Quelles sont les règles dans un immeuble à appartements ?

Lorsque vous achetez un appartement, vous devez – à quelques rares exceptions près – souscrire à une série d'accords et de règles spécifiques. Ces règles forment ce que l'on appelle les ‘statuts’. Par ailleurs, il existe également un règlement propre à la copropriété, le ‘règlement d'ordre intérieur’. De quoi s'agit-il précisément ?

Les statuts = l'acte de base + les règles de copropriété

Lors de l'achat d'un appartement, d'autres documents que ceux nécessaires à l'achat d'un terrain ou d'une maison individuelle doivent être établis. Etant donné que vous êtes copropriétaire de parties communes, des accords clairs les concernant doivent être mis par écrit.

Ces ‘règles du jeu’ sont décrites dans deux documents différents : l'acte de base et le règlement de copropriété. Ensemble, ils forment les statuts, un instrument essentiel pour gérer et administrer la copropriété. Le notaire rédige ces deux documents et les joint à l'acte notarié d'achat., Vous êtes en droit d'en demander une copie avant l'achat.

L'acte de base

Quelles parties sont privatives, lesquelles sont communes ? L'acte de base décrit très précisément le bâtiment (données cadastrales, nombres d'étages, …) et comment la propriété se répartit entre les différents copropriétaires. C'est donc un document extrêmement important car si un propriétaire peut décider seul des travaux qu'il souhaite faire dans son appartement, la décision d'effectuer des travaux dans les parties communes revient à l'ensemble des copropriétaires, réunis en assemblée générale (la règle de la majorité des deux tiers est d'application).

L'acte de base précise également quelle part chaque copropriétaire détient dans les parties communes de l'immeuble. Cette part est calculée sur base de la taille de son appartement (déterminée par la surface nette), ainsi que de sa destination et de sa situation dans l'immeuble. Cela signifie que :

  • Plus la surface privative est grande, plus la part dans les parties communes est élevée ; un appartement mieux situé aura aussi une part plus importante dans les parties communes ;
  • Plus vous détenez de parts, plus votre voix pèse dans le processus décisionnel ;
  • Plus votre part est grande, plus vous devez contribuer aux charges communes, comme l'entretien de l'ascenseur, les frais de nettoyage, 

S'il subsiste encore des discussions à propos du caractère privatif ou commun d'une partie du bâtiment, elle sera considérée comme commune. Il en va de même pour les parties du bâtiment qui ne sont pas reprises dans l'acte notarié. C'est bien pourquoi un acte de base complet est tellement important. Les modifications ultérieures dans la répartition des parts de chaque copropriétaire dans les parties communes ne peuvent être entérinées que par un vote unanime de l'assemblée générale.

Le règlement de copropriété

Ce document reprend les droits et obligations de chaque copropriétaire pour ce qui concerne les parties privatives et communes. Il comprend également la clé de répartition des coûts et des charges et leur justification, ainsi que les conditions et les pénalités applicables en cas de non-paiement des charges.

Le règlement de copropriété ne peut être adapté que moyennant l'accord des trois-quarts ou des quatre cinquièmes – selon le type de modification – des copropriétaires.

Le règlement d'ordre intérieur

Le troisième document obligatoire est le règlement d'ordre intérieur. Il ne doit pas nécessairement être établi par un notaire.

Il doit spécifier les éléments suivants :

  • Les règles de convocation de l'assemblée générale, la procédure et les pouvoirs de l'assemblée générale ;
  • Le mode de désignation d'un syndic, l'étendue de ses pouvoirs, la durée de son mandat et les règles de son renouvellement, les règles de résiliation éventuelle de son contrat, les obligations découlant de la fin de son mandat ;
  • La quinzaine au cours de laquelle se déroule l'assemblée générale annuelle ordinaire des copropriétaires ;
  • Les pouvoirs et les devoirs du commissaire aux comptes.

Le règlement d'ordre intérieur contient également des règles pratiques de vie en communauté : que peut-on faire ou non dans les parties privatives et communes. Il s'agit, entre autres, de règles concernant les nuisances sonores et olfactives, la collecte des ordures, les déménagements, etc.

L'assemblée générale des copropriétaires peut modifier le règlement intérieur à la majorité simple des voix.

Conseil

Si vous êtes l'heureux propriétaire de votre appartement, prenez le temps de lire les statuts et le règlement intérieur. Vous saurez ainsi à quoi vous en tenir et il vous sera plus facile de vous entendre avec les autres occupants de l'immeuble.

Faites-le certainement avant d'acheter, histoire de vérifier à l'avance que les règles de vie en communauté vous conviennent.

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