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Quelle est la responsabilité de l'architecte en cas d'estimation incorrecte ?

Question

Dans l'estimation signée par l'architecte et de laquelle dépend le montant et l'obtention du crédit hypothécaire, l'architecte a tout simplement oublié l'isolation de toiture. Il s'agit d'un grand grenier qui sera utilisé de manière effective. Il est donc impossible de le laisser tel quel sans isolation ni finition.

Quelle est la responsabilité de l'architecte à l'égard de la (mauvaise) détermination de ce budget qu'il a signée ? Précisons qu'il ne s'agit pas d'une habitation clé sur porte. 

Réponse

Voici la réponse de l'avocat Mark Huygen, sous forme d’exposé sur 'le dépassement de budget et la responsabilité de l'architecte' : 

"Un contrat d'architecture doit, pour être valable, ne contenir aucun accord écrit sur le budget de construction. C'est une règle connue et communément admise. Bien entendu, il est recommandé que ce budget soit précisé, comme nous allons le voir ci-après."

"Lors de la détermination du budget de construction, l'architecte doit cependant toujours faire preuve de minutie. Un dépassement de budget peut en effet avoir des conséquences graves pour l'architecte et le maître d'ouvrage."

"La jurisprudence constante estime qu'un contrat d'architecture ne peut valablement être conclu que s'il ne contient aucun budget. Il est clair cependant que le budget revêt une importance capitale pour la réalisation du projet de construction du maître d'ouvrage et comme c'est le cas ici, pour l'obtention de son prêt. L'architecte aura donc pour tâche de concevoir un projet qui respecte les limites du budget fixé."

"Il existe une zone tension entre l'obligation de conseil et d'information, d'un côté, et l'obligation de collaborer, de l'autre. En dépit du fait que la détermination contractuelle d'un budget de construction n'est pas une obligation légale, l'article 4 de la Loi du 20 février 1939 sur la protection du titre et de la profession d'architecte impose à l'architecte une obligation de conseil et d'assistance. Cette obligation implique que l'architecte doit s'enquérir des moyens financiers du maître d'ouvrage."

"En outre, l'architecte va, sur base de l'article 16 du Règlement de déontologie, soumettre des projets qui restent dans les limites du programme fixé dans la mission et du budget qui en découle. L'architecte a donc un devoir d'initiative sur le budget de construction et devra donc se renseigner des moyens financiers du maître d'ouvrage."

"Il en résulte que l'architecte est tenu de réaliser une estimation correcte dès le commencement de sa mission. Cela signifie également que par exemple le maître d'ouvrage doit être informé des conséquences financières de certains choix de matériaux et concepts. L'architecte a le devoir d'attirer l'attention du maître d'ouvrage sur tout dépassement du budget initial et doit s'assurer qu'il y consent."

"Mais il repose également une obligation contractuelle sur le maître d'ouvrage : l'obligation de collaborer. Le maître d'ouvrage doit en effet fournir les efforts nécessaires pour permettre à l'architecte de maîtriser le budget et lui transmettre toutes les données pour permettre une estimation correcte."

"Que stipule le contrat ? De quelle manière est précisé le budget de construction ? Il convient d'opérer une distinction entre une estimation budgétaire et un montant fixe (forfait). Une estimation implique en effet une obligation de moyens, tandis qu'un forfait entraîne une obligation de résultat. Cette distinction n'est pas sans importance."

"Deux possibilités/deux contrats distincts : En cas de dépassement du forfait par l'architecte, sa responsabilité est engagée du simple fait que le résultat n'est pas atteint (obligation de résultat). Dans une obligation de moyens, l'architecte s'engage à mettre tous les moyens en œuvre pour atteindre un résultat déterminé et sa responsabilité ne sera engagée que s'il peut être démontré que l'architecte n'a pas rempli ses obligations contractuelles, en dehors de la seule obligation d'atteindre le résultat."

"Bien entendu, la preuve d'une faute en cas d'obligation de moyens est nettement moins aisée que dans le cas d'une obligation de résultat. L'architecte a donc plutôt intérêt à prévoir une estimation de budget dans son contrat avec le maître d'ouvrage."

"Et en cas de dépassement de budget ?

