Renovatiewijzer: plan voor een succesvolle verbouwing

Steeds meer mensen kiezen voor renovatie in plaats van nieuwbouw. Argumenten pro verbouwen zijn onder meer de schaarste aan bouwgronden, de charme of de aantrekkelijke ligging van een bestaande woning, de interessante verhouding prijs-woonoppervlakte, de mