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Investir à l'étranger : 5 erreurs à éviter

L'un des investissements les plus évocateurs est l'achat d'une maison supplémentaire à l'étranger. Pour beaucoup, il s'agit non seulement d'un territoire inconnu, mais aussi d'une langue différente, de coutumes différentes et surtout de droits et d'obligations différents. Comment s'assurer que ce rêve étranger ne se transforme pas en cauchemar financier ?

1. Faire confiance aveuglement dans un notaire étranger ...

Si vous achetez une maison en Belgique, votre notaire vérifiera si la maison est toujours hypothéquée, si le propriétaire est bien le vrai propriétaire, si le certificat de sol est en règle ... En d'autres termes : il est responsable du transfert sans souci de la maison du vendeur à l'acheteur.

Un notaire étranger a généralement des responsabilités plus limitées. Cela signifie qu'en tant qu'acheteur, vous vous exposez à de nombreux risques supplémentaires si vous ne travaillez pas avec les bonnes personnes. Par exemple, la maison peut avoir été vendue à un autre acheteur potentiel ou un autre cohéritier fait soudainement son apparition. Le résultat : beaucoup de problèmes, conduisant souvent à un procès, qui peut à son tour prendre des années. Une solution possible consiste à faire appel à un avocat ou un consultant local spécialisé.

2.  … ou un agent immobilier local

La plupart des transactions à l'étranger sont conclues par un agent immobilier local. Pas étonnant, car il est en contact quotidien avec le va-et-vient de sa région. Mais ne soyez pas trop crédule. Un agent immobilier local a tout intérêt à ce que la vente soit conclue. Il peut bien vous garantir que tout est réglé, mais en même temps fermer les yeux sur des clauses potentiellement dangereuses. Faites donc particulièrement attention aux petits caractères dans le contrat.

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3. Ne pas examiner suffisamment le contrat

À l'étranger, on n'a pas forcément le même type de contrat qu'en Belgique. En Espagne, par exemple, il est courant de payer une avance, souvent assez considérable. Dans ce cas, il est conseillé de lire les termes du contrat avec une attention particulière. Par exemple, il est tout à fait possible que les petits caractères indiquent que vous perdez quand même l'avance, même si la vente n'est pas conclue, hors de votre contrôle.

Trouver des personnes connues
L'achat d'une propriété est un énorme défi. L'achat d'une propriété dans un pays dont vous ne parlez pas la langue demande encore plus d'attention et de concentration. Vous placez votre confiance et votre argent entre les mains d'une personne locale inconnue, qui n'est peut-être pas toujours de bonne foi. Mais peut-être pouvez-vous trouver de l'aide auprès de vos compatriotes qui sont déjà installés dans la région de vos rêves ? Ils peuvent vous raconter leurs expériences et vous indiquer les pièges à éviter. Peut-être vous y trouverez même des Belges, des Néerlandais, des Français ou des Allemands spécialisés en vente de biens immobiliers ou en droit administratif ?

4. Ne pas revérifier vos permis

Avez-vous votre œil sur une maison de vacances spacieuse avec une belle piscine ? Demandez à un expert objectif, tel qu'un avocat en droit administratif, de vérifier si toutes les permis d'urbanisme sont en règle. Il serait dommage d'avoir un bulldozer devant votre porte au bout d'un certain temps, prêt à fermer votre piscine, parce que l'ancien propriétaire n'avait pas demandé de permis finalement.

Voici les destinations phares
Quels sont les pays les plus populaires pour investir dans l'immobilier ? Si un pays sort du lot pour les Belges, c'est bien l'Espagne, en particulier les régions du sud. Ces dernières années, la crise de l'immobilier a eu un impact sérieux sur le prix, permettant de faire de bonnes affaires. Mais même aujourd'hui, une maison de vacances en Espagne est certainement digne d'intérêt. (Le sud de) la France et l'Italie sont également populaires. Les pays émergents sont les Pays-Bas, le Portugal, mais aussi les pays du pourtour méditerranéen, comme la Croatie et la Slovénie. Vous recherchez l'exotisme ? Pour les gens aux budgets plus élevés, Dubaï est particulièrement prisée. 

5. Croire aux fables fiscales

Constante importante tout au long du conte de fées à l'étranger : chaque pays a ses propres règles fiscales. Ce qui s'applique en Belgique ne s'applique pas automatiquement à l'étranger. L'agent immobilier ou le vendeur vous promet-il que vous ne paierez aucune taxe sur l'achat de votre maison de vacances ? Comprenez alors que ces coûts supplémentaires peuvent être compensés de différentes manières. À l'étranger, les impôts purs sont généralement un peu moins élevés, mais il faut bien sûr payer quelque chose. En général, la vieille expression est vraie : si cela semble trop beau pour être vrai, c'est probablement le cas.

Il est donc très important de prendre les bonnes dispositions fiscales afin de ne pas se retrouver en difficulté par la suite. Le vendeur gagne, car il conserve davantage en net. Mais il peut disparaître de la surface de la Terre par la suite. Et vous pourriez vous retrouver plus rapidement dans la ligne de mire du fisc.

CHECK-LIST : Êtes-vous prêt à investir à l'étranger ?

  • Quel est le montant des droits d'enregistrement à payer pour l'achat de votre propriété ?
  • Les intérêts de votre prêt hypothécaire peuvent-ils faire l'objet d'un allégement fiscal ?
  • Qu'en est-il de la taxe sur les revenus locatifs ?
  • Que faut-il déclarer au fisc belge ?
  • Devez-vous payer l'impôt sur la fortune ?
  • Que se passe-t-il lors de la revente ? Faut-il payer un impôt sur les plus-values ?
  • Et qu'en est-il des droits de succession et des tarifs des donations ?
  • Avez-vous une idée précise du rendement ? On parle souvent de 3 à 4%, mais après déduction des coûts fixes, 2% est plus réaliste.

 

En collaboration avec : Cazimir Advocaten


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