Planning de rénovation : guide pour une rénovation réussie

De plus en plus de gens préfèrent la rénovation à la construction. Les arguments en faveur de la rénovation sont entre autres la pénurie de terrains à bâtir, le charme ou la situation idéale d’une habitation existante, le rapport prix - superficie attrayant, la possibilité d’étaler les travaux dans le temps. Mais par où commencer ? Nous vous guidons en quatre étapes.

1. Dressez l’état de la maison

En rénovation, une analyse approfondie de l’habitation s’impose. Assurez-vous que la construction et la stabilité de la maison sont suffisantes. Ne conservez que ce qui est utile. Pour réduire les coûts et le délai d’exécution des travaux, vous devez en effet exploiter au mieux le gros œuvre de l’habitation. Songez aussi au futur. Ne vous focalisez pas uniquement sur vos besoins actuels, mais anticipez au maximum.

À quoi faut-il veiller ?

• Possibilités et restrictions urbanistiques : quels travaux sont/ne sont pas admis ? Faut-il un permis ? Vous souhaitez démolir et/ou construire une annexe ?
• Stabilité : pose-t-elle problème ?
• Toit : état des structures du toit, isolation, sous-toiture, gouttières et décharges d’eau de pluie.
• Façades : nécessité d’isoler, nouvelles ouvertures, réparation, rénovation ?
• Menuiserie extérieure et vitrage : doivent être remplacés ?
• Acoustique : des mesures ou une isolation acoustique sont-elles nécessaires pour vous préserver des bruits de la rue, de l’habitation voisine, des bruits internes, autres bruits ?
• Disposition des pièces : des adaptations s’imposent-elles ?
• Y a-t-il des problèmes d’humidité, présence de bois attaqué, de fissures, autres ?
• Installations techniques : l’installation de chauffage, la production d’eau chaude sanitaire, l’installation électrique, les conduites sanitaires, le raccordement aux égouts, la fosse septique et les ouvertures d’inspection sont-ils en bon état ?
• Cuisine et salle de bains : faut-il les remplacer ? Si oui, ces travaux peuvent- ils être envisagés sans modifier les évacuations existantes, l’installation électrique et le système de ventilation ?
• Éclairage : des adaptations s’imposent- elles ?
• Menuiserie intérieure : les portes intérieures et escaliers sont-ils encore en bon état
• Sols, plafonds, plafonnage et revêtements muraux : n’est-il pas temps de les remplacer ? Qu’est-ce qui est possible compte tenu du niveau de sol ?
• Des travaux doivent-ils être entrepris à l’extérieur : allée, terrasse, jardin ?
• Obligations : l’intervention d’un architecte, d’un coordinateur sécurité, d’un estimateur PEB est-elle obligatoire ? Des exigences spécifiques doivent-elles être respectées en matière d’isolation et de ventilation ?
• Durée des travaux : pouvez-vous continuer à occuper l’habitation pendant les travaux ?
• Budget : pouvez-vous financer les travaux de rénovation (coût des travaux moins les primes, avantages fiscaux, travaux réalisés par vous) avec votre argent et/ou au moyen d’un prêt ?

2. Permis

La nature des travaux détermine si vous avez ou non besoin d’un permis; l’ampleur ou l’impact sur la stabilité déterminent l’intervention ou non obligatoire d’un architecte. Pour des travaux de rénovation de grande envergure vous devrez vous conformer à la procédure applicable à une nouvelle construction. En principe, pour construire, rénover, transformer ou démolir, il convient de demander un permis d’urbanisme. Cependant pour des travaux de rénovation qui vont modifier la stabilité, l’aspect ou le nombre d’unités de logement (division d’un logement en appartements, habitation intergénérationnel à moins qu’il ne respecte des conditions strictes,...) du bâtiment, un permis d’urbanisme est indispensable. Idem pour un changement d’affectation. Même si à première vue, vous n’avez pas besoin de permis d’urbanisme, il se peut que vous deviez en faire la demande. Ce peut être le cas par exemple lorsque les travaux sont contraires par exemple aux prescriptions de lotissement, aux plans d’aménagement du territoire ou à la réglementation relative à la protection de monuments et sites. Renseignez-vous bien auprès de votre commune.

