Des prêts plus nombreux et plus élevés grâce à un taux d'intérêt historiquement bas

2003 et 2004 ont été excellentes et 2005 est sur la même lancée. C'est le message quelque peu euphorique que la Banque Fortis a livré au cours de sa conférence de presse sur les crédits-logement. Grâce à un climat économique favorable et la confiance retrouvée des consommateurs, le Belge s'apprête à investir davantage dans l'immobilier et n'hésite pas à conclure des prêts importants. Cette conférence de presse a également confirmé le succès croissant des prêts dits "accordéon". Il s'agit de crédits à taux variable dont la mensualité ne varie pas mais dont la durée peut être allongée ou réduite en fonction du taux d'intérêt.

Pourquoi 2005 est-elle une bonne année?

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    Photo BNP Paribas Fortis

Selon Kathleen Steel, directeur général du marketing, les paramètres économiques qui ont eu une influence positive sur le marché belge de l'immobilier en 2004 continueront à produire un effet positif en 2005. Comparé à nos voisins, la Belgique peut s'attendre à une meilleure évolution du PIB qui restera plus ou moins au même niveau qu'en 2004. L'inflation risque d'augmenter légèrement, mais reste sous contrôle. Les nouvelles sont bonnes également côté chômage, puisque l'on s'attend à une stabilisation en 2005. Autre paramètre capital pour le marché de l'immobilier : les taux d'intérêt sont aujourd'hui historiquement bas. On peut s'attendre à ce que ce taux augmente légèrement dans le courant de l'année 2005, mais il sera toujours très intéressant d'emprunter, comparé à ce que l'on a connu, il y a quelques années.

Entre 2001 et 2004, l'immobilier a affiché de bons résultats

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    Photo BNP Paribas Fortis

Marc Verboven, directeur product management, a dressé un tableau de la situation de l'immobilier en 2004. Pour lui, cette période est caractérisée par une augmentation modérée mais progressive des activités sur le marché de l'immobilier, ce qui a notamment pour résultat une augmentation du nombre des ventes, une augmentation du prix moyen et une augmentation du nombre de permis délivrés pour des projets de construction et de rénovation. L'on ne peut naturellement pas dissocier cette évolution positive du niveau historiquement bas des taux d'intérêt qui permet au candidat emprunteur d'emprunter un plus gros montant ou de conclure plus rapidement un prêt pour accéder à la propriété. Cette croissance voit également une explication dans l'aversion pour le risque à l'égard des placements en bourse. De nombreuses personnes, déçues par les modestes performances de la bourse et poussées par la faiblesse des taux d'intérêt, ont préféré investir dans l'immobilier plutôt que dans les actions. De plus, le rapatriement des capitaux (ex. ABE) mais aussi l'évolution démographique ne sont pas étrangers à cette évolution positive. Le nombre croissant de personnes célibataires et de familles monoparentales implique que plus de logements doivent être disponibles pour loger notre population. Il est également surprenant de constater que de plus en plus seniors investissent dans une habitation et y voient un investissement sûr. La réduction des droits d'enregistrement et des droits de donation ont également eu un impact positif sur le marché de l'immobilier.

Autre fait surprenant : l'augmentation du montant moyen emprunté est relativement forte et continue. En 2001, les clients Fortis ont emprunté en moyenne € 78.282; en 2004, ce montant est passé à € 91.352, soit une augmentation de 24 % en trois ans. En 2004, 70 % des crédits-logement ont été conclus selon une formule de taux d'intérêt annuel variable. Le succès des formules 1/1 +3/-3 est, selon Karine Du vosel, notamment imputable à la différence relativement importante entre les taux d'intérêt à court terme et à long terme pendant cette période. De plus, cette formule permet aussi d'emprunter sur une plus longue période que dans les formules à intérêt fixe qui autorisent un délai maximum de 20 ans. Ces prêts présentent l'atout de la sécurité. En cas d'augmentation du taux d'intérêt, celui-ci ne peut augmenter que de 1 % après 1 an, de maximum 2 % après 2 ans et de maximum 3 % après 3 ans.
À partir du quatrième trimestre de l'année 2004, la courbe des taux d'intérêt a connu un nivellement progressif. La différence entre l'intérêt à court terme et à long terme s'estompe pour ainsi dire, de telle sorte que les formules avec intérêt fixe suscitent un regain d'intérêt.

