Quelles sont les règles du jeu au sein d'un immeuble à appartements ?

Si la loi relative aux appartements est applicable dans votre immeuble, elle impose d'établir une série de règles particulières. Ces règles forment les ‘statuts’ qui sont rédigés par un notaire.

Statuts = acte de base + règles de copropriété

Lors de l'achat d'un appartement, une série de documents supplémentaires doivent être établis par rapport à l'achat d'un terrain ou d'une habitation. Etant donné que vous êtes copropriétaire des parties communes, des accords clairs doivent être écrits sur papier.

Ces règles du jeu sont établies dans deux documents différents : l'acte de base et le règlement de copropriété. Ensemble, ces documents forment les statuts, un instrument essentiel pour gérer et administrer le bien. Le notaire rédige ces deux documents et les joint à l'acte notarié d'achat. 

L'acte de base

Quelles parties sont privatives, quelles sont communes ? L'acte de base décrit précisément comment se présente le bâtiment (données cadastrales, nombres d'étages, …) et comment la propriété se répartit entre les différents copropriétaires. Il est crucial car les copropriétaires ne peuvent en principe prendre des décisions – par le biais de l'assemblée générale – que sur des travaux à réaliser aux parties communes. Celles-ci doivent donc être décrites de la manière la plus précise possible.

L'acte de base ne fixe pas seulement la part qui est à vous, mais aussi votre part dans les charges communes. Exemple : l'ascenseur doit être réparé d'urgence, combien d'euros dois-je payer selon la clé de répartition établie ? Ces rapports sont en général exprimés en milliers ou dizaines de milliers.

Attention : cette quote-part est calculée sur base de la taille de votre appartement (en fonction de la surface au sol nette). Conséquence :

  • Plus la surface privative est grande, plus votre quote-part dans les parties communes est élevée ;
  • Plus vous détenez de parts, plus votre voix pèse dans le processus décisionnel ;
  • Mais aussi : plus votre part est grande, plus vous devez contribuer aux charges communes, comme l'entretien de l'ascenseur, les frais de nettoyage, …

Il subsiste encore des discussions à propos du caractère privatif ou commun d'une partie du bâtiment ? Elle sera considérée comme commune. Il en va de même des parties de bâtiment qui ne sont pas reprises dans l'acte notarié. C'est pour cette raison précise qu'un acte de base complet est si important. Apporter des modifications par la suite est uniquement possible si tout le monde y consent.

Règlement de copropriété

Ce document détermine le mieux possible l'organisation au sein de l'immeuble à appartements. Il mentionne concrètement :

  • Les droits et obligations de chaque copropriétaire en ce qui concerne les parties privatives et les parties communes ;
  • La clé de répartition des frais et charges et la motivation de celle-ci ;
  • Les règles relatives à l'Assemblée Générale : fixation de la période annuelle de 15 jours dans laquelle l'assemblée a lieu, la convocation à celle-ci, la méthode, les compétences, … ;
  • La désignation du syndic : ses compétences, la durée de son mandat, les règles relatives au renouvellement/la résiliation du contrat, … ;
  • Les compétences et obligations du commissaire aux comptes. L'assemblée générale désigne cette personne chaque année. Il peut s'agir d'un copropriétaire ou d'une personne extérieure.

Le règlement de copropriété peut uniquement être adapté moyennant l'approbation des trois-quarts ou quatre cinquièmes, selon le type de modification. 

Règlement d'ordre intérieur

Un troisième document, qui n'est cependant pas obligatoire, est le règlement d'ordre intérieur. Les copropriétaires en déterminent le contenu lors de l'assemblée générale. Ce document ne doit pas être passé devant notaire.

Il s'agit ici surtout de règles pratiques de vie en communauté. Que pouvez-vous faire ou non dans les parties privatives et dans les parties communes ? Il existe entre autres des règles concernant les nuisances sonores, olfactives, la collecte des ordures, le déménagement.

Le règlement de copropriété prévaut dans tous les cas. Vous ne pouvez donc pas invoquer le règlement d'ordre intérieur pour contourner le règlement de copropriété. 

Conseil

Vous êtes l'heureux propriétaire d'un appartement ? Prenez le temps de lire attentivement les statuts et le règlement d'ordre intérieur. Ainsi, vous saurez à quoi vous en tenir et vous contibuerez à la bonne entente avec les autres occupants de l'immeuble.  

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