Conséquences du non-respect de la loi Breyne par l’entrepreneur

Photo: Young Budget Homes  

Qu’arrive-t-il si un entrepreneur méconnaît les dispositions de la loi relative à la construction d’habitations ou ladite loi Breyne ? Me Joris Fonteyn du Bureau d’avocats Dehaese & Dehaese nous explique les conséquences sur base d’un arrêt de la Cour d’Appel de Gand dans une affaire du genre.

Faits

Un entrepreneur et un maître d’ouvrage concluent un contrat pour la construction d’une habitation. Le maître d’ouvrage est architecte et signe lui-même les plans pour sa propre habitation.

Après que l’entrepreneur a réalisé et facturé le première partie des travaux, le maître d’ouvrage découvre que le contrat qu’il avait conclu avec l’entrepreneur, ne respectait pas les dispositions de la loi relative à la construction d’habitations, également appelée loi Breyne. Selon l’article 7 de cette loi, quelques mentions obligatoires doivent figurer au contrat et selon l’article 12, l’entrepreneur doit constituer une garantie.

La loi relative à la construction d’habitations prévoit qu’en cas d’infraction à ces dispositions, le maître d’ouvrage a le choix : soit l’annulation du contrat avec l’entrepreneur soit l’annulation de la part du contrat d’entreprise qui est contraire à la loi relative à la construction d’habitations.

Le maître d’ouvrage choisit en l’espèce l’annulation complète du contrat. L’entrepreneur s’y oppose et exige des dommages-intérêts si le maître d’ouvrage obtient l’annulation du contrat d’entreprise.

Appréciation de la Cour

Lors de l’appréciation de ce dossier, la Cour d’Appel applique à la lettre les dispositions de la loi relative à la construction d’habitations. Le maître d’ouvrage, qu’il soit architecte ou non, a le droit d’exiger l’annulation du contrat d’entreprise. La loi relative à la construction d’habitations offre une protection à tout maître d’ouvrage, quelle que soit son activité professionnelle. La Cour annule le contrat d’entreprise qui a été conclu par le maître d’ouvrage avec l’entrepreneur.

La Cour d’Appel rejette la demande de l’entrepreneur visant à obtenir des dommages-intérêts. Un entrepreneur a uniquement droit à des dommages-intérêts si le contrat est résilié par le maître d’ouvrage sans justification suffisante.

Une annulation d’un contrat d’entreprise pour les motifs admis par la loi relative à la construction d’habitations ne donne droit à aucuns dommages-intérêts pour l’entrepreneur. En revanche, le maître d’ouvrage doit payer les travaux que l’entrepreneur a exécutés et dont ni l’utilité ni la qualité ne sont contestées.

Un bon conseil

En tant que maître d’ouvrage, si vous concluez un contrat d’achat ou d’entreprise pour une habitation ou un appartement à construire ou en construction, vous avez une série de droits : notamment une information correcte pour l’acheteur ou le maître d’ouvrage et une constitution de garantie par l’entrepreneur pour assurer le déroulement financier de la construction.

Si le vendeur (promoteur immobilier) ou l’entrepreneur ne respecte pas les dispositions, vous pouvez en tant que maître d’ouvrage invoquer la nullité. Vous pouvez déclarer nulle l’intégralité du contrat ou uniquement la disposition contraire à la loi relative à la construction d’habitations. Attention : l’une ou l’autre nullité ne peut plus être invoquée s’il s’agit d’une vente, après la passation de l’acte authentique devant le notaire, ni, s’il s’agit d’un contrat d’entreprise, après la réception provisoire.

Chaque mois, Livios décortique une question juridique éloquente en matière de construction en collaboration avec le bureau d'avocats Dehaese & Dehaese.

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