Les constructeurs de logements tirent la sonnette d'alarme : “La différence entre la construction et la rénovation est injustifiée”

Les constructeurs de logement sont d'humeur festive à Batibouw. La vente de nouvelles habitations et appartements a le vent en poupe, grâce à la conjoncture économique. Livios s'est entretenu avec Louis Amory, CEO de Blavier et président fraîchement élu de la Fédération des Entrepreneurs Généraux de la Construction. "Celui qui achète une vieille maison peut continuer à se chauffer au gaz et à produire des émissions de CO2, sans participer à l'effort de préservation de notre planète."

Louis Amory, président de la Fédération des Entrepreneurs Généraux de la Construction : “le 'stop au béton' constitue un pas dans la bonne direction. Mais il est important que les pouvoirs publics prennent des mesures justes et cohérentes en termes de règlement d'urbanisme."

Photo: Maisons Blavier  

L’augmentation vertigineuse des appartements dans les petites communes et régions rurales est une conséquence logique du changement de structure de notre société selon Louis Amory. "Nous vivons de plus en plus longtemps et en meilleure santé."

Photo: Build Your Home  

"L'occupation au sol de nombreuses anciennes maisons n'est pas logique", dit Amory. Ces maisons ont trop peu d'étages et ont été construites sur une trop grande parcelle de terrain. On peut mieux faire. Si nous démolissons ces bâtiments et les reconstruisons, on peut loger cinq à six familles sur une même parcelle de terrain."

Photo: Thinkstock  

Louis Amory a rénové sa maison "Au bout du compte, cela revient deux à quatre fois plus cher que si j'avais démoli et reconstruit. Mais le particulier ne le sait pas d'entrée de jeu."

Photo: Thinkstock  

“Nous devons utiliser et protéger nos sols de façon rationnelle et mettre sur le marché des habitations qui sont adaptées aux besoins et souhaits des consommateurs", déclare Louis Amory à Batibouw. "Beaucoup de gens souhaitent vivre plus près des villes et passer moins de temps dans les embouteillages. Ils se contentent d'un plus petit jardin. Je pense par conséquent que le 'stop au béton' constitue un pas dans la bonne direction. Mais il est important que les pouvoirs publics prennent des mesures justes et cohérentes en termes de règlement d'urbanisme. Nous sommes actuellement dans un trou noir, le système doit être amélioré afin que la densification se fasse au bon endroit.”

Aujourd'hui, l'on constate une augmentation vertigineuse des appartements dans les petites communes et régions rurales. Est-ce une tendance positive ?

“Il s'agit d'une conséquence logique du changement de structure de notre société. Nous vivons de plus en plus longtemps et en meilleure santé. La demande de petits logements pour une ou deux personnes augmente. Les personnes âgées qui ont vécu toute leur vie dans une commune ou un village ne tiennent pas nécessairement à déménager à la fin de leur vie. Cette tendance est généralisée.”

Mais construire partout des appartements, est-ce une bonne idée, comme aux endroits plus reculés à la campagne ?

“Que devons-nous faire ? Tout démolir et planter des arbres ? Il est possible que certains villages suivent cette évolution, mais si les gens décident de rester dans leur région, n'est-il pas préférable qu'ils emménagent dans des appartements qui sont adaptés à leurs besoins et d'utiliser de façon optimale l'espace disponible ?”

Le Bouwmeester flamand Leo Van Broeck a exprimé dans Het Laatste Nieuws son dégoût pour les "appartements de piètre qualité qui poussent un peu partout". Ce n'est pas ainsi que nous dirons 'stop au béton', estime-t-il. "Nous devons créer des projets immobiliers beaucoup plus attractifs que ces cages à lapins qui sont construits aujourd'hui.” Que pensez-vous de cette anathème ?

“Selon moi, cette question relève de la responsabilité des architectes. Dans certains cas, je me rallie au point de vue du Bouwmeester. Je sais que les projets immobiliers de qualité se vendent plus facilement que les cages à lapins auxquelles il fait référence. Mais le secteur de la construction ne se laisse pas enfermer dans un carcan : nous sommes dans un marché libre et nous développons des logements dont nous pensons qu'ils ont de fortes chances de se vendre. Et au final, il existe des règles urbanistiques auxquelles nous devons nous conformer. Si celles-ci ne nous permettent plus de concevoir des logements adéquats, il est temps qu'elles soient adaptées.”

