Combien coûte la rénovation d’un bien ? 5 conseils et estimations tarifaires d’un expert

Les architectes constatent que les rénovateurs sous-estiment généralement le budget des travaux de rénovation. Résultat : ils proposent un prix trop élevé pour un bien. L'architecte Jozef Hessel d'A1AR fait le point sur les coûts les plus importants pour mieux vous préparer.

Rénovation d'une maison estimée à un prix trop bas

En tant que chasseur de maisons, savez-vous quel budget prévoir pour la rénovation de la maison de vos rêves ? Selon Steven Lannoo de la NAV, les acheteurs ont souvent une idée irréaliste des coûts. Lannoo : « Nous constatons que les acheteurs d'habitations construites entre les années 1970 et 2000 sont souvent mal informés. Ils pensent pouvoir rénover un bien de façon écoénergétique pour 10 000 euros, mais c’est impossible. Exemple très concret : un couple avait acheté une maison mitoyenne à Gand avec l'idée de la rénover pour 60 000 euros. Ils voulaient s'attaquer aux techniques, remplacer les fenêtres, ajouter une annexe ... Malheureusement, ce n'est pas réaliste. Nos architectes constatent tous les jours que les gens achètent beaucoup trop cher car ils n’ont aucune idée du budget nécessaire pour réaliser leurs projets. En réalité, c'est au gouvernement de mieux informer les futurs acquéreurs pour qu'ils puissent estimer plus correctement les coûts de rénovation. »

Prix de la rénovation d'une ancienne maison

Mais comment estimer le prix d'une rénovation de façon réaliste ? Nous avons interrogé l'architecte Jozef Hessel d'A1AR. Selon lui, le prix d'une rénovation écoénergétique augmente rapidement et les habitations existantes avec des niveaux PEB médiocres sont toujours vendues à un prix excessif. Hessel : « Pour la rénovation écoénergétique d'une habitation mitoyenne de 5 à 6 mètres de large, de deux étages et avec un toit en pente, il faut compter entre 150 000 et 200 000 euros. Pour une habitation semi-mitoyenne, où il faut isoler la façade et remplacer les menuiseries, comptez 300 000 euros. Pour les grandes habitations individuelles des années 1980, par exemple, le budget de rénovation s'élève à 350 000 ou 400 000 euros. »

Rénover pour 100 000 euros : est-ce encore possible ?

Rénover son habitation pour 100 000 euros n’est donc plus possible ? « Si l'on ne considère que les prix au détail, c'est possible. Pour 12 000 euros, on obtient une pompe à chaleur et le chauffage au sol coûte 25 000 euros. Mais 37 000 euros suffisent-ils pour autant ? Non, car il se peut qu'il faille retirer votre plancher, couler une chape et creuser votre dalle de béton pour poser un chauffage au sol. Le fait de devoir casser votre chape vous contraint également à réinstaller les conduits d'électricité et de plomberie. Bref, des frais additionnels sont souvent à prévoir. »

Les prix de l'immobilier devraient baisser de 40 %

Selon Hessel, l'obligation de rénovation est une bonne chose, mais c'est une épée à double tranchant. « Vous pouvez faire les investissements nécessaires aujourd'hui pour rénover une habitation F pour obtenir un label énergétique B. Mais dans 26 ans, quand tout devra être A, tous vos investissements seront vains. Les investissements pour passer de F à E, et de E à D permettent des plus-values rapides. Passer au-dessus du niveau C nécessite des adaptations structurelles, notamment pour les techniques, le chauffage, la domotique ... Ces derniers mois, nous avons remarqué que de plus en plus de personnes nous contactent en amont pour obtenir des prix indicatifs. Il y a donc une prise de conscience qui, je l'espère, ne fera que croître. Nous constatons également que le prix demandé pour les habitations mal isolées a baissé, mais qu'elles sont encore beaucoup trop chères. Surtout si l'on considère qu'il faut encore investir 200 000 euros dans le bien. Selon moi, les prix de l'immobilier devraient encore baisser de 30 à 40 %. C'est le seul moyen d'éviter que tous vos investissements ne s'évaporent en 10 ans et - si vous voulez vendre votre bien - qu'il faut le vendre à bas prix. »

