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Le mur mitoyen : un aperçu

Photo Young Budget Homes
  

Il y a beaucoup de choses à dire à propos des murs mitoyens… La matière est complexe. Avec un spécialiste de Livios, nous passons en revue les principales questions sur le sujet.

Qu'est-ce qu'un mur mitoyen ?

Dans le jargon notarié, un mur mitoyen est un mur qui sépare deux propriétés (à la limite de la parcelle).

Un mur est mitoyen s'il existe un jugement ou un acte de rachat de mur. Un acte de donation ou de partage peut également servir de preuve de mitoyenneté. Lorsque la valeur du mur est peu élevée, une preuve par témoins peut éventuellement suffire.

Que se passe-t-il si les parties concernées ont seulement conclu un compromis de mitoyenneté ? Un tel contrat sous seing privé ne sera opposable et n'aura de valeur qu'entre les parties concernées qui l'ont conclu. Pour que ce contrat soit opposable aux tiers, il faudra que celui-ci soit transcrit au bureau des hypothèques compétent.

  • Un mur sera également qualifié de mur mitoyen s'il est fait usage de ce mur depuis 30 ans ou plus, p. ex. si celui-ci sert d'appui à une autre construction. Il faut cependant que cet usage ait un caractère public, permanent, non-équivoque et paisible.
  • En vertu du Code civil, en ville comme à la campagne, un mur est réputé mitoyen lorsqu'il sert de séparation entre bâtiments jusqu'à l'héberge. Il en va de même lorsque le mur sert de séparation entre cours et jardins et même entre enclos dans les champs.
  • En dehors des cas visés ci-dessus, l'on peut toujours invoquer la présomption légale de mitoyenneté. Attention : il s'agit en l'occurrence de présomptions légales non-irréfragables, de telle sorte que la preuve du contraire peut toujours être apportée. Les murs de séparation sont réputés mitoyens s'ils présentent une utilité commune pour chacun des propriétaires.

Quand un mur n'est-il pas mitoyen ?

Les murs ne sont pas mitoyens lorsque tous les avantages (comme la possibilité de construire contre ce mur) ou les inconvénients (comme l'écoulement de l'eau de pluie) se situent d'un seul côté. Exemple : les murs recouverts d'une tuile inclinée d'un côté de sorte que l'eau de pluie ne s'écoule que d'un seul côté.

Comment est déterminé le prix de rachat ?

  • Le prix de rachat d'un mur mitoyen qui se situe intégralement sur le terrain d'un seul propriétaire équivaut grosso modo à la moitié de la valeur du terrain sur lequel repose le mur et de la moitié du prix actuel de la construction de ce mur, moins l'usure à déduire de ce montant.
  • Si le mur mitoyen se situe sur la ligne de séparation, vous ne devez payer que la moitié de la valeur de ce mur.
  • S'il s'agit d'un mur creux, vous devez uniquement payer la valeur du mur extérieur et la moitié de la valeur du terrain sur lequel a été bâti ce mur extérieur.

Une petite précision encore : pour déterminer le prix des matériaux qui ont été utilisés pour construire ce mur mitoyen, vous pouvez utiliser les tableaux qui sont établis par diverses organisations professionnelles. Les valeurs des murs sont fixées par région et sont régulièrement adaptées à l'évolution des prix de la construction. Les prix unitaires (pour les fondations, la maçonnerie, etc.) à prendre en considération sont ceux valables à la date du rachat et non à la date de la construction.

Quand faut-il payer ?

En principe, le prix du rachat doit être payé avant le début des travaux. Étant donné que le mesurage exact ne peut être réalisé que lorsque les travaux ont déjà commencé, en pratique la moitié du prix estimé est généralement payée avant. Lorsque le gros œuvre est terminé, un procès-verbal de rachat de mur mitoyen est rédigé. À ce moment-là, le prix définitif est fixe et la différence doit être payée.

Qui paie les travaux d'entretien et de réparation ?

En principe, les copropriétaires devront partager toutes les dépenses faites pour conserver, entretenir et/ou réparer le mur mitoyen.

