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Louer ? Les questions qui pèsent sur nos lecteurs

Louer une maison ou la mettre en location est lié à de nombreuses règles et lois qui peuvent être interprétées différemment selon que l’on soit locataires ou propriétaires. C’est par ailleurs un sujet populaire chez nos lecteurs. Lisez les questions les plus posées et les réponses de nos experts. 

 

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En principe, un propriétaire ne peut interdire d’animaux de compagnie dans votre maison louée, à moins que nous parlions de copropriété. Le Juge de Paix a souvent le dernier mot.


© Berry Floor  

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Une maison en location doit satisfaire aux exigences élémentaires en termes de sécurité, de santé et d’habitabilité.


  

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Les coûts liés à une usure normale sont à charge du propriétaire. Les frais liés à une mauvaise utilisation de la chaudière ou les petits frais d’entretien sont à payer par le locataire.

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la signature du contrat de prêt

Aucune des parties ne peut mettre un terme anticipativement à un bail de maximum trois ans. À moins que locataire et propriétaire ne soient d’accord.


  

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Si le propriétaire est d’accord pour qu’un nouveau locataire prenne en charge votre loyer durant la période de préavis, on ne parlera plus de résiliation anticipée. Il ne pourra donc pas exiger d’indemnités.


  

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En l’absence de bail écrit, vous devez respecter les dispositions d’annulation d’un bail de neuf ans.


  

1. En Belgique, le propriétaire est tenu de faire enregistrer le bail. Comment le contrôler en tant que locataire ? 

Vous pouvez le contrôler au bureau d’enregistrement responsable de votre région. Vous trouverez ce bureau via ce lien ou en appelant le 02 572 57 57. Vous trouverez plus d’information sur l’enregistrement des baux ici. 

2. Un propriétaire peut-il refuser un animal domestique ?

En principe, la détention d’un animal de compagnie relève du droit à la vie privée, à la vie familiale et à la résidence comme le définit l’article 8 de la Convention européenne de sauvegarde des Droits de l’Homme.

Cela signifie que, en principe, un animal de compagnie ne peut être refusé dans une maison ou un appartement en location. Si le locataire a signé un bail dans lequel il est stipulé que les animaux de compagnie sont interdits et qu’il ne tient pas compte de cette clause, cela ne pourra être considéré comme une violation grave du bail au regard de cette législation européenne.

Il n’en va pas de même s’il existe d’autres résidents (copropriété) et que ceux-ci souffrent de la présence d’un animal. Lorsque l’interdiction d’animaux de compagnie est inscrite dans le règlement d’ordre intérieur, c’est que le niveau de vie privée et de confort des autres résidents joue un rôle. Ainsi, une interdiction générale des animaux de compagnie pourrait se justifier dans un immeuble à appartements.

Toujours est-il que bon nombre de situations sont remises entre les mains d’un magistrat, justement de par la multiplicité des interprétations. Un accord constructif entre toutes les parties est la meilleure solution. Dans le cas contraire, il sera sans doute nécessaire de faire appel à un avocat. 

3. Que faire si votre logement en location est déclaré inhabitable ? 

La loi sur les loyers est d’application sur le bien loué est la résidence principale. L’article 2 de celle-ci prévoit que l’habitation louée, au moment de l’entrée du locataire, doit répondre aux exigences élémentaires en termes de sécurité, de santé et d’habitabilité. Si ce n’est pas le cas, le locataire bénéficie de deux options :

  • Exiger une remise en état du bien par le bailleur.
  • Exiger l’annulation du bail et assortir celle-ci de dommages et intérêts.

Outre la loi sur les loyers, les codes du logement régionaux doivent être respectés. Ils permettent, par exemple, de faire examiner l’état du bien loué. Si cette analyse établit que le logement est inhabitable, le bail peut être dénoncé comme en opposition à l’ordre public.

En cas de rupture de bail, le propriétaire a pour obligation de rembourser tous les loyers. En pratique, nombre de juges face à un recours en annulation adoucissent la période de remboursement en réduisant celle-ci de la durée d’utilisation efficace de la propriété par le locataire. Il est considéré qu’un loyer est bel et bien dû pour cette période. Il s’agit d’une redevance d’occupation qui est comparable au loyer.

Vous pouvez gratuitement faire appel au Juge de Paix du Canton où est situé le logement. Vous obtiendrez plus d’information auprès du greffe du tribunal de Justice de Paix

Réponse fournie par : Tiene Castelein, Jan Allaert, Tijl Delrue et Jeffrey Declercq, Bonus Advocaten.

4. Chaudière : quelles sont vos obligations en tant que locataire/propriétaire et qui paie ? 

Le locataire est obligé de laisser effectuer un entretien annuel de la chaudière et de remettre l’attestation au propriétaire. 

