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Chronique Juridique : l'accord avec le notaire, est-il décisif ?

Nous abordons régulièrement, en collaboration avec le cabinet d’avocats Dehaese & Dehaese, une question de droit liée au secteur de la construction. Cette fois-ci : l'accord avec le notaire, suffit-il afin d'officialiser la vente d'un bien immobilier ?

Les faits

accord de contrat

Un premier candidat acheteur fait une offre en dessous du prix demandé. Le notaire félicite les acheteurs potentiels pour l’achat de leur maison et leur envoie un compromis de vente.


  

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Un peu plus tard, un autre candidat acheteur se présente. Son offre est plus intéressante que celle du premier couple. À ce moment, les propriétaires n’ont encore formellement accepté aucune offre.

Photo Maisons Dewaele
  

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Demandez au notaire s’il dispose d’un mandat de vente.


  

Un couple, composé de copropriétaires, met une maison en vente via un notaire. Un premier candidat acheteur fait une offre en dessous du prix demandé. Le notaire félicite les acheteurs potentiels pour l’achat de leur maison et leur envoie un compromis de vente.

Un peu plus tard, un autre candidat acheteur se présente. Son offre est plus intéressante que celle du premier couple. À ce moment, les propriétaires n’ont encore formellement accepté aucune offre et demande au notaire de proposer aux deux candidats acheteurs de surenchérir.

Les problèmes commencent. Le premier candidat estime qu’un contrat est déjà établi entre lui et les propriétaires. Non pas, affirment les propriétaires, car ils n’ont rien signé à ce moment. En outre, le notaire a simplement reçu mandat des propriétaires pour trouver un acheteur, mais pas pour conclure un contrat. 

L’arrêt du Tribunal de première instance

Le premier candidat acheteur estime qu’il y avait accord oral sur le prix et que les choses étaient entendues ou que, à tout le moins, il y avait promesse de vente. Ce premier candidat doit être en mesure de prouver les choses en utilisant des preuves autorisées par la loi. Une preuve écrite est nécessaire pour les affaires dépassant une valeur de 375 EUR, sauf si un début de preuve écrite peut être trouvé chez les propriétaires. Dans ce cas, ce type de preuve peut être complété par des témoignages et des hypothèses.

Mais ce n’est ici en aucune option le cas. L’accord écrit est inexistant et la Cour estime qu’il n’existe pas plus un début de preuve. Le compromis de vente émanant du notaire ne vaut pas comme début de preuve, car celui-ci n’émane pas des personnes contre qui s’oppose le premier candidat acheteur. Ce document ne peut être considéré comme émanant des propriétaires de la maison puisque le notaire n’avait pas reçu mandat pour établir ce compromis de vente et encore moins de le soumettre. Il ne pouvait qu’effectuer des recherches pour trouver un acheteur.

En outre, une clause du compromis stipule que le contrat ne peut être établi que par un acte notarié, celui-ci ne devenant contraignant qu’a posteriori. Enfin, il apparaît qu’une option d’achat ne peut être effective que dans la mesure où le candidat acheteur est en possession d’un extrait reprenant les informations urbanistiques minimales et légales. Là encore, les conditions ne sont pas remplies.

La décision : la Cour estime que le premier candidat acheteur n’est pas en mesure de fournir les preuves suffisantes de l’existence d’un contrat de vente ou d’une promesse de vente entre les parties. 

Le conseil en or

Lors de l’achat d’un bien immobilier, accordez une attention suffisante à différents points :

  • Demandez au notaire s’il dispose d’un mandat de vente. Si le notaire ne possède qu’un mandat concernant la recherche de candidats acheteurs, vous avez besoin de l’accord des propriétaires pour conclure un compromis de vente en bonne et due forme.
  • Demandez une confirmation écrite de tout accord conclu avec le notaire ou le propriétaire. Les accords verbaux peuvent entraîner des soucis de fiabilité.
  • Lisez attentivement les compromis de vente et éventuels actes afin de contrôler les conditions auxquelles un contrat d’achat en bonne et due forme pourra être conclu. 

Lors de l’achat d’un bien immobilier, accordez une attention suffisante à différents points :

Demandez au notaire s’il dispose d’un mandat de vente. Si le notaire ne possède qu’un mandat concernant la recherche de candidats acheteurs, vous avez besoin de l’accord des propriétaires pour conclure un compromis de vente en bonne et due forme.

Demandez une confirmation écrite de tout accord conclu avec le notaire ou le propriétaire. Les accords verbaux peuvent entraîner des soucis de fiabilité.

Lisez attentivement les compromis de vente et éventuels actes afin de contrôler les conditions auxquelles un contrat d’achat en bonne et due forme pourra être conclu. 

Plus d'info : Advocatenkantoor Dehaese & Dehaese

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