  • A nouveau, une distinction doit être établie entre, notamment, le dépassement admissible et le dépassement inadmissible.
  • Si l'architecte et le maître d'ouvrage ont prévu une estimation de budget dans le contrat d'architecture, il revient à l'architecte de réaliser les plans en fonction des moyens financiers du maître d'ouvrage. Jurisprudence et doctrine s'accordent à dire qu'il y a présomption de faute dans le chef de l'architecte en cas de dépassement du budget de plus de 10 à 15%. Un tel dépassement est considéré comme inadmissible."

"Mais l'architecte peut réfuter cette présomption de dépassement inadmissible de l'estimation. L'architecte peut par exemple démontrer qu'il est question de circonstances imprévisibles ou d'une faute du maître d'ouvrage ou d'un tiers. Dans ce cas, la règle des 10 à 15% de dépassement n'intervient pas."

"Le maître d'ouvrage peut avoir commandé des travaux supplémentaires (par exemple une isolation plus épaisse ou de meilleure qualité ou en cas de dérogations au permis d'urbanisme par le maître d'ouvrage). Ou une hausse des prix peut être intervenue subitement pendant le processus de construction."

"Idée fausse à propos du préjudice en cas de dépassement de budget : Croire que le maître d'ouvrage peut purement et simplement recouvrer les suppléments de prix sur l'architecte relève du mythe. Le préjudice que le maître d'ouvrage a subi à la suite du dépassement de budget n'équivaut pas au montant des travaux exécutés qui excède le budget."

"Souvent, on considèrera que la part du dépassement du budget de construction devait être reprise dès le départ au budget initial. Ainsi, on ne peut pas parler de ‘préjudice’ dans le chef du maître d'ouvrage, mais bien de coûts de construction reportés. Les coûts supplémentaires qui résultent de ce dépassement ne peuvent donc pas être considérés comme constituant un préjudice."

"Il n'est pas concevable que l'architecte finance le projet du maître d'ouvrage. Chaque cas de dépassement de budget doit cependant être apprécié in concreto. Le préjudice effectif que le maître d'ouvrage a subi peut éventuellement tenir au fait que le maître d'ouvrage a dû conclure un prêt auprès de la banque pour financer ce supplément de prix. Compte tenu de la nature immatérielle de cette indemnisation, elle risque de chiffrer."

"Conclusion : Le maître d'ouvrage doit veiller au budget dont il dispose et doit être conscient que la moindre option alternative peut impacter son budget. L'architecte doit également fournir en temps utile au maître d'ouvrage des informations précises sur le budget et avertir le maître d'ouvrage des conséquences éventuelles de certains de ses choix et décisions."

"Les articles 16 et 20 du Règlement de déontologie précisent qu'il repose sur l'architecte l'obligation déontologique de tenir le budget de construction à l'oeil et qu'il doit veiller à ce que le coût des travaux reste toujours en équilibre par rapport aux moyens et aux souhaits du maître d'ouvrage. Ces articles peuvent également être lus conjointement avec l'obligation générale d'assistance et d'information que l'article 4 de la loi du 20 février 1939 impose pour ainsi dire toujours à l'architecte."

"Le contrat d'architecture comporte souvent une “estimation” des travaux. Cette estimation est très souvent donnée à titre informatif comme critère pour déterminer les honoraires que l'architecte va réclamer. Le maître d'ouvrage estime souvent à tort qu'il s'agit d'un “budget convenu”."

"Il faut donc lire attentivement le contenu du contrat entre le maître d'ouvrage et l'architecte. C'est capital pour savoir s'il s'agit d'une obligation de moyens ou d'une obligation de résultat..."

"En ce qui concerne le préjudice, il convient toujours de se poser la question suivante : l'architecte a-t-il commis une faute qui entretient un lien de causalité avec le prétendu préjudice. Tout dépassement de budget ne résulte pas automatiquement d'une faute du concepteur. Un dépassement de budget jusqu'à 10% à 15% n'est pas considéré comme anormal et ne constitue par conséquent pas une faute. Même si le budget dépasse de 10% à 15% le budget initial, cela ne signifie pas nécessairement que le dépassement résulte d'une faute du concepteur."

"L'architecte peut réfuter la présomption de responsabilité en cas de dépassement. Il ne s'agit donc pas d'une présomption irréfragable de responsabilité de l'architecte en cas de dépassement de budget."

"Dans le cas présent, on pourrait concevoir que l'architecte a oublié de faire le calcul de l'isolation.  Et cela constitue en soi une faute. Mais la question est alors de déterminer l'étendue du préjudice dans le chef du maître d'ouvrage."

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