Pour des travaux de conservation et d’entretien comme le remplacement de châssis, enduits, chevrons,… il ne faut pas de permis. Mais il existe des exceptions comme le remplacement complet de la charpente avec des poutres porteuses et la reconstruction partielle ou le remplacement de murs extérieurs. Les travaux intérieurs peuvent être réalisés sans problème si vous ne modifiez pas la fonction du bâtiment. Exception à ce principe : la démolition de murs porteurs. Ériger des cloisons en carton-plâtre ou isoler celles- ci sont des actes qui ne sont pas soumis au permis d’urbanisme, tout comme le réaménagement de la cuisine, la pose de fenêtres de toit et de panneaux solaires, l’installation d’écran pare-soleil, de volets avec caisson, ....

Validité du permis d’urbanisme

Le permis d’urbanisme a une validité limitée de deux ans, prenant cours à partir de la date de la notification de sa délivrance. Endéans ce délai, il faut avoir commencé les travaux et il faut un réel début d’exécution, un simple déblayage du terrain ne suff it pas. Il existe un deuxième délai de validité de cinq ans si l’ensemble des travaux autorisés par le permis ne sont pas achevés. Si le commencement des travaux tarde, tant que le délai de deux ans n’est pas expiré, vous pouvez toujours demander une prorogation pour une période d’un an maximum.

Petit dossier

Pour une série de petits travaux (comme le placement d’une clôture en briques ou en béton, la construction d’une petite annexe,...) vous ne devez pas constituer un dossier complet que l’architecte réalise pour vous. Dans certains cas, un petit dossier simplifié suffit. Ce dossier doit comporter entre autres un formulaire de demande complété et les plans du projet. Consultez à ce sujet le service d’urbanisme de votre commune.

3. Faites appel à un expert

Les conseils d’un expert (entrepreneur ou architecte) peuvent s’avérer précieux lors de l’achat d’une maison à rénover. Il verra des choses qu’un oeil non averti ne voit pas. De plus, il peut déjà faire une estimation des frais à engager pour la rénovation de l’habitation. Pour des travaux de rénovation, il peut également s’avérer utile de faire appel à quelques experts.

Entrepreneur

Un entrepreneur s’occupe quotidiennement de travaux de construction et de rénovation et est donc parfaitement capable d’analyser un bâtiment d’un point de vue technique. Ainsi, un entrepreneur sera en mesure d’émettre un jugement sur la structure et la stabilité d’une construction existante. Il n’est pas rare que l’entrepreneur réalise cette analyse gratuitement, si vous lui faites la promesse de faire appel à lui pour les travaux de rénovation futurs. Pour la plupart des travaux de rénovation, vous devrez concrètement faire appel à un ou plusieurs entrepreneurs. Choisissez un homme de métier qui est habitué aux projets de rénovation.

Architecte

L’architecte est également la personne tout indiquée pour venir examiner le bien avant d’acheter. L’architecte examinera surtout la structure portante (absence de fissure, de bois vermoulu,…) et le degré d’isolation. Il prêtera aussi une attention particulière à la consommation de la maison et pourra détecter d’éventuelles sources excessives de consommation d’énergie par seul contrôle visuel. Il sera en outre aussi attentif à la disposition, l’aménagement et la finition. La disposition des pièces actuelle est-elle idéale ? Ne faudrait-il pas la modifier en fonction de vos envies ? La finition est-elle authentique et en bon état, ne faut-il pas la remplacer ?

L’avantage de l’architecte c’est que vous pouvez directement lui demander qu’est-ce qui est possible de faire et comment vous allez pouvoir mettre votre habitation en valeur à l’aide de quelques interventions. Pour une expertise, un architecte demande généralement des honoraires et une indemnité kilométrique. Il arrive souvent que l’architecte fixe au préalable un prix maximum. En principe, pour tous les travaux nécessitant un permis d’urbanisme, vous devez faire appel à un architecte. Lors du choix d’un architecte, tenez compte de sa spécialisation. Certains architectes ont plus d’expérience en rénovation.

