Acheter une maison ? Attention à ces pièges !

Un riche passé, des éléments authentiques ou un caractère unique : autant de raisons de succomber au charme d’une vieille demeure. Et pourtant, vous avez tout intérêt à ne pas vous laisser uniquement guider par votre « feeling » quand vous partez en quête de la maison de vos rêves. Si vous pouvez formuler une réponse claire aux questions suivantes, vous êtes sur la bonne voie.

Le budget est-il réaliste ?

Si on dit parfois qu’une habitation vaut autant que ce que l’acquéreur en donne, il convient quand même de vérifier que le prix demandé par le vendeur est bien réaliste. Comment ? Essayez de comparer le prix avec celui d’habitations similaires situées dans le même quartier. Vous pouvez aussi demander l’avis de quelqu’un qui connaît le secteur de l’immobilier. Ou bien interroger les voisins. Ceux-ci sont souvent parfaitement au fait des prix pratiqués dans le quartier.

N’oubliez pas de vérifier si vous pouvez prétendre à une prime à la rénovation, et informez-vous du revenu cadastral du bien. Vérifiez également si vous pouvez bénéficier de droits d’enregistrement réduits. Bon à savoir : si l’habitation a plus de cinq ans, vous devez seulement payer six pour cent de TVA au lieu de 21 pour cent, pour autant que vous fassiez exécuter les travaux par un entrepreneur enregistré (électricien, maçon, poseur de sols, etc.).

Conseil : ne décidez pas dans la précipitation. Les promoteurs utilisent parfois des trucs pour forcer les décisions rapides. Ils prétendent par exemple que quelqu’un a fait une offre sur la maison et que cette personne donnera sa décision le lendemain.

La situation est-elle optimale ?

La situation de l’habitation est un facteur qu’il ne faut pas négliger. Vérifiez bien l’orientation. Y a-t-il suffisamment de lumière du jour ? La propriété est-elle bien à l’abri des regards indiscrets ? Qu’en est-il de la mobilité ? Faut-il parcourir de longues distances pour trouver des magasins, un arrêt de bus, une gare, des écoles, des hôpitaux ou des complexes sportifs ? Si c’est le cas, sachez que vous aurez toujours besoin de la voiture. Soyez attentif aux nuisances sonores et olfactives ainsi qu’à la pollution de l’air. Il s’agit là de paramètres que vous pourrez difficilement changer. Demandez également au vendeur ce qu’il en est du raccordement aux équipements d’utilité publique. Sans quoi vous risquez de faire face à des coûts supplémentaires si vous voulez par exemple passer du mazout au gaz naturel.

Conseil : la situation de votre habitation est cruciale. Non seulement pour vous, mais aussi pour la valeur future de votre bien. Les habitations bien situées se font de plus en plus rares. 

Dans quel état se trouve le bien ?

Analysez l’état de la maison très attentivement. Prenez votre temps et ne négligez surtout pas les détails. Allez voir le grenier, examinez les boiseries de toiture, vérifiez si les fenêtres ferment bien, contrôlez le vitrage et l’isolation… Soyez particulièrement attentif aux problèmes d’humidité. Une petite tache d’humidité de-ci de-là n’a rien d’alarmant, mais ça ne doit pas prendre des formes extrêmes. Bon nombre de vendeurs essaieront bien entendu de dissimuler les traces d’humidité sous une couche de peinture. Demandez donc des explications si vous remarquez que le plafond d’une pièce a été fraîchement repeint. Vérifiez aussi si la cave est sèche.

Visitez toujours l’habitation en plein jour et munissez-vous d’une lampe de poche pour examiner les coins sombres (grenier, cave, etc.). Regardez aussi derrière les fauteuils, les lits, le mobilier et les rideaux ainsi que sous les tapis. Soyez également attentif aux performances acoustiques de l’habitation. Ce serait en effet gênant d’entendre les conversations des voisins. Ce qui vaut pour les performances acoustiques s’applique aussi à l’aspect thermique. Combien devez-vous encore investir pour éviter d’avoir une facture d’énergie astronomique ? Demandez à voir le certificat de performance énergétique qui indique la qualité énergétique du bien. Le vendeur doit pouvoir le présenter. S’il ne le fait pas, c’est sans doute qu’il a quelque chose à cacher.

Conseil : pour vous assurer de l’état technique du bien et des possibilités d’extension, nous vous conseillons d’aller visiter la maison avec un spécialiste. Un architecte ou un entrepreneur pourra pointer des défauts auxquels vous ne prêtez pas attention en tant que non-initié.

Avez-vous inspecté minutieusement les installations techniques ?

Les installations techniques (électricité, sanitaires et chauffage) sont une source importante de problèmes dans les vieilles maisons. Si celles-ci ont plus de dix ou vingt ans, vous avez tout intérêt à tout rénover de fond en comble. Si vous décidez de poser un nouveau sol ou d’effectuer d’autres travaux de rénovation, il est préférable d’en profiter pour remplacer les conduites ; il serait en effet dommage d’avoir à casser votre nouveau sol après cinq ans. Effectuer tous les travaux d’un seul coup est aussi moins coûteux et plus efficace.

N’oubliez pas non plus de vérifier le rendement du chauffe-eau et de la chaudière. Certains vieux appareils ont un rendement si faible que c’est un péché de les faire fonctionner jusqu’à ce qu’ils rendent l’âme. L’investissement dans une nouvelle chaudière est souvent vite amorti grâce au rendement plus élevé. L’habitation est chauffée au mazout ? Vérifiez alors que la citerne de mazout ne présente aucune fuite. L’installation d’une nouvelle citerne peut vite coûter cher.

Conseil : soyez attentif aux éventuels appareils encastrés. Il va de soi qu’un réfrigérateur, four ou micro-ondes encastré n’est intéressant que s'il est encore en bon état de marche.

Avez-vous vérifié toutes les autorisations ?

Ne négligez pas les aspects administratifs et juridiques. N’oubliez par exemple pas de vérifier si toutes les autorisations ont été obtenues. Si l’ancien propriétaire a construit une annexe sans permis, vous risquez de devoir faire démolir cette partie à vos frais en cas de problèmes. Vous ne pourrez exercer aucun recours contre l’ancien propriétaire. Renseignez-vous également au sujet des prescriptions urbanistiques et autres limitations techniques. Vérifiez aussi l’affectation urbanistique des terrains dans l’environnement direct.

Conseil : vous voulez agrandir l’habitation dans le futur ? Il est alors conseillé de vérifier à l’avance si d’éventuels projets d’extension sont réalisables, tant sur le plan urbanistique qu’au niveau des limitations techniques du terrain ou de l’habitation.

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