Investir en un appartement ? 8 questions cruciales

Un appartement à mettre en location est de loin l’investissement immobilier le plus populaire. Considérez-vous l’achat d’un immeuble de rapport ou voulez-vous élargir votre portefeuille immobilier existant, alors commencez par vous poser ces huit questions.

1. Un immeuble de rapport, c’est bien mon truc ?

L’immobilier est un investissement sûr à long terme pour les investisseurs expérimentés et les familles. Aussi n’est-il pas étonnant que le marché immobilier soit devenu un marché d’investissement important dans notre pays : un appartement sur cinq qui se vendent aujourd’hui, n’est pas destiné au logement mais à la location. C’est surtout le marché des nouvelles constructions qui se trouve sous l’emprise des investisseurs : plus que la moitié de tous les appartements nouvellement construits servent d’investissement.

De plus en plus d’investisseurs cherchent donc leur salut dans l’immobilier, mais cela ne signifie pas qu’un immeuble de rapport convient autant à tout le monde. Considérez que l’immobilier est un investissement actif, qui requiert un certain degré d’implication. Que vous achetiez un appartement nouveau ou existant, vous ferez de toute façon face à des frais imprévus. Vous devez être disposé à entretenir l’appartement de façon continu, pour sécuriser le rendement. Cela veut dire que vous devez toujours disposer de suffisamment de cash pour garantir votre rendement.

2. Dois-je faire un emprunt pour mon achat ?

En 2017, la Banque Nationale comptait plus de 260 milliard d’euros sur des comptes d’épargne belges. Faible taux d’intérêt ou non, nous nous sentons mieux avec un petit plus déposé en toute sécurité sur un compte d’épargne. Mais qu’en est-il si vous investissez en immobilier ? En fin de compte, c’est tout de même ce que vous faites pour obtenir plus de rendement que ce que la banque vous offre ? Aussi de nombreux investisseurs sont-ils tentés de payer comptant, mais ce n’est pas une bonne idée. Lors d’une grande transaction au comptant de 200.000 euros ou plus, le fisc voudra toujours vérifier tous les détails. Si cela ne vous dit rien, il vaut mieux souscrire un prêt pour financer (une partie) du montant nécessaire. Ce n’est pas un hasard si la part des plus de 55 ans augmente considérablement au niveau des nouveaux crédits logement. Bien évidemment, en moyenne ils empruntent bien moins que les jeunes qui ont dans les vingt ou trente ans et qui en sont encore au début de leur carrière immobilière. Néanmoins, eux aussi, ils continueront à profiter des taux d’intérêt hypothécaires bas pendant les années suivantes.

3. Où vaut-il mieux acheter un appartement ?

Achetez-vous un appartement à mettre en location et souhaitez-vous saisir la balle au bond en tant que locateur ? Alors optez pour une propriété près de votre domicile. Ainsi, vous économisez un tas de kilomètres en voiture et vous pouvez exercer beaucoup plus de contrôle (dans la mesure du possible).

Signalons toutefois que le quartier où vous habitez n’est pas nécessairement le plus attrayant pour les locataires. Ce sont surtout les centre-ville près des services (travail, magasins, écoles) et du transport en commun qui sont populaires. Vous avez bien plus de chances d’y trouver un locataire qui correspond au profil que vous avez en tête.

Pensez à long terme : l’emplacement sera encore attrayant dans dix ans ? Tenez en compte que vous n’achetez pas un appartement pour vous-même, mais une propriété qui doit être rentable. Il vaut sans doute la peine d’investir un tout petit peu plus dans un quartier en vogue et où les chances de louer sont plus grandes.

Ainsi, vous trouvez un emplacement privilégié

Tous les agents immobiliers le confirmeront. Si vous achetez de l’immobilier, il y a trois choses à tenir en compte : emplacement, emplacement et emplacement. Mais comment peut-on trouver un emplacement privilégié de l’extérieur ? Trois astuces !

1. Parlez avec les voisins

Même si cela vous oblige à sortir de votre zone de confort, osez appuyer sur quelques sonnettes. Ainsi, vous découvrez quel genre de personnes habitent le quartier. Ce sont des personnes âgées, ou plutôt de jeunes débutants ? Y a-t-il suffisamment d’emploi dans le quartier ou doivent-ils faire de longues navettes pour aller au travail ? Ainsi, vous pouvez mieux estimer si vous trouverez votre locataire souhaité sur cet emplacement.

2. Visitez un agent immobilier

Passez par une agence immobilière. Comment les affaires vont-elles ? Y a-t-il certains quartiers qui sont en vogue ? À ne pas négliger : des quartiers qui sont moins attrayants aujourd’hui, peuvent monter en popularité dans quelques années et vice versa.

3. Vérifiez les prix et l’inoccupation

Cherchez des maisons dans le quartier sur des pages web d’immobilier. Quel est le prix moyen ? Cela vous donne une idée de la qualité de l’immobilier dans le quartier et du profil des locataires potentiels. Faites aussi un tour dans le quartier. Beaucoup d’inoccupation est un indicateur négatif. Dans certains quartiers, l’offre est plus grande que la demande. Essayez donc de découvrir combien de temps passe avant que les panneaux ‘à louer’ soient enlevés. S’il y a une offre excédentaire, cela aura inévitablement une influence négative sur votre rendement.

4. À quels critères mon appartement doit-il répondre ?

