Construire passif : un exemple vécu à Uccle

Photo: Green immo  
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Esther Jakober illustre un paradoxe apparent : pour construire passif, il faut être particulièrement… actif. Voici son point de vue comme promoteur d’un immeuble de13 appartement passifs inauguré en 2011 et, à travers elle, les réactions de ses occupants.

Esther Jakober, comment en êtes-vous arrivé à créer Green Immo et à lancer un projet encore peu courant pour un promoteur privé : un immeuble à appartements passif et même Zéro énergie !

" Après 20 ans dans la finance, j’ai senti la nécessité de développer une activité professionnelle créatrice de valeur. J’avais déjà rénové un immeuble à titre privé. Ma passion pour l’immobilier et pour les questions écologiques m’ont amenée à développer cette promotion immobilière exemplaire."

Quelles en sont les caractéristiques?

" Le bâtiment est durable dans son ensemble : les choix architecturaux favorisant la convivialité et l’intimité, son intégration dans la ville, le choix des matériaux (recyclables et non polluants à la production et à l’usage) et bien entendu sa performance énergétique. Les appartements sont certifiés passifs et zéro énergie. Ils nécessitent donc moins de 15kwh/m²/an en énergie de chauffage (soit 10 fois moins qu’un bâtiment neuf ordinaire) avec une étanchéité à l’air respectant la norme passive, et l’ensemble des énergies primaires consommées par le bâtiment est compensé par la production d’énergies renouvelables. Chaque appartement a son installation photovoltaïque. La chaleur et l’eau chaude ainsi que l’électricité des communs sont fournies par une cogénération au colza."

Le surcoût pour arriver à « Zéro Energie » fut-il important par rapport à une construction classique se contentant de respecter les normes énergétiques actuelles ?

Le surcoût pour l’aspect passif a été de + 10%. Pour le reste (matériaux, énergies renouvelables), le supplément a été de + 5%. Je tiens à préciser que les appartements encore en vente ne sont pas plus chers que des appartements neufs ordinaires à finitions équivalentes actuellement disponibles sur le marché (moins de 3000€/m²). En tant que maître d’ouvrage (si un particulier décide de construire une maison de ce type), les primes actuellement disponibles et les économies d’énergies permettent de récupérer le surcoût en moins de 10 ans. Et toute hausse du prix de l’énergie raccourcit ce délai..

Comment ont réagi les candidats acquéreurs potentiels ?

"Etant seule à proposer ce type de biens (en dehors de 2 ou 3 petites promotions, et des appartements de la SDRB ou des logements sociaux), j’étais persuadée qu’ils partiraient comme des petits pains. Ce fut vrai pour les appartements à 1 et 2 chambres, mais pas pour les plus grands. Les grands appartements partent toujours moins vite que les petits. La crise et la frilosité des banques ont amplifié ce phénomène. Les candidats aux petits appartements ont souvent des revenus plus faibles, et sont dès lors plus sensibles aux économies d’énergie et aux aspects écologiques. Enfin, des informations diverses et contradictoires circulent, ce qui fait hésiter les acquéreurs."

Et les occupants de ces appartements ?

" Les habitants sont fiers d’occuper un immeuble exemplaire, qui a fait récemment la couverture du livre édité par la Région Bruxelloise sur les bâtiments exemplaires. Après une période de rodage, il s’avère que les économies d’énergies sont bien là. Le photovoltaïque compense la consommation d’électricité de la plupart des appartements. Les équipements d’origine (électro-ménagers, robinetterie économiseur d’eau, et donc d’eau chaude), ou ajoutés par les propriétaires (luminaires leds) aident à ce phénomène.

Une période d’adaptation fut nécessaire, même pour moi qui occupe pour la première fois un appartement passif. L’inertie est beaucoup plus importante. Le refroidissement et le réchauffement se font donc plus lentement que dans un appartement ordinaire. J’ai même dû rappeler à certains habitants qu’ils pouvaient ouvrir leurs fenêtres, surtout en été, afin de rafraîchir leur appartement. À force d’entendre tout et n’importe quoi sur le passif, ils étaient persuadés qu’ils ne pouvaient jamais les ouvrir.

Le point très positif pour les habitants est le confort : la température reste stable, été comme hiver, sans devoir penser à allumer ou éteindre le chauffage. La période de chauffe commence beaucoup plus tard (avec 10° à l’extérieur, le chauffage n’est toujours pas allumé et la température intérieure reste supérieure à 20°) et se termine beaucoup plus tôt. Fort important aussi: les allergies respiratoires ; certains habitants me disent qu’ici, ils n’en souffrent plus."

Le passif sera la norme obligatoire à Bruxelles en 2015 et le Zéro énergie sera la norme européenne en 2021. La transition va-t-elle se faire naturellement ? Ou au contraire la suppression des incitants fiscaux et le climat économique général décourageront-ils des candidats acquéreurs ou constructeurs à viser dès maintenant une performance énergétique maximale ?

" Je pense en effet que les promoteurs « ordinaires » ne se lanceront pas dans le passif tant qu’ils n’y seront pas obligés. Le passif exige une précision qui n’est pas nécessaire dans l’ordinaire. Ils cherchent donc par tous les moyens de faire croire que du basse énergie est suffisant et moins cher. Ce qui est faux : le basse énergie bien exécuté n’est pas moins cher, vu la nécessité de garder un chauffage conventionnel. Ma crainte, par rapport à la législation 2015, est que le gouvernement a déjà fait des concessions: dans certains cas, les logements ne devraient pas tout à fait correspondre à la norme passive actuelle. Le danger est qu’avec plusieurs définitions du passif, l’acquéreur ne sache plus ce qu’il achète. Une fois que tous les promoteurs construiront selon le même standard, la concurrence devrait faire baisser les coûts. À terme, primes et déductions fiscales ne seront plus nécessaires. Il serait cependant judicieux que le gouvernement baisse la TVA sur les immeubles performants dès aujourd’hui : l’acquéreur qui a le choix entre de l’ancien avec un droit d’enregistrement à 12.5% et du neuf performant avec une TVA à 21% est souvent rebuté par cette dernière et se dit « tant pis pour les économies d’énergie »."

Que diriez-vous à un couple qui en 2012 envisage de construire ou d’acquérir un logement neuf ?

"Sans hésiter un instant, « construisez passif, mais surtout choisissez un architecte expérimenté ». Le passif ne se bricole pas. Si vos moyens sont limités, économisez sur les finitions, pas sur le gros œuvre. Vos économies d’énergie permettront par la suite d’équiper votre maison selon vos rêves. Et vous vivrez dans un confort incomparable. Ceci vaut évidemment également pour ceux qui désirent acquérir un appartement, mais malheureusement, il n’y a actuellement pas vraiment l’embarras du choix sur le marché…"

Ce bâtiment exemplaire, peut-on le visiter ?

"Des portes ouvertes y sont organisées les samedi 10 et dimanche 11 novembre de 11h à 16h, 5 rue Charles Bernaerts, Uccle, à l’occasion de la Journée de visite des maisons passives.

Plus d’infos : Green Immo, Plate-forme Maison Passive
Nos articles : Dès 2015, tous les nouveaux bâtiments bruxellois seront passifs et Construction passive : la norme dans un futur très proche.

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