Recherche urgente : solution de rénovation pour 76.000 appartements belges

130.000 immeubles à appartements en Belgique ont près de 40 ans. C’est ce qui ressort des chiffres de la Fédération des entrepreneurs généraux en construction (FEGC). Les appartements belges ont urgemment besoin de rénovation. Selon la FEGC, nous avons fait un pas dans la bonne direction en assouplissant la législation sur la copropriété, en offrant des solutions de crédit intéressantes et en apportant de nouvelles techniques de rénovation. Il est temps de relancer la rénovation des appartements.

Environ 26.000 immeubles à appartements présentent des problèmes structurels et 50.000 devraient rencontrer une rénovation en bonne et due forme.

Photo: Thinkstock  

Avec le rythme actuel des rénovations de moins de 1% du parc immobilier, il faudra une éternité avant que tous les travaux de rénovation soient réalisés.

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Le Ministre de la Justice, Koen Geens, a décidé d’assouplir la loi sur les copropriétés. Désormais, il sera plus facile pour des copropriétaires de décider des travaux de rénovation.

Début 2017, on recensait presque 200.000 immeubles à appartements représentant 1,4 million de logements. Deux tiers des appartements belges ont toutefois plus de 40 ans. Les bâtiments sont faits de matériaux et techniques anciens et ne présentent que de mauvaises performances énergétiques. Environ 26.000 immeubles à appartements présentent des problèmes structurels et 50.000 devraient rencontrer une rénovation en bonne et due forme. 

Accélération

Avec le rythme actuel des rénovations de moins de 1% du parc immobilier, il faudra une éternité avant que tous les travaux de rénovation soient réalisés. Pour atteindre les objectifs climatiques de 2050, la FEGC estime que le rythme des rénovations devrait tripler.

En général, les Belges sont conscients de la nécessité des rénovations dans leur appartement, mais sont souvent freinés pour des raisons financières ou de copropriété. Toutefois, il existe de nouvelles techniques de rénovation plus accessibles.

Nouvelles lois

Le Ministre de la Justice, Koen Geens, a décidé d’assouplir la loi sur les copropriétés. Désormais, il sera plus facile pour des copropriétaires de décider des travaux de rénovation. Pour ces derniers, le ministre a réduit la majorité des trois quarts à deux tiers.

Dans le cadre d’une démolition et d’une reconstruction, l’unanimité est requise alors qu’il ne faut que 80% aujourd’hui. Pour les travaux légaux tels que l’isolation, la majorité de 50% plus un est conservée. Afin de faire pression sur les copropriétaires, il a été décidé que les appartements non conformes ne pourraient plus être loués.

Rendre les travaux de rénovation plus accessibles  

Selon la FEGC, des mesures urgentes sont également nécessaires pour rendre les travaux de rénovation abordables. Elle propose diverses solutions :

  1. Le crédit d’investissement pour travaux de rénovation

    Grâce à un prêt intéressant des banques, les copropriétaires qui auraient des difficultés à emprunter pourront le faire à un taux abordable. Dans le cadre d’un prêt conjoint pour travaux de rénovation des parties communes de l’immeuble, les copropriétaires ne sont pas solidairement responsables si l’un des emprunteurs ne rembourse pas le montant.

  2. La constitution d’un capital de réserve

    Si chaque copropriétaire investit au moins 5% du montant lié aux travaux d’entretien dans un fonds de réserve à destination des travaux de rénovation, l’effort financier sera limité si des travaux sont effectivement exécutés. Deux remarques doivent être prises en compte : 5% est un montant trop limité et une communication transparente doit être établie sur le fonds de réserve lors de la revente d’un appartement.

  3. L’ajout de construction

    Parfois, es copropriétaires ne disposent pas des ressources suffisantes pour financer des travaux de rénovation. Si un ou plusieurs étages sont autorisés dans le cadre d’une rénovation/reconstruction complète, une partie des travaux pourra être payée avec le bénéfice tiré de la vente des nouveaux appartements.

  4. Démolition et reconstruction

    Face à certains problèmes structurels, la démolition et la reconstruction doivent être privilégiées par rapport à la rénovation. Grâce à un taux de TVA réduit à 6% au lieu de 21%, de nombreux immeubles à appartements peuvent être ainsi reconditionnés.

Plus de possibilités de rénovation grâce à la technologie

Sur un plan technique, il existe de nouvelles techniques de rénovation pour les immeubles à appartements. Non seulement pour évaluer l’état du bâtiment, mais aussi en termes de matériaux, de techniques et de sources d’énergie renouvelables, les choses ont fortement changé.

Ainsi, le professeur Marijke Steeman, spécialiste en physique des bâtiments à l’UGent, propose une nouvelle solution de rénovation. Pour l’isolation des murs extérieurs des appartements, elle préconise l’utilisation de panneaux isolants préfabriqués. En béton ou en bois.

« L’avantage est que le bâtiment reste habitable durant les travaux d’isolation, ceux-ci étant deux fois plus rapides que les travaux d’isolation conventionnels par l’intérieur » explique Marijke Steeman. « Une rénovation avec ces panneaux n’est pas moins chère, mais la rapidité de mise en œuvre permet de récupérer sur le poste main-d’œuvre. »

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