Tous les investisseurs en immobilier veulent un rendement le plus élevé possible par mètre carré. Si vous voulez dépenser de l’argent en espace habitable supplémentaire ou une chambre de plus, posez-vous toujours la question de savoir si vous pourrez récupérer ce coût supplémentaire par la suite en forme de loyer plus élevé. Malgré le succès remarquable d’appartements de luxe sur des emplacements exclusifs en 2016 et en 2017, l’option la plus sûre pour la majorité des investisseurs est un appartement relativement petit avec un nombre limité de chambres. Les dernières années, il y a une grande demande de nouveaux appartements à une ou deux chambres dans le centre-ville. Le succès de ces maison est lié à leurs prestations énergétiques favorables (une facture d’énergie basse pour les locataires) et à leur emplacement attrayant aussi bien pour les jeunes que pour les personnes âgées. En outre, vous pouvez aussi offrir un appartement meublé à des expats de l’étranger qui séjournent temporairement chez nous.

5. Qu’est-ce qu’un bon prix ?

L’emplacement est l’indicateur de prix le plus important. Comparez donc le prix de l’appartement avec d’autres appartements dans le quartier et vérifiez les prix de loyer que d’autres propriétaires demandent. Ainsi, vous pouvez estimer combien vous pouvez payer pour obtenir un rendement acceptable. Imaginez par exemple que vous achetez un appartement de 200.000 euros, frais de notaire inclus. Cela vous oblige à demander 800 euros par mois pour obtenir un rendement brut de 4,8 pourcent (800 x 12 / 200.000). En outre, ne vous focalisez pas exclusivement sur ce rendement brut, mais tenez aussi compte des autres frais pour estimer correctement le rendement net, comme les frais d’acte et la tva, les droits d’enregistrement, les frais de rénovation, l’impôt foncier et les frais d’entretien. Voici un exercice très complexe, mais d’une très grande importance. Si vous payez par exemple 15 pourcent de trop, votre rendement baissera considérablement les premières années.

En outre, le rendement dépend entièrement du choix des locataires. Car vous utilisez probablement (une partie du) rendement du loyer pour payer votre crédit immobilier. Il n’y a pas de règles standards pour trouver le locataire parfait, mais un peu de psychologie est indispensable.

Faites-vous louer !

Si vous n’avez pas d’expérience avec la recherche de locataires adéquates pour votre immeuble de rapport, il pourrait être intelligent d’avoir recours à une agence immobilière ou à un agent de projets immobiliers. En échange d’un certain pourcentage du loyer, vous ne devez plus vous faire aucun souci : à votre place, ils effectuent un screening des locataires potentiels, ils sélectionnent les bons profils et ils règlent toute l’administration.

6. Nouvelle construction ou immeuble existant ?

L’offre de nouveaux appartements est plus grande que jamais. En tant qu’acheteur, la tentation est donc grande d’opter pour un projet tout fait. Ainsi, les prochaines quinze années vous aurez un minimum de frais d’entretien et de réparation et vous êtes sûr que votre immeuble répond aux normes d’habitation et énergétiques actuelles. Cela a sans aucun doute un impact sur le prix du loyer que vous pouvez demander. En outre, dans le cas d’une nouvelle construction, vous êtes protégé par la responsabilité décennale de l’entrepreneur. Cependant, en contrepartie, une nouvelle construction vous fera payer davantage pour une surface plus petite et il faut tenir compte d’un tarif de TVA de 21 pourcent. En optant pour un appartement existant, vous profitez du tarif réduit de 6 pourcent. Si vous ne craignez pas d’investir du temps et de l’argent dans votre achat, vous pouvez réaliser une belle plus-value de cette façon.

Cela dit, attention si vous comptez rénover : ne considérez pas seulement votre propre appartement, mais le bâtiment entier. En règle générale, des bâtiments plus récents sont mieux maintenus que de vieux immeubles des années 70 ou 80. Mais il y a également de très beaux vieux bâtiments qui sont parfaitement en ordre. Vérifiez aussi qui sont vos voisins. Sont-ce des propriétaires ou surtout des locataires ? Cela peut être important. À la côte, par exemple, de nombreux appartements ne sont pas habités en permanence, ce qui fait parfois que les propriétaires n’ont pas grande envie d’investir dans le bâtiment.

7. Quelles sont les obligations administratives ?

Si vous avez trouvé l’appartement adéquat, le premier pas est la signature du contrat de vente (le compromis). Celui-ci est contraignant, sauf si vous faites inclure les conditions suspensives dans le contrat. Le contrat de vente mentionne l’identité des parties, le type et la description de la propriété, le prix et la date du transfert de propriété. Ensuite, vous disposez de quatre mois pour signer l’acte notarié. Entre-temps, vous pouvez faire le tour des banques pour souscrire un crédit hypothécaire éventuel. Entre-temps, le notaire, de son côté, effectue tous les contrôles urbanistiques et administratifs. Lors de la signature de l’acte notarié, vous recevez les clés de l’appartement. À ce moment-là, vous devez également payer le montant d’achat restant.

8. Qui gère ma propriété ?

En tant qu’investisseur, vous pouvez louer une propriété de deux façons : ou bien, vous jouez un rôle actif et vous partez vous-même à la recherche d’un locataire et vous vous occupez des réparations, ou bien vous jouez un rôle passif et vous déléguez tout à un syndic ou une agence immobilière. Dans le dernier cas, vous avez peu de soucis à vous faire. Le syndic cherche un locataire, il rédige le contrat de location et il procure que le loyer soit déposé. Il est le premier interlocuteur du locataire, même en cas de dommages ou résiliation du bail. Cependant, ce confort supplémentaire a un prix : comptez sur environ 6 à 8 pourcent du loyer. N’oubliez pas d’en tenir compte en calculant le rendement.

Attention : le fait d’engager un syndic ne signifie pas que vous n’êtes plus impliqué dans la copropriété. Tous les propriétaires d’un appartement sont communément responsables de la gestion des parties communes du bâtiment. Vous devrez vous réunir régulièrement avec la société des copropriétaires et vous devrez aussi apporter aux frais communs.

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