Le cadastre : un aperçu

Photo: Vandersanden  

Chaque mois, le spécialiste de Livios étudie plus en profondeur un sujet particulier lié à l'urbanisme. Cette fois-ci, il met l'accent sur le fonctionnement du cadastre auquel toute personne est tôt ou tard confronté.

Le cadastre remplit un rôle essentiel dans le paysage immobilier. Cet article a pour but également de définir quelques notions comme le plan cadastral, l'extrait cadastral et les renseignements cadastraux.

Qu'est-ce que le cadastre ?

À sa création, à la période de l'empereur français Napoléon, le cadastre avait deux objectifs principaux. Le principal objectif du cadastre était de permettre à l'État de fournir des informations sur les revenus des biens fonciers et de créer ainsi une base pour le prélèvement d'un impôt sur ces revenus. Le second objectif était de pouvoir prouver la propriété de biens immobiliers.

Le cadastre actuel de droit belge est un service qui relève du Ministère des Finances et qui est chargé de tenir et réviser le cadastre, de fournir des renseignements et de délivrer des extraits. Depuis 1998, le cadastre est fusionné avec le secteur de l'enregistrement et les domaines pour constituer l’Administration du cadastre, de l’enregistrement et des domaines. La mission essentielle du cadastre est la constitution et l’exploitation de la documentation patrimoniale.

Les activités du cadastre ont pour but essentiel de dresser et de tenir un inventaire de tous les biens immobiliers situés en Belgique. Le cadastre fixe la base sur laquelle le précompte immobilier est perçu.

Contrairement à l'un des objectifs initiaux de ce service, en Belgique, ces données ne valent pas titre de propriété. Elles n'ont que valeur indicative, mais constituent néanmoins une présomption, importante, de propriété. Alors que le cadastre est responsable des données fiscales qu'il fournit, les autres renseignements (configuration, superficie, nature, …) n'ont aucune valeur juridique.

Néanmoins, les renseignements fournis par le cadastre viennent compléter les données fournies par le bureau des hypothèques et celui de l'enregistrement et dans la pratique, ces renseignements sont relativement fiables.

Dans la pratique, les plans cadastraux sont également importants car ils permettent de mieux situer le bien immobilier, en l'absence de visite sur place. De plus, le plan cadastral permet d'avoir une meilleure vue d'ensemble des parcelles voisines, ce qui peut s'avérer utile en matière de servitudes et de droits de passage. Les anciennes données cadastrales peuvent également servir en cas de reconstitution de l'origine de la propriété de ce qui fut auparavant par exemple un grand ensemble.

Qu'est-ce qu'un extrait cadastral ?

Un extrait cadastral est une copie des données qui figurent dans un document du cadastre dont la conservation et l'intégrité du contenu sont garanties par l'administration du Cadastre, de l'Enregistrement et des Domaines.

Où obtenir ces extraits ?

Uniquement auprès de la direction régionale du cadastre compétente pour la commune où se situe le bien immobilier. Il s'agit en principe toujours du chef-lieu de la province, sauf pour les provinces du Brabant flamand et du Brabant wallon, qui sont reprises dans la région de Bruxelles Capitale et qui bénéficient d'un régime linguistique spécial (néerlandais – français ou français - néerlandais) pour lequel la direction régionale de Bruxelles est compétente.

L'on distingue deux types d'extraits pouvant être demandés par quiconque :

- les extraits 'ordinaires', dont la conservation et l'intégrité du contenu sont garanties par le cadastre, l'enregistrement et les domaines. Ces extraits ordinaires peuvent, moyennant indemnité financière, être délivrés à toute personne qui en fait la demande. Chaque demande doit être adressée par écrit à la poste ou par fax au directeur régional de la commune où se situe le bien immobilier. La demande doit, de préférence, être établie sur le formulaire de demande spécialement prévu à cet effet, disponible dans tous les bureaux du cadastre.

- les copies 'sur demande', obtenues au moyen d'un traitement électronique d'informations spécifique, dont la conservation et l'intégrité du contenu ne sont pas garanties par l'administration du cadastre, de l'enregistrement et des domaines. Ces demandes doivent être adressées par écrit à l'Administration centrale du Cadastre, de l'Enregistrement et des Domaines à Bruxelles. L'usage et le but final auxquels ces extraits et renseignements sont destinés doivent être clairement indiqués dans la demande.

Le directeur régional peut accorder une possibilité de consultation plus souple aux :

- administrations, institutions ou organismes publics ou aux institutions ou organismes d'utilité publique.

- particuliers qui effectuent des recherches à des fins exclusivement pédagogiques ou scientifiques ou dans un intérêt reconnu général.

Votre demande peut-elle être rejetée ?

Oui, s'il ressort de l'objectif poursuivi que l'intérêt de la publicité ne prime pas sur la protection des droits et libertés fondamentales du propriétaire ou de sa vie privée.

Qu'est-ce qu'un plan (parcellaire) cadastral ?

Le but d'un plan parcellaire cadastral est de donner une représentation topographique des parcelles (immobilières), de leurs limites et des constructions qui s'y trouvent.

Sur le plan parcellaire cadastral, ne sont pas numérotés les :

- rues, places, chemins

- rivières, cours d'eau, canaux

- superficies non bâties de gares et chemins de fer

- sentiers – servitudes publiques de passage – qui font partie intégrante des propriétés

Les parcelles numérotées sont les parcelles cadastrales reprises dans la documentation cadastrale.

Quelle est l'utilité d'un tel plan cadastral ?

Bien que le cadastre n'ait aucune valeur juridique, la consultation du plan (parcellaire) cadastral peut s'avérer utile pour la recherche des limites d'une propriété, d'une mitoyenneté ou de l'existence d'une servitude (par exemple un droit de passage, …).

Un tel plan peut également constituer une présomption de propriété en l'absence de tout autre document pouvant avoir valeur certaine (comme un plan de mesurage des parcelles voisines).

Le plan parcellaire renseigne parfois l'existence de bornes.

Que sont les renseignements cadastraux ?

Les renseignements cadastraux sont des informations données verbalement par un agent du cadastre au demandeur qui se présente au bureau.

Les propriétaires et locataires peuvent par exemple obtenir gratuitement des informations qui figurent sur un extrait de la matrice cadastrale, comme le revenu cadastral, la configuration, la surface de la parcelle, le numéro de la parcelle, …

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