Comment être certain d'emprunter suffisamment ?

Vous envisagez de construire ou de rénover ? Il s'agit d'importants projets, notamment d'un point de vue financier. Mais quel budget devez-vous prévoir pour votre projet ? De quels facteurs devez-vous tenir compte dans votre estimation ? Et que faire si en cours de travaux vous constatez que votre budget est trop serré ? Nous avons posé ces questions à John Romain d'Immotheker.

“Pour l'estimation de votre budget, il convient d'être méthodique. Car dès le commencement des travaux, vous devez être certain de ne pas dépasser votre budget,” commence John Romain. Il note d'emblée l'importance du budget et d'une estimation suffisamment large.

Il est essentiel que vous déterminiez de façon méthodique le montant que vous pouvez emprunter et ainsi les charges mensuelles que vous pouvez supporter. Vos obligations financières doivent être adaptées à votre mode de vie. Vous devez donc tenir compte de:

• vos objectifs financiers et souhaits en termes de logement (p. ex. votre confort, les exigences énergétiques, …)
• l'apport de fonds propres, votre crédit logement actuel éventuel et d'autres possibilités
• vos revenus et le montant que vous pouvez et voulez emprunter (dans quelle mesure souhaitez-vous conserver votre niveau de vie) sur base de vos revenus (la norme varie d'une banque à l'autre)
• la valeur de votre habitation et le montant que vous pouvez et voulez emprunter en fonction de celle-ci

Prévoyez un plan clair adapté à votre situation

En cas d'importants travaux de rénovation ou des nouvelles constructions, votre architecte estime les coûts de construction/rénovation à prévoir et veille à ce que l'exécution reste autant que possible dans les limites de votre budget. Un plan clair vous permet d'établir l'orientation que vous prenez. Tout est inclus dans ce plan : du gros oeuvre aux détails les plus insignifiants. Il revient à votre architecte de donner forme à ce plan et de le respecter.

“Il est crucial de prévoir un budget moyen avec une marge suffisante,” estime Romain. “Vérifiez par exemple quel prix votre architecte réserve à vos portes, votre salle de bains, votre cuisine. Vous êtes assez d'accord avec cette estimation ? Anticipez et prévoyez un plan adapté à votre propre situation.”

Prévoyez un ballon

Les fonds propres jouent un rôle essentiel dans ce plan. “Quelle réserve financière avez-vous pour les imprévus ? Comme l'achat d'une voiture dans quelques mois. Ou en cas dépassement de votre budget de construction/rénovation initial.”. La question est capitale, pense Romain.

Combien empruntez-vous?

Pour savoir si un crédit est et restera adapté à votre situation, vous devez considérer vos revenus actuels et futurs. Et la valeur de votre habitation, vos fonds propres, vos dettes éventuelles et les charges mensuelles attachées à votre crédit. Les charges mensuelles englobent les intérêts et les remboursements de votre crédit. Assurez-vous que vous pourrez toujours payer les charges de votre crédit dans différents scénarios.

Examinez aussi quel montant maximal vous pouvez emprunter compte tenu des différentes durées de prêt et si vous voulez réellement supporter cette charge mensuelle.

Par exemple: vous construisez une maison pour 300.000 euros et vous disposez de 100.000 euros. N'imaginez pas que vous allez pouvoir vous limiter à emprunter 200.000 euros. Comptez toujours 10 % pour-cent de marge pour faire face aux dépenses imprévues ou de choix plus onéreux. Tant pour la construction que la rénovation. Ce crédit supplémentaire vous servira de réserve si votre budget venait à être dépassé.

Vous avez emprunté trop?

Vous n'avez pas prélevé tout le capital ? En principe, il n'y a pas de frais si vous n'utilisez pas le capital intégralement. Mais vous devez cependant le signaler pendant la période de prélèvement. La banque peut cependant vous demander des frais sous la forme d'une petite provision de réservation.

Mais celle-ci est minime à côté des frais liés à un prêt à tempérament que vous devrez éventuellement conclure pour couvrir les frais imprévus que vous ne pouvez pas financer avec votre crédit. Car un prêt à tempérament, ou PAT, est assorti d'un taux d'intérêt plus élevé. De plus, le PAT n'offre aucun avantage fiscal.

Empruntez intelligemment

“Vous pouvez empruntez un montant plus élevé si vous optez pour une durée de prêt plus longue. C'est le moyen idéal pour disposer d'une marge financière. Vous devez non seulement examiner votre situation actuelle. Mais vous devez évidemment aussi tenir compte de l'avenir,” précise Romain.

Si vous achetez une maison, vous devez non seulement savoir ce que vous êtes capable de payer, mais aussi ce que vous voulez payer en fonction de votre niveau de vie. Outre vos charges de crédit, lorsque vous devenez propriétaire d'une habitation, vous allez vraisemblablement faire face à d'autres événements, comme la venue d'enfants qui implique des frais comme la crèche, un travail à temps partiel,... que vous n'avez pas lorsque vous concluez le prêt. Mais aussi d'autres charges fixes comme les frais d'entretien et de réparation, impôts fonciers, coûts énergétiques, etc.

En outre, vous voulez peut-être aussi disposer d'une réserve pour continuer à épargner et faire d'autres choses agréables. Si vous empruntez moins sur une plus courte durée, il est possible que vous n'ayez aucune marge financière. Songez aussi qu'en vertu de la loi, vous pouvez rembourser votre prêt de façon anticipée. Cela vous coûtera trois mois d'intérêts, mais vu la faiblesse des taux d'intérêt actuelle, il s'agit d'un montant négligeable pour une formule d'emprunt plus intelligente.

Alternative: reprise d'encours de votre crédit existant

Vous avez acheté une habitation dans le passé et votre prêt hypothécaire est partiellement remboursé ? Vous pouvez aussi réemprunter cette partie que vous avez déjà remboursée pour financer des travaux de rénovation à votre habitation. C'est ce qu'on appelle une reprise d'encours.

Vous avez par exemple acheté une maison il y a 10 ans pour un montant de 250.000 euros. Aujourd'hui, vous avez déjà remboursé 100.000 euros de votre prêt. Vous voulez rénover votre salle de bains ou cuisine ou vous avez d'autres projets de transformation. Vous pouvez réemprunter un montant à concurrence de 100.000 euros sur votre prêt en cours. Vous devez cependant savoir que vous allez payer le taux d'intérêt actuel. Mais vous ne devrez pas payer à nouveau les frais d'acte et de notaire et vous déterminez vous-même la durée de ce prêt.

Passez en revue également notre check-list prêts.