"L'affectation du budget de rénovation n'est pas toujours judicieuse"

Quels suppléments faut-il prévoir pour rénover une habitation ? Nous avons soumis cette question à l'architecte Kati Lamens, il y a cinq ans. Entre-temps, elle a été réélue à la présidence du NAV, réseau professionnel flamand des architectes et le secteur de la construction a pas mal évolué aussi. La rénovation énergétique est plus que jamais d'actualité. Est-ce que cela a un impact sur le budget ? Comment le maître d'ouvrage doit aborder la question ?

"Une étude indique que celui qui achète une habitation dépense en moyenne 20 % de son budget dans des travaux de rénovation. Et ce n'est pas rien."

"Les gens souhaitent occuper leur logement le plus longtemps possible et à moindres coûts énergétiques. Dans la mesure du possible, nous recommandons d'établir un projet global de rénovation, au besoin en étalant les travaux sur une plus longue période."

"Certaines parcelles se prêtent parfaitement par exemple à la construction d'un logement collectif sur une seule parcelle, avec un nombre identique de mètres carrés. Mais l'urbanisme ne le permet tout simplement pas."

Une solide réserve reste importante

Dans le précédent article, l'architecte recommandait une réserve financière de 15 à 20 % en plus du budget estimé. Dans un projet de rénovation, surtout d'une certaine envergure, les frais supplémentaires se cachent littéralement partout. “Aujourd'hui aussi, cette même réserve est souhaitable. Vous devez investir davantage dans l'énergie.  Toutefois, un projet de rénovation offre toujours l'avantage de pouvoir étaler vos travaux en fonction de la disponibilité de moyens financiers.”

“Quoi qu'il en soit, la rénovation a encore de beaux jours devant elle. Une étude du NAV indique que celui qui achète une habitation dépense en moyenne 20 % de son budget dans des travaux de rénovation. Et ce n'est pas rien.” 

“Comme un docteur ou un avocat"

Mais le bât blesse quand même quelque part, estime Lamens. “Souvent, les maîtres d'ouvrage trouvent un peu tard le chemin qui mène à l'architecte ou au conseiller qui lui donnera les meilleurs conseils de rénovation. Leur démarche n'est pas toujours judicieuse. Ils construisent une petite annexe, isoler un peu eux-mêmes, ... Alors que pour atteindre la cible du bon rapport qualité-prix, il leur faut avant tout un plan global d'attaque.”

Et ce spécialiste n'entre pas en scène assez tôt, déclare Lamens : “Beaucoup de gens ne savent pas qu'à l'instar d'un docteur ou d'un avocat, ils peuvent frapper à la porte d'un architecte pour des conseils sur mesure. Et plus tôt nous prodiguons ces conseils, mieux c'est.”

“Vous avez par exemple une habitation en vue, mais vous ne savez pas si elle présente un potentiel ou si elle est juste bonne à la démolition ? Vous pouvez, moyennant un coût limité, bénéficier de conseils en or qui vous feront gagner pas mal d'argent par la suite. Un architecte est en effet l'un des rares professionnels à pouvoir évaluer le potentiel d'un bâtiment. De plus, de tels conseils n'impliquent aucun engagement de collaboration future éventuelle avec cet architecte. 

“Considérez le coût global”

Les rénovateurs prévoient-ils des techniques plus efficaces, comme une nouvelle chaudière de chauffage ou un système d'énergie renouvelable, pour atteindre les exigences énergétiques ? “Les techniques sont effectivement mieux accueillies qu'il y a quelques années. Avec l'expérience, les installateurs sont aussi plus prompts à faire des propositions. Et le maître d'ouvrage est aussi plus facile à convaincre.”

“Mais, l'accent est mis de plus en plus sur l'enveloppe du bâtiment, surtout si le rénovateur fait appel à un architecte. Les gens souhaitent occuper leur logement le plus longtemps possible et à moindres coûts énergétiques. Dans la mesure du possible, nous recommandons d'établir un projet global de rénovation, au besoin en étalant les travaux sur une plus longue période.”

“Les bâtisseurs voient plus petit”

Quid des bâtisseurs ? Les exigences plus strictes en matière d'énergie, de gestion des eaux pluviales, des normes de résistance au feu, … font flamber les prix des nouvelles constructions.  Mais les budgets ne suivent pas. “Nous constatons que de plus en plus de maîtres d'ouvrage acceptent plus volontiers des habitations de plus petite taille et des concepts plus créatifs, pour atteindre un bon niveau de performance énergétique. Même si leur surface habitable est limitée, ils hésitent moins à construire en hauteur et à restreindre la profondeur de construction.”

Kati Lamens constate même plus souvent qu'ils doivent refreiner les envies du maître d'ouvrage, parce que la réglementation ne permet pas tout. “Certaines parcelles se prêtent parfaitement par exemple à la construction d'un logement collectif sur une seule parcelle, avec un nombre identique de mètres carrés. Mais l'urbanisme ne le permet tout simplement pas.”

Que nous réserve l'avenir ? Les architectes sentent-ils une réelle volonté de changement suite aux discussions récentes (surtout en Flandre) autour du plan d'aménagement du territoire "stop au béton" et à la nécessité de regroupement de l'habitat ? “Si les autorités se montrent plus ouvertes, reste que les communes doivent encore leur emboîter le pas. Et c'est là le nœud du problème. Si elles obtiennent davantage de pouvoir de discrétionnaire par rapport au code du logement et aux prescriptions urbanistiques -comme nous le craignons- nous allons devoir batailler ferme.”

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