Architecte d’intérieur

Si vous ne rénovez que l’intérieur de votre habitation, vous avez intérêt à choisir un architecte d’intérieur dont la façon de travailler est comparable à celle d’un architecte. L’architecte d’intérieur dresse un plan de réaménagement de votre intérieur ou d’une seule pièce. Vous pouvez lui donner carte blanche, mais il est plus courant qu’il vous demande votre avis afin qu’il puisse tenir compte de vos goûts et souhaits dans son projet. À l’instar de l’architecte, l’architecte d’intérieur peut également se charger de la coordination et du suivi des travaux de rénovation. Les honoraires de l’architecte d’intérieur se calculent de différentes manières. Certains appliquent un salaire horaire fixe, d’autres fixent un forfait, déterminent un prix au mètre carré ou appliquent un pourcentage du prix total des travaux de rénovation (souvent 10 à 13 %).

Coordinateur de sécurité

L’intervention d’un coordinateur de sécurité est obligatoire pour les chantiers impliquant plus d’un seul entrepreneur, même si les différents corps de métier ne se trouvent pas simultanément sur le chantier. Le terme entrepreneur doit être pris au sens large et inclut les indépendants, sous-traitants, contrôleurs de l’installation électriques/ des conduites d’eau, les fournisseurs qui exercent une activité sur le chantier,…

4. Élaborez le plan

Le succès d’un projet de rénovation commence par un bon plan. Quel résultat voulez-vous atteindre et combien d’argent êtes-vous prêt à mettre ? Faut-il faire appel à un architecte ou à un architecte d’intérieur ? Pouvez-vous réaliser certains travaux vous- même ou devez-vous vous adresser à un entrepreneur spécialisé ? Autre question que vous devez absolument vous poser : où allez-vous séjourner pendant les travaux ? Vous restez chez vous ? Ou vous préférez trouver un logement provisoire ?

Ambition et budget

Il convient de trouver un compromis entre vos ambitions et votre budget. Si vous venez d’acheter une maison, vous n’avez peut-être pas directement d’argent disponible pour réaliser tout ce dont vous rêvez. Il faut établir des priorités et réaliser des investissements judicieux de manière à vous assurer un certain confort dans votre nouvelle habitation. Ensuite, vous pouvez recommencer à économiser afin de réaménager chaque pièce à votre goût.

Investissements basiques

Donnez la priorité aux investissements techniques, comme l’électricité, les sanitaires, la toiture et l’isolation. Le coût de tous ces travaux dépend en grande partie de la taille et de l’état de la maison, du niveau de confort souhaité et des équipements existants. Si vous ne devez que modifier l’installation électrique, cela vous coûtera moins cher que si vous devez la remplacer complètement. Il en est de même si vous vous contentez d’un équipement de base au lieu de choisir à tout prix les toutes dernières applications domotiques, …

Ne sous-estimez pas le prix de ces investissements basiques. Si vous achetez une maison à un prix intéressant, il est fort probable que vous devrez y sacrifier une grosse part des coûts de rénovation. Avant d’acheter une habitation, faites donc appel à un spécialiste pour qu’il fasse une estimation réaliste des frais de rénovation, surtout si vous envisagez de gros travaux comme remplacer une toiture. Lorsqu’autant de facteurs pèsent sur le prix d’une rénovation, il est difficile de s’en faire une idée précise.

Où séjourner pendant les travaux ?

D’importants travaux de rénovation transforment provisoirement votre habitation en un véritable chantier où il n’est plus agréable de vivre au jour le jour. Songez à ce problème au préalable. Si vous ne rénovez qu’une partie de l’habitation, la solution la moins onéreuse consiste à rester dans la maison. Même si vous êtes locataire, mais que vous allez acheter une maison à rénover, vous pouvez envisager de déménager le plus vite possible pour épargner le loyer mensuel. Soyez cependant attentif à disposer du minimum de confort de base : eau chaude, électricité et système de chauffage en bon état de fonctionnement.

Si vous ne pouvez séjourner dans la maison pendant les travaux, l’achat ou la location d’une unité résidentielle (conteneur) peut être la solution. Pour ce faire, vous pouvez vous adresser à des vendeurs particuliers ou à des entreprises spécialisées. Vous aurez alors le choix entre un conteneur neuf, rénové ou d’occasion. C’est évidemment vous qui décidez combien de temps vous allez séjourner dans votre unité résidentielle. Généralement, les personnes qui ont acheté un conteneur (pour éventuellement le revendre par la suite) demeurent plus longtemps dans leur conteneur que s’ils l’avaient loué. En fonction de la durée estimée des travaux de rénovation et du montant de votre loyer éventuel, vous pouvez décider quelle est la solution la plus adaptée à votre cas.