Etat des lieux dans le cadre d'un bail à résidence

L'état des lieux est un document écrit constatant la situation de fait de l'habitation au commencement du bail. C'est la seule manière permettant de vérifier quels dégâts sont imputables au locataire et pour lesquels il doit donc indemniser le bailleur. Dans l'intérêt du locataire, il est extrêmement important que cet état des lieux soit très détaillé.

Obligations

  • Depuis la loi modifiée sur les baux de résidence principale du 25 avril 2007, les bailleur et locataire doivent obligatoirement établir un état des lieux détaillé.
  • L'état des lieux doit être réalisé 'contradictoirement'. Le bailleur et le locataire sont présentés ou à tout le moins représentés par quelqu'un.
  • Celui qui a conclu un bail avant la nouvelle loi, mais ne dispose pas d'état des lieux, est présumé restituer le bien dans l'état dans lequel il se trouvait au commencement du bail.
  • Si des dégâts apparents n'ont pas été indiqués dans cet état des lieux, le locataire doit réparer ou indemniser le dommage.
  • Cette règle ne s'applique toutefois pas aux dégâts dus à la vétusté ou la force majeure ou à un usage normal du bien loué.

Qui établit l'état des lieux ?

  • Le locataire et le bailleur peuvent éventuellement établir eux-mêmes l'état des lieux. Ils peuvent cependant aussi décider de commun accord de faire appel à un expert (architecte, géomètre-estimateur). Dans ce cas, chacun supporte la moitié des honoraires de l'expert.
  • Il est donc aussi possible que chacune des parties se fasse accompagner de son propre expert. Les frais sont à leur charge.

Critères de validité

  • L'état des lieux doit être joint au bail et être enregistré avec celui-ci (pour les contrats postérieurs au 8 mai 2007).
  • L'état des lieux se fait pendant la période où le bien est inoccupé. Il peut cependant encore avoir lieu pendant le premier mois de l'occupation.
  • Une clause totalement creuse telle que ‘Le locataire déclare que l'appartement est en bon état’ ne peut, selon la loi sur les baux à loyer, être considérée comme un état des lieux.

Litiges à propos de l'état des lieux

Si l'une des parties refuse d'établir un état des lieux, le juge de paix de l'arrondissement où se situe le bien doit être saisi. Ce dernier peut à son tour désigner un expert. La partie demanderesse peut introduire sa demande jusqu'à la fin du premier mois d'occupation.

Modifications à l'habitation a posteriori

Si, après l'établissement de l'état des lieux, des modifications sont apportées au bien loué, le locataire et le bailleur peuvent de commun accord, rédiger un avenant (addendum). S'ils ne parviennent pas à un accord, un expert désigné par le juge de paix est chargé de rédiger cet avenant.

Fin du bail

Le locataire doit restituer l'habitation dans l'état dans lequel il l'a reçue conformément à l'état des lieux. L'état des lieux est donc un document de référence capital. Si l'habitation présente des dommages qui ne figurent pas dans l'état des lieux, le locataire doit les réparer. Les dégâts dus à la vétusté ou la force majeure ou à l'usage normal du bien loué ne doivent pas être indemnisés par le locataire.

Absence d'état des lieux

En l'absence d'état des lieux, on estime en principe qu'au moment du départ, l'habitation se trouve dans l'état dans lequel elle se trouvait au commencement du bail. Le locataire ne peut être tenu responsable des éventuels dommages et frais de réparation. En l'espèce, aucuns dommages-intérêts ne peuvent être exigés au locataire.

Trois conseils

  1. Vous pouvez parfaitement illustrer l'état des lieux au moyen de photos. Faites en sorte de décrire clairement ce qui se trouve sur la photo, de manière à éviter toute discussion – pouvant surgir souvent plusieurs années après.
  2. Le bailleur et le locataire doivent signer ou parapher chaque page de l'état des lieux.
  3. Dans ce commentaire, nous avons surtout parlé de l'état des lieux dans le cadre de la loi sur les baux à loyer de résidence principale. Néanmoins, nous recommandons également de dresser un état des lieux détaillé pour un mur mitoyen ou un bail commercial. Contrairement à la loi relative aux baux à loyer, la loi n'impose pas l'enregistrement de l'état des lieux dans ces derniers cas.

Téléchargement gratuit

En collaboration avec le bureau d'avocats Monard-D'Hulst.

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