Le succès des prêts dits "accordéon"

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Le succès des formules de prêt à mensualités fixes, également dites "accordéon", est étonnant. En 2004, environ 1 emprunteur sur 2 opte pour la formule 1/1 +3/-3 à mensualité fixe. Celle-ci combine les avantages des formules à taux variable (bas) à ceux des formules à taux fixe : le remboursement mensuel ne peut pas augmenter. Lorsque le taux varie, ce n'est pas la mensualité mais la durée du crédit qui est adaptée. En guide de sécurité supplémentaire, s'appliquent en outre quelques restrictions. La durée du prêt peut être augmentée de maximum 3 ans pour les crédits avec une durée initiale de 15 ans.

Acquérir une propre habitation : pas plus difficile qu'avant

Pour les ménages, cette évolution du crédit-logement se traduit par une augmentation modérée de l'endettement. Compte tenu de l'évolution des prix de l'immobilier, des taux d'intérêt et des revenus disponibles des ménages, les familles ne doivent pas consentir de plus gros efforts, estime Karine Du vosel, par rapport à avant pour financer l'acquisition de leur propre habitation. Cet effort est même moindre lorsque l'on opte pour une formule avec intérêt annuel variable. Elle affirme par ailleurs qu'une augmentation des taux d'intérêt et une augmentation continue des prix de l'immobilier pourraient inverser cette tendance.

Endettement plus grand

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On a également étudié plus en profondeur l'endettement des ménages. En juin 2004, 4.370.000 Belges (52 % de la population adulte) avaient un crédit (hypothécaire ou à la consommation) en cours. Ceci représente une augmentation de 2,5 % comparé à 2003. Pour 4,3 % de la population adulte, cet endettement est élevé au point qu'ils ne sont plus capables d'honorer leurs engagements. En ce qui concerne les crédits hypothécaires, 2 % connaissent des problèmes de paiement.
L'endettement total des ménages correspond à 60 % de leurs revenus. Ce pourcentage paraît élevé, mais il reste nettement inférieur à celui des Pays-Bas (198 % !) et de l'Allemagne (111 %) et est comparable à celui enregistré en France. Il apparaît que le Belge contracte des dettes principalement pour son logement. 80 % de l'endettement concernent le secteur hypothécaire. Il est également étonnant de constater que l'endettement hypothécaire augmente dans une plus large proportion – puisqu'il a doublé en dix ans – que le crédit à la consommation (+ 20 %).

Perspectives pour 2005

La Banque Fortis ne prévoit aucune modification sur le marché. Un contexte économique relativement favorable, une légère augmentation du taux d'intérêt et une politique fiscale avantageuse continueront en 2005 à soutenir le marché de l'immobilier. Une augmentation anormale de l'immobilier ne risque-t-elle toutefois pas de renverser la vapeur ? Selon les spécialistes de Fortis, cette crainte n'est pas fondée. L'augmentation des prix de l'immobilier est nettement moindre en Belgique que dans la plupart des autres pays européens. Le prix moyen d'une habitation reste chez nous nettement inférieur à celui des autres pays d'Europe. Une habitation moyenne située à la campagne coûte chez nous en moyenne un peu plus de € 100.000, contre plus de € 200.000 aux Pays-Bas et € 150.000 en Allemagne. Cette augmentation de prix de l'immobilier ne semble par ailleurs pas être uniquement d'ordre spéculatif, mais résulte davantage de la demande constante des ménages. En ce qui concerne le prix des terrains, l'on s'attend en Flandre et à Bruxelles à une augmentation constante en raison d'une réduction de l'offre.

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