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Que fait un syndic ?

Le syndic s’occupe de la gestion d’un bâtiment en copropriété. Quand un bâtiment se compose d’au moins deux appartements qui sont la propriété de différentes personnes, il est légalement obligatoire de désigner un syndic. Le syndic, au nom de l’association des copropriétaires (ACP), veille aux parties communes de la copropriété.

Que fait un syndic ?

Le syndic en tant qu’administrateur technique

Le syndic s’occupe du maintien du bâtiment et des travaux d’entretien et de réparation. En effet, il met en œuvre les décisions de l’assemblée générale, ou les fait réaliser par des tiers. Il arrive que des travaux soient nécessaires d’urgence. Dans ce cas, le syndic ne doit pas attendre l’approbation de l’assemblée générale.

Le syndic en tant qu’administrateur administratif

Le syndic s’occupe de la totalité de l’administration. Il convoque une assemblée générale (ou exceptionnelle), il en rédige et envoie le rapport, il conclut tous les contrats avec des fournisseurs et met en œuvre les décisions de l’assemblée générale. Le syndic garde tous les rapports dans un registre que les habitants peuvent consulter. Lors de la vente d’un lot, il remet les documents nécessaires aux parties concernées. 

Le syndic en tant qu’administrateur financier

Le syndic établit un budget des frais, demande des provisions aux copropriétaires et s’occupe du paiement des factures. Bref, il gère toutes les recettes et les dépenses. Il veille aussi à ce que le fonds de roulement et le capital de réserve soient déposés sur deux comptes différents. Il élabore deux budgets : un budget ordinaire et un budget pour l’exécution de travaux de rénovation de grande ampleur. Évidemment, le syndic tient également la comptabilité.

Le syndic en tant que représentant légal

Le syndic représente légalement la copropriété. Il le fait notamment en cas de recouvrement d’acomptes impayés, d’éventuelles actions légales contre le constructeur et d’actions contre des tiers en cas de dégâts des parties communes. Pour initier une procédure ou pour former un recours, le syndic a besoin de l’approbation de l’assemblée générale. 

Responsabilité du syndic

Le syndic établit un budget des frais, demande des provisions aux copropriétaires et s’occupe du paiement des factures.

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Souvent, le syndic est désigné dans le règlement de la copropriété, lors de la fondation de l’immeuble. Ce n’est pas le cas ? Alors l’ACP est légalement obligée de désigner un syndic lors de la première assemblée générale.

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Le syndic est le seul responsable de sa gestion. Il ne peut déléguer ses pouvoirs qu’après l’approbation de l’assemblée générale. Ceci n’est possible que pour une durée déterminée ou dans un but précis. Quand le syndic a commis une erreur ou une négligence, l’assemblée générale peut le tenir pour responsable. C’est pourquoi le syndic souscrit une assurance responsabilité civile.

Qui est syndic ?

En principe tout le monde peut agir comme syndic : un copropriétaire, une personne légale d’un cabinet professionnel, ou un tiers. En effet, l’assemblée générale peut opter pour un syndic professionnel ou occasionnel. Un syndic professionnel s’occupe de façon indépendante de la gestion de biens immobiliers.

Depuis le 1r avril 2018 les syndics professionnels et occasionnels doivent avoir un numéro d’entreprise. Chaque syndic doit aussi être lié à l’ACP (ou les ACP) dans lesquelles ils sont actifs en tant que syndic. En outre, un syndic professionnel doit être inscrit à l’Institut  Professionnel des Agents Immobiliers (IPI). Tous les membres IPI sont assurés automatiquement. Un syndic occasionnel s’occupe lui-même de son assurance responsabilité civile.

Comment choisit-on un syndic ?

Souvent, le syndic est désigné dans le règlement de la copropriété, lors de la fondation de l’immeuble. Ce n’est pas le cas ? Alors l’ACP est légalement obligée de désigner un syndic lors de la première assemblée générale.  L’ACP sollicite des offres, les discute lors de l’assemblée générale et choisit ensuite un syndic.

Vous pouvez terminer le mandat de votre syndic lors de n’importe quelle assemblée générale. L’ACP possède donc toute la compétence de décision, aussi bien pour la désignation que pour l’éviction du syndic. Pour destituer un syndic, il faut une majorité absolue de 50% plus une voix.

Un tuyau : ne choisissez jamais le syndic le moins cher. Comparez aussi les contrats des syndics et les tâches que leur rémunération mensuelle inclut. Un syndic qui offre ses services tout compris a peut-être moins tendance à faire des efforts supplémentaires pour l’ACP. Vous avez quand même fait un mauvais choix et vous changez de syndic ? Cela peut causer de douloureuses manœuvres de rattrapage financières.


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