Chronique juridique : délai pour citer le promoteur immobilier en responsabilité

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Chaque mois, Livios décortique une question juridique éloquente en matière de construction en collaboration avec le bureau d'avocats Dehaese & Dehaese. Cet article traite de la responsabilité du promoteur immobilier et du délai dans lequel vous devez introduire une action contre celui-ci.

Cour d’Appel de Gand, 12 juin 2009

Les faits

Un particulier conclut avec un promoteur immobilier un contrat pour l’achat d’un appartement sur plan. L’habitation est vendue brute en l’état (uniquement gros œuvre, plafonnage et chape, sans finitions intérieures telles que revêtements de sol, appareils sanitaires, cuisine ni menuiserie intérieure). Contractuellement, la loi relative à la construction d’habitations ou Loi Breyne est applicable. La réception provisoire a eu lieu en 1993.

Lorsqu’en 1997, d’importants dégâts des eaux surviennent dans l’appartement, l’acheteur cite le promoteur immobilier en référé afin de désigner un expert judiciaire, qui déposera son rapport final en 1999. Ensuite, l’acheteur citera au fond le promoteur immobilier en 2004 afin d’obtenir des dommages-intérêts. Le juge décide en première instance que l’action de l’acheteur est tardive. L’acheteur décide donc d’interjeter appel.

Le jugement de la Cour

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Étant donné que le contrat et le cahier des charges renvoient aux dispositions de la loi relative à la construction d’habitations, la Cour estime que cette loi est applicable, même si le promoteur immobilier n’a pas à sa charge le parachèvement de l’appartement.

La responsabilité du promoteur immobilier est, de l’avis de la Cour, plus large que la responsabilité d’un entrepreneur. Le promoteur immobilier s’engage en effet non seulement à livrer le concept, mais aussi à l’exécuter. Il repose donc sur le promoteur une obligation de résultat, si bien qu’il est responsable de tous manquements et vices. L’acceptation des travaux implique uniquement que les vices apparents sont couverts. Celle-ci ne dégage pas le promoteur immobilier de sa responsabilité pour les vices cachés.

Selon la loi sur la construction d’habitations, la responsabilité décennale des architectes et entrepreneurs pour des vices graves (apparents et cachés) est également applicable au vendeur promoteur immobilier. Le délai de 10 jours commence à courir à compter de la citation ou de l’approbation des travaux. Il s’agit d’un délai de déchéance : le maître d’ouvrage ou l’acheteur doit introduire l’action contre l’architecte, l’entrepreneur ou le promoteur immobilier dans les 10 années après l’acceptation des travaux. S’il ne le fait pas, son action est éteinte. L’intentement d’une action en référé en désignation d’un expert judiciaire ne peut être assimilé à l’action en responsabilité et ne suspend pas le délai de 10 ans.

Le délai de la responsabilité décennale prend cours à compter de l’acceptation des travaux. En principe, il s’agit de la réception définitive, parce que la réception provisoire constate uniquement la fin des travaux. Il est possible de déroger à cette règle contractuellement : acheteur et promoteur immobilier peuvent valablement convenir que l’acceptation des travaux a lieu lors de la réception provisoire et que la responsabilité décennale commence à courir à compter de cette réception provisoire. Dans le cas présent, il ressort clairement du contrat que l’acheteur et le promoteur immobilier avaient l’intention d’assimiler la réception provisoire à l’acceptation des travaux. Étant donné que la réception provisoire a eu lieu en 1993 et que l’action fondée sur la responsabilité décennale n’a été introduite qu’en 2004, la Cour décide que l’action de l’acheteur est tardive. L’acheteur n’est donc plus en mesure d’obtenir des dommages-intérêts.

Un bon conseil

En, tant qu’acheteur d’un appartement ou d’une habitation sur plan, vous avez intérêt à ce que la loi relative à la construction d’habitations (Loi Breyne) soit applicable. Elle offre en effet diverses mesures de protection en faveur de l’acheteur. En principe, la loi relative à la construction d’habitations n’est pas applicable si le promoteur immobilier n’a pas l’obligation de réaliser les finitions de l’appartement ou de l’habitation afin d’en permettre l’occupation. Dans ce cas, vous devez stipuler expressément au contrat que la loi relative à la construction d’habitations est néanmoins applicable.

Si vous voulez invoquer la responsabilité du promoteur immobilier, vous devez intenter l’action contre le promoteur immobilier dans les dix ans de l’acceptation des travaux. Lorsqu’il est prévu contractuellement que la réception provisoire implique l’acceptation des travaux, la période de 10 ans commence à courir à dater de la réception provisoire. Tenez ce délai bien à l’œil, surtout si un expert a d'abord été désigné en référé et que l’expertise s’éternise.

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