Si la chaudière est défectueuse et qu’elle présente une usure normale, les coûts sont attribués au propriétaire. Les coûts liés à une utilisation fautive de la chaudière et les petits frais d’entretien sont pour le locataire. 

Aujourd’hui, de nombreuses entreprises proposent un contrat global. Le propriétaire ne peut pas conclure celui-ci au nom du locataire sans sa signature et son approbation. Si le propriétaire le fait malgré tout, le locataire a le droit de résilier en direct le contrat avec l’entreprise en question. 

Réponse fournie par : Mathieu Vansweevelt, Vansweevelt makelaars sprl

Lisez aussi : Qui supportera les coûts réels ? 

 5. Préavis, fin anticipée, renouvellement automatique… De quoi s’agit-il ? 

  • Un locataire peut-il mettre un terme prématurément à un bail de trois ans ? 

    Pour les baux de courte durée (maximum trois ans), aucune des deux parties ne peut résilier unilatéralement le bail prématurément. Ce ne sera possible que si la résiliation est rendue possible dans le bail ou si un accord intervient entre locataire et propriétaire. Le propriétaire est en droit de demander une indemnisation du fait qu’il peut perdre un ou plusieurs loyers. 

    Vous pouvez également proposer un autre locataire qui reprendra le paiement du loyer lorsque vous quitterez le bien. Le propriétaire ne perd ainsi aucun loyer et vous évitez les indemnités. Toutefois, le propriétaire n’est pas obligé d’accepter le nouveau locataire proposé. 

  • Le propriétaire accepte un bail d’un an. Durant le préavis, le locataire souhaite quitter l’immeuble et a trouvé un nouveau locataire pour le moment où il quitte le bien. Qui paie quelle indemnité 

    Si le propriétaire accepte un nouveau locataire durant la période de préavis, il ne peut être question de résiliation anticipée et le propriétaire ne peut réclamer des dommages ou des frais de location puisqu’il ne perd pas de revenus locatifs. 

    Si le propriétaire n’est pas d’accord, le locataire doit retirer le bail. S’il ne le fait pas, il peut être condamné à payer le loyer et les frais jusqu’à l’échéance normale du bail au titre du fait que les baux de courte durée ne peuvent être résiliés prématurément.

    Réponse fournie par : Wim Nackaerts, Strada Legale.

  • Location sans bail. Qu’arrive-t-il si le locataire veut partir ?

    En l’absence de bail écrit, vous devez respecter les clauses d’annulation d’un bail de neuf ans. Dans ce cas, il s’agit d’une mention de six mois pour le propriétaire : 

    - À tout moment s’il souhaite habiter le bien ou permettre à un membre de la famille jusqu’au troisième degré (endéans les deux ans, les coordonnées du nouvel habitant doivent être remises au locataire). 

    - À la fin d’une période de trois ans afin de permettre la rénovation du bien immobilier (de nombreuses contraintes – voir la loi loyer). 

    - À la fin d’une période de trois ans sans raison, moyennant le paiement d’une indemnité de neuf mois de loyer si le bail est résilié avant la fin de la période initiale de trois ans, de six mois à la fin de la deuxième période de trois ans. 

    Réponse fournie par : Mathieu Vansweevelt, Vansweevelt makelaars sprl

  • Qu’en est-il du bail en cas de décès du propriétaire/locataire ? 

    Le décès du locataire ou du propriétaire n’entraîne pas la résiliation du bail, sauf en cas de bail à vie (Art. 1742 Code Civil). 

    Les héritiers, tant du propriétaire que du locataire, doivent faire perdurer le bail existant et ne peuvent y mettre un terme que dans le respect des obligations légales. Assurez-vous que le bail a bel et bien été enregistré au bureau du récepteur de l’enregistrement, dans le canton où se trouve le bien.

    Réponse fournie par : Mark Huygen, Huygen Advocaten.

Plus d’info sur les préavis ? Lisez l’article 'Durée et fin de bail. Quelles sont les options ?' ou parcourez notre rubrique « Location ». 

Le locataire est obligé de laisser effectuer un entretien annuel de la chaudière et de remettre l’attestation au propriétaire.

Si la chaudière est défectueuse et qu’elle présente une usure normale, les coûts sont attribués au propriétaire. Les coûts liés à une utilisation fautive de la chaudière et les petits frais d’entretien sont pour le locataire.

Aujourd’hui, de nombreuses entreprises proposent un contrat global. Le propriétaire ne peut pas conclure celui-ci au nom du locataire sans sa signature et son approbation. Si le propriétaire le fait malgré tout, le locataire a le droit de résilier en direct le contrat avec l’entreprise en question. 

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