Quel est le premier souhait des gens qui achètent aujourd'hui une maison ou un appartement ?

“Le budget est leur priorité absolue. Trouver une habitation abordable est déjà un grand défi pour pas mal de gens. Le deuxième aspect est la situation géographique : le quartier et la proximité des services, écoles et transports publics. Il s'agit de critères indispensables. Un troisième point d'attention est le confort, comme une terrasse agréable et bien orientée. Le Bouwmeester est parfaitement conscient que ce n'est pas évident de réunir ces critères dans un immeuble à appartements. Mais si nous voulons que le 'stop au béton' l'emporte, nous devons prendre conscience que les gens aiment profiter du soleil, si c'est possible et qu'ils n'ont pas nécessairement besoin d'une maison quatre façades. Mais à nouveau : il faut que les règles d'urbanisme le permettent.”

Actuellement, au niveau des exigences de construction, il existe d'énormes différences entre la nouvelle construction et la rénovation. Quel regard portez-vous sur cet état de fait ?

“Celui qui achète une vieille maison, possède un certificat de performance énergétique, paie des droits d'enregistrement et l'affaire est faite. Vous pouvez continuer à chauffer au gaz et à produire des émissions de CO2, sans participer à l'effort de préservation de notre planète. Celui qui construit doit, en revanche, satisfaire les exigences PEB et payer 21% de TVA. C'est insensé ! Je ne plaide pas pour un affaiblissement des exigences urbanistiques mais devons-nous réellement maintenir un taux de TVA aussi élevé ? Une réduction à 12% pour la construction serait déjà un bon compromis, mais pourquoi pas 6% comme pour la rénovation ? Je ne comprends pas pourquoi les politiques ne font rien, car actuellement la situation est totalement injustifiée.”

“L'occupation au sol de nombreuses anciennes maisons n'est pas logique : ces maisons présentent trop peu d'étages et ont été construites sur une trop grande parcelle de terrain. On peut mieux faire. Si nous démolissons ces bâtiments, qui sont le plus souvent bien implantés dans le premier cercle de la périphérie de la ville, et les reconstruisons, on peut loger cinq à six familles sur une même parcelle de terrain. Avec la plus-value ainsi générée, nous pouvons financer la démolition. Ce n'est qu'ainsi que nous créerons un stimulant pour la démolition suivie de la reconstruction.”

Comment cela se fait-il que les entreprises générales de construction continuent de se désintéresser du marché de la rénovation ? Est-ce que peu de gens sont intéressés par une rénovation complète de leur habitation existante, semblable à une nouvelle construction clé en main ?

“Personnellement, j'ai rénové ma maison et au bout du compte, cela revient deux à quatre fois plus cher que si j'avais démoli et reconstruit. Mais le particulier ne le sait pas d'entrée de jeu. Alors soit vous êtes honnête en tant qu'entreprise de construction et vous n'avez aucun client, soit vous vous taisez et vous avez quelques clients et ensuite une mauvaise réputation. Je ne dis pas qu'il ne faut pas rénover, mais dans de nombreux cas, la démolition suivie de la reconstruction est une meilleure option.”

“Le confort d'une nouvelle construction est incomparable à celui d'anciens bâtiments, au niveau de la pénétration de lumière, de la ventilation et des installations techniques. Rénover peut être une bonne solution, mais souvent celle-ci s'avère surtout plus chère et présente davantage d'incertitude.”

Joost Callens, votre prédécesseur à la Fédération des Entrepreneurs Généraux de la Construction, a pourtant créé un département consacré à la rénovation au sein de son entreprise Durabrik. Il a déclaré la semaine dernière dans le Trends que celui-ci se taille déjà 15% du chiffre d'affaires. Il y a donc du potentiel ?

“Bien sûr il y a du potentiel. En Belgique, nous avons cinq millions d'habitations existantes, nous n'allons pas pouvoir toutes les démolir pour reconstruire. Il existe donc un grand marché de la rénovation. Mais il y a aussi un manque de stimulants pour plus de densification et de démolitions suivies de reconstructions. Aujourd'hui, vous avez le choix : ou vous rénovez en payant 6% de TVA, ou vous démolissez et reconstruisez à 21%, pour exactement la même superficie qu'avant. C'est totalement absurde si nous ne voulons pas manquer la cible du 'stop au béton'.”

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