À ce sujet, il y a lieu de faire quelques observations :

  • Tout copropriétaire peut juger de l'utilité des travaux compte tenu des coûts que ceux-ci impliquent. S'il juge que les travaux sont inutiles, il ne doit pas participer aux frais en renonçant à son droit de copropriété. Il faut cependant que le mur mitoyen ne soutienne pas un bâtiment lui appartenant. En conséquence, il ne peut plus faire usage du mur mitoyen et devra accepter l'exécution de travaux de réparation ou d'entretien en passant par sa propriété.
  • Si les travaux de réparation ou de reconstruction résultent d'une faute imputable à une autre personne, la personne qui a occasionné un dommage doit payer les frais.
  • Si un copropriétaire rehausse un mur mitoyen, il doit supporter entièrement les frais de construction, d'entretien et de réparation effectués sur le rehaussement.
  • Si les dépenses résultent d'une nouvelle affectation à la suite ou après la mitoyenneté, ces dépenses sont payées par celui qui donne au mur la nouvelle affectation.

Mon voisin peut-il rehausser un mur mitoyen ?

Il peut le faire à condition qu'il paie lui-même les travaux de rehaussement et qu'en outre, il veille par la suite aux travaux de réparation et d'entretien de ce rehaussement. En contrepartie, vous avez droit à une indemnité pour la charge que ce rehaussement occasionnerait à la partie existante : réduction de la durée de vie, entretien supplémentaire, etc.

Il existe cependant deux restrictions importantes à cette règle :

  • En cas d'abus de droit, le voisin ne peut pas rehausser un mur mitoyen. Il y a abus de droit lorsqu'une rehausse ne présente aucune utilité pour ce voisin et vise uniquement à occasionner un préjudice ou un dommage à l'autre voisin.
  • Le rehaussement de ce mur par le voisin ne peut occasionner aucune charge supplémentaire à l'autre voisin comme par exemple une réduction de la pénétration d'air ou de lumière.

Mon voisin peut-il m'obliger à construire un mur mitoyen ?

Dans certains cas, ceci est effectivement possible. Dans les villes et faubourgs, chacun peut contraindre son voisin, à contribuer aux constructions et réparations d'une clôture qui sépare leurs maisons, cours et jardins. Il doit cependant s'agir de parcelles affectées au logement. Votre voisin peut exiger que soit construit un mur en briques en guise de séparation.

Dans tous les cas, votre voisin devra d'abord vous demander votre accord pour construire un mur mitoyen avant de commencer à construire ce mur. Si sans vous l'avoir demandé, il venait à construire un mur et à vous réclamer ensuite la moitié des dépenses de construction, il ne pourra vous y contraindre. Bien entendu, vous ne pouvez pas utiliser ce mur, sinon vous êtes dans le cas de figure de la mitoyenneté et vous devrez une indemnité.

Si votre voisin vous demande effectivement de construire un mur mitoyen et que vous refusez, ce voisin doit d'abord s'adresser au juge de paix, pour soit une procédure de conciliation soit immédiatement pour une citation.

Mon voisin peut-il effectuer n'importe quels travaux ?

Il est généralement admis que votre voisin peut utiliser son côté du mur mitoyen comme bon lui semble aussi longtemps qu'il accorde ce même droit à son voisin. Il est également admis que des travaux légers ne requièrent pas l'accord du voisin, contrairement à des travaux lourds.

Quelques bons conseils

  • Essayez de conclure avec votre voisin un contrat à propos du mur de séparation, dès le début des travaux.
  • Si votre voisin vient à décéder avant d'avoir payé le rachat du mur, vous pourrez poursuivre le montant du prix de rachat sur ses héritiers.
  • Seuls les propriétaires et titulaires d'un droit de superficie peuvent exiger la mitoyenneté d'un mur.
  • S'il s'agit d'un vieux mur, il est fort possible que celui-ci ne soit pas mitoyen. Il est possible qu'auparavant, un bâtiment venait s'appuyer contre ce mur, mais que ce bâtiment ait entre-temps été démoli. Dans ce cas, adressez-vous au bureau d'enregistrement pour vérifier.
  • S'il s'agit d'un vieux mur qui n'a pas été érigé sur la limite de la parcelle, mais à côté, vous devrez également racheter la bande de terrain jusqu'à ce mur.
  • Vous pouvez limiter la mitoyenneté en hauteur et/ou largeur jusqu'à la partie qui est utile pour vous.

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