Coût d'une rénovation

• L'isolation du toit est la base de toute rénovation. Comptez 35 000 euros. Ce prix comprend : la démolition, la pose de l'isolation, la nouvelle toiture et les nouvelles tuiles. Si votre toit contient de l'amiante, les prix sont différents.
• Le renouvellement des menuiseries est l'étape suivante. Le prix varie entre 25 000 euros (pour les petites fenêtres en PVC) et 80 000 euros (pour les grandes fenêtres avec profilé en aluminium et triple vitrage).
• L'isolation de votre façade extérieure peut être réalisée pour 40 000 à 50 000 euros.
• Pour les techniques (pompe à chaleur, électricité, ventilation et sanitaire), comptez 80 000 euros.
• Côté finitions, sélectionnez ce qui vous convient le mieux. Envie d’une nouvelle cuisine ? Prévoyez un budget entre 15 000 à 20 000 euros. Même si le chiffre final grimpe rapidement à 30 000 euros. Pour les sols, comptez entre 80 et 120 euros/m2. Bien entendu, tous les prix existent et peuvent vite monter.

Il s'agit simplement de prix indicatifs incluant la livraison et l'installation, hors TVA et frais complémentaires (rapporteur PEB, honoraires d'architecte ...).

Plan directeur 

Si vous envisagez de rénover, il est recommandé d'établir un plan directeur. « Vous pouvez travailler de façon progressive et étaler les investissements dans le temps. Mais faites-le dans le bon ordre. Sinon, vous risquez de perdre votre investissement en 10 ans. Ne vous lancez donc pas dans l'installation d'une pompe à chaleur si vous ne disposez pas déjà d'un chauffage au sol. Dans les faits, la pompe à chaleur est la dernière étape d'un plan de rénovation et elle est indispensable pour passer d’un niveau E à A. Prenez le temps de réfléchir et investissez dans des projets qui vous rapporteront dans les 10 à 15 ans à venir.

5 conseils budgétaires pour rénover votre maison

Pour obtenir une idée réaliste des coûts de rénovation, adressez-vous à plusieurs professionnels. Sans oublier les primes possibles à inclure dans votre plan budgétaire.

Astuce 1 : Faites appel à un expert en construction

Vous êtes sur le point d'acheter une maison et voulez éviter les mauvaises surprises ? Demandez à un expert en construction de vous assister lors de la visite. Il pourra vous conseiller et vous signaler les problèmes éventuels. En général, il est payé sur la base d’un montant horaire fixe. Un petit investissement mais qui vous permettra d’évaluer correctement les travaux à effectuer pour rénover l'habitation et éviter les dépenses imprévues. Un achat mal préparé finit toujours par coûter beaucoup plus cher.

Astuce 2 : Vérifiez le PEB

Le certificat de performance énergétique bâtiment (PEB) de votre habitation contient non seulement un score énergétique, mais aussi des conseils pour économiser de l'énergie. Y compris une estimation des coûts de ces travaux. Les prix indiqués sur le PEB sont purement indicatifs et peuvent différer du coût réel. Mais cette estimation vous donne une ligne directrice pour vos travaux de rénovation. « Cependant, il est recommandé d’y ajouter 40 % à 60 % », conseille Hessel. « L'estimation des coûts figurant dans le PEB ne tient pas compte de coûts additionnels comme par exemple l'installation d'un chauffage au sol. »

Astuce 3 : Visitez les Guichets Énergie

Avec votre PEB, vous pouvez visiter les Guichets Énergie en Wallonie. Vous pouvez y poser toutes vos questions sur les travaux de rénovation et les économies d'énergie. Leurs conseillers vous aideront avec des informations claires sur les services et mesures pour réaliser vos projets.

Astuce 4 : Faites appel à un architecte

Un architecte peut également vous guider dans vos travaux de rénovation. Dans certains cas, vous êtes même tenu de faire appel à un architecte. Il vous aidera avec vos plans et préparera une estimation du coût des travaux. Cela vous donnera une bonne idée du coût de votre rénovation et du budget nécessaire. Les honoraires d'un architecte sont calculés à l'heure, au mètre carré ou au pourcentage et varient d'un projet à l'autre. Car chaque projet est différent.

Astuce 5 : Demandez des primes

Les personnes qui investissent dans l'efficacité énergétique de leur habitation peuvent demander la prime Habitation (audit obligatoire) en Wallonie ou les primes Renolution à Bruxelles. En Wallonie, il y a aussi une prime sans audit qui sert à isoler la toiture ou à réaliser les petits travaux liés aux économies d'énergie (isolation des sols, des murs, des châssis). Le montant de la facture doit être inférieur ou égal à 6 000 euros TVAC.

Vérifiez également si vous avez droit à des primes par le biais de votre commune ou consultez notre Indicateur de primes.