Dat bedrag wordt verdeeld onder de provincie, het gewest en de gemeente.
  • In bepaalde gevallen kan een vermindering van onroerende voorheffing worden verleend door het Vlaamse Gewest:
    • Wie een leegstaand handelspand verbouwt en zo geschikt maakt voor bewoning, geniet 3 jaar een volledige vrijstelling van de onroerende voorheffing.
    • Een vermindering van 25% van de onroerende voorheffing voor de woning die door de belastingplichtige volledig betrokken wordt. Dit op voorwaarde dat het totaal kadastraal inkomen van al zijn onroerende goederen die in het Vlaamse Gewest liggen, niet meer dan 745 euro bedraagt. Op aanvraag wordt deze vermindering van 25% op 50% gebracht, voor een periode van 5 jaar. Dit kan enkel wanneer het een woning betreft die de belastingplichtige heeft doen bouwen of die hij nieuwgebouwd heeft aangekocht, zonder een in de desbetreffende wetgeving bepaalde bouw- of aankooppremie te hebben genoten.
    • Een vermindering van de onroerende voorheffing, met vaste opklimmende bedragen in functie van het aantal kinderen dat in aanmerking komt voor kinderbijslag. Deze vermindering geldt enkel voor een woning die wordt betrokken door een gezin met minstens 2 kinderen die recht geven op kinder- of gezinsbijslag of die er hun woonplaats hebben (één gehandicapt kind wordt voor twee gerekend).
    • Een forfaitaire vermindering van de onroerende voorheffing per gehandicapte persoon die geen kind is, maar die wel zijn woonplaats heeft in de woning.

2. Fiscale voordelen voor leningen afgesloten na 1 januari 2005

Vanaf 1 januari 2005 geldt er een nieuw systeem van fiscale aftrek voor een hypothecaire lening. Voordien kon diegene die meer leende omdat hij meer kon aflossen, fiscaal ook meer aftrekken. In het nieuwe systeem staat de fiscale aftrek los van het inkomen en wordt er ook geen onderscheid meer gemaakt tussen intresten en kapitaal.

  • Het bedrag dat men fiscaal mag aftrekken, bedraagt maximum € 2.120 (inkomsten 2011).
  • Dit bedrag wordt vermeerderd met € 710 (inkomsten 2011) gedurende tien jaar wanneer de eigen woning ook de enige woning blijft.
  • Voor gezinnen vanaf 3 kinderen wordt het bedrag verhoogd met € 70 per jaar (2011).

In het totaal kan voor het aanslagjaar 2010 één persoon met drie kinderen dus € 2.900 van zijn belastbaar inkomen aftrekken (2.120 + 710 + 70). Zijn partner mag hetzelfde bedrag aftrekken. Voor een gezin met drie kinderen of meer bedraagt de maximale aftrek bijgevolg € 5.800.

De nieuwe regeling is veel doorzichtiger dan de vorige, wat niet wegneemt dat er nog steeds wat onduidelijkheid heerst over deze nieuwe fiscale aftrek. Dit artikel kan hier meer duidelijkheid over brengen.

3. Fiscale voordelen voor leningen afgesloten voor 2005

Voor leningen die voor 1 januari 2005 werden afgesloten, blijft voorlopig het oude systeem van belastingaftrek intact. Hierbij wordt er een onderscheid gemaakt tussen intrestaftrek en kapitaalaftrek.

Intrestaftrek

  • Wie een hypothecaire lening heeft afgesloten, komt - bovenop de basisintrestaftrek - in twee gevallen in aanmerking voor een bijkomende intrestaftrek. Enerzijds door zelf een (enige) nieuwbouw op te trekken of een nieuwe woning aan te kopen onder btw-stelsel, anderzijds bij verbouwingen van woningen van 15 jaar of ouder. In beide gevallen is slechts een gelimiteerd leningsgedeelte supplementair aftrekbaar. Om het bedrag van deze aftrek te bepalen, is het jaar waarin je de lening hebt afgesloten richtinggevend.
  • Bij nieuwbouw of aankoop onder btw-stelsel, geldt volgende intrestaftrek: € 59.960 voor leningen afgesloten in 2003, € 60.910 in 2004. Al wie na 1 april 1986 een lening afsloot, komt in aanmerking voor deze bijkomende aftrek. Bovendien zijn deze bedragen te verhogen indien er kinderen ten laste zijn. Voor 2004 betekent dit: € 63.960 bij 1 kind ten laste, € 67.000 bij 2 kinderen, € 73.090 bij 3 kinderen.
  • Bij verbouwingen moet rekening gehouden worden met een minimumbedrag van de werkzaamheden. Voor leningen afgesloten in 2003 is dit € 23.740, voor 2004 € 24.120. Het bedrag van de aftrek is als volgt gelimiteerd: € 29.980 voor leningen afgesloten in 2003 en € 30.460 voor leningen in 2004. Deze grensbedragen worden ook weer verhoogd naargelang het aantal kinderen ten laste.
  • De aannemer die de werken uitvoert dient geregistreerd te zijn. Ook de materialen dienen door de aannemer gefactureerd te worden.
  • De looptijd van de lening dient in dit geval minimum 10 jaar te zijn. Deze bijkomende aftrek wordt gespreid over 12 jaar en is gelijk aan 80 procent van de betaalde intrest voor de eerste vijf jaren, en voor elk van de zeven volgende jaren gelijk aan respectievelijk 70, 60, 50, 40, 30, 20 en 10 procent.
  • Als je je woning gedeeltelijk voor beroepsdoeleinden gebruikt, is de intrest die in verhouding staat tot dit beroepsgedeelte aftrekbaar als beroepsuitgave. Deze intrest mag dan wel niet afgetrokken worden van het kadastraal inkomen, noch van het totale netto-inkomen bij wijze van bijkomende intrestaftrek.

Kapitaalaftrek

  • Kapitaalaflossingen van hypotheekleningen geven recht op een belastingvermindering. De lening moet een looptijd hebben van minimum 10 jaar.
  • De vermindering wordt toegepast zowel bij de bouw, de aankoop van een nieuwe of oude woning, of de verbouwing van een woning. Het moet niet om de enige woning gaan. De ouderdom van de verbouwde woning is evenmin van belang (i.t.t. de regeling van de bijkomende interestaftrek).
  • Het bedrag van de belastingvermindering verschilt naargelang de lening is aangegaan voor jouw enige woning of niet. Net zoals bij de bijkomende intrestaftrek komt enkel een eerste schijf van de lening in aanmerking.
  • Slechts een beperkt bedrag van de kapitaalaflossingen - waarin ook het bedrag van de schuldsaldo- en levensverzekeringspremies vervat zit -, komt in aanmerking. Hierbij is het bedrag van de lening geplafonneerd. Voor inkomsten van 2010 bedraagt deze vermindering maximum € 2.120. Gehuwden en samenwonenden kunnen beiden apart van deze vermindering tot € 2.120 genieten.

Lees meer over lenen

Alles over lenen vind je hier