Rénover un appartement ? Voici les pierres d’achoppement

Lorsqu’il s’agit de rénover un immeuble à appartements complet, vous n’êtes pas seul à décider. C’est en effet l’affaire de tous les co-propriétaires. Parvenir à les avoir tous sur la même longueur d’onde n’est pas une mince affaire pour le syndic et les architectes qui prennent part à un tel projet. L’architecte Koen Willem a pas mal d’expérience dans la rénovation d’appartements. Avec nous, il passe en revue les points névralgiques qui apparaissent systématiquement et qui font pierre d’achoppement.

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    © Multiprofessionele Architectenvennootschap Koen Willem bvba

1. Isolation de toiture

En Flandre, à partir de 2020, vous ne pourrez plus louer un appartement si la toiture n’est pas isolée. En Wallonie, aucune norme similaire à la réglementation flamande n’est prévue pour l’heure. “La législation flamande n’est toutefois pas exagérément stricte car elle impose une valeur R minimale de 0.75 m2K/W”, estime Koen Willem. “Cette valeur est pratiquement trois fois supérieure à la valeur isolante exigée lors d'une rénovation complète ou une nouvelle construction et peut être atteinte avec des épaisseurs d’isolant relativement limitées. Il s’agit d’un poste coût mais aussi d’une responsabilité partagés entre tous les propriétaires d’un immeuble, pas uniquement de celui qui occupe le dernier étage.”

2. Double vitrage

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    Photo Build Your Home

“Les fenêtres sont souvent considérées comme des éléments de construction privatifs et leur investissement comme étant à charge des propriétaires. Mais souvent ils ne sont pas seuls à décider de la couleur ni du type de châssis. Car dans pratiquement tous les actes de base, il est stipulé que les fenêtres de l’ensemble de l’immeuble doivent être uniformes. Tous les propriétaires doivent donc se mettre d’accord. Et cela crée parfois des discussions”, nous rapporte Koen Willem.

3. Extension par le haut : réduction des frais communs

Une rénovation totale s’accompagne d’une facture souvent salée. Lorsque les propriétaires ont pris leur décision, l’idée d’une ‘extension par le haut’ est souvent évoquée. “Ce mode de rénovation implique que l’on ajoute un ou plusieurs niveaux sur le toit, selon que la commune a ou non adapté les prescriptions urbanistiques à la nouvelle vision du bâtiment élevé. Le grand avantage est que cet appartement installé en toiture est financièrement intéressant, car la toiture est vendue comme un ‘terrain’. C’est de l’argent que les propriétaires peuvent utiliser pour la rénovation complète”, déclare Koen Willem. “Mais l’ajout d’un ou de plusieurs appartements à un immeuble offre un autre avantage : les charges communes étant partagées entre tous les propriétaires selon une plus grande clé de répartitions, elles sont aussi inférieures à terme, quels que soient les gains produits par les interventions dans le cadre d’une rénovation durable.”

4. Chauffage central : le système collectif remplace le système de chaudière ouverte

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    © Getty Images

Une chaudière ouverte est depuis peu strictement interdite. Il s’agit d’appareils qui puisent l’oxygène nécessaire à la combustion dans la pièce dans laquelle ils se trouvent. Lorsqu’une chaudière de ce type tombe en panne, le propriétaire doit la remplacer par un système étanche. Cela implique que tous les autres appartements qui sont raccordés sur la même cheminée doivent aussi être équipés d’une chaudière étanche. Souvent, par manque de place, des tracés alternatifs s’avèrent impossibles dans les gaines techniques. Mais imaginez qu’ils ont remplacé leur chaudière il y a à peine cinq ans, cela peut donner lieu à des discussions interminables. Une solution consiste à réaliser une colonne séparée, mais souvent il n’y a pas la place, ajoute Koen Willem.

“Dans la construction et la rénovation d’appartements, le choix se porte de plus en plus sur un système de chauffage collectif. Il s’agit le plus souvent d’une pompe à chaleur associée à des panneaux photovoltaïques. Ces systèmes collectifs sont une évolution positive. Ils sont évidemment composés de conduites d’amenée et de retour plus longues, si bien qu’ils correspondent à un moins bon score au niveau PEB. Mais au niveau de la réglementation, l’évolution est permanente”, explique Koen Willem.

5. Balcons : difficiles à rénover

Les balcons représentent souvent une pierre d’achoppement. “Auparavant, on coulait la plaque de béton de l’intérieur vers l’extérieur, avec des ponts thermiques gigantesques. Supprimer ces ponts thermiques est délicat parce que les occupants ne veulent pas d’une surélévation de leur balcon. Vous pouvez opter pour un système d’isolation sous vide qui requiert une faible épaisseur, mais l’installation d’un profilé de châssis encastré pose souvent des problèmes techniques. Le plus souvent, la seule solution consiste à revoir entièrement l’ensemble de la structure du balcon”, précise Koen Willem.

Attention à l’amiante

Outre ces cinq pierres d’achoppement, en rénovation complète, s’il y a un point auquel il faut surtout faire très attention c’est l’amiante. Mais à ce propos, tous les propriétaires ne sont généralement pas unanimes. La rénovation des techniques et des gaines aussi requiert pas mal d’expertise. C’est une mission que l’on peut difficilement confier au syndic, mais qui exige une équipe de spécialistes qui optera pour une approche globale. Parfois, il vaut même mieux démolir pour tout reconstruire. Cela peut paraître radical, mais dans certains cas, c’est plus simple et cela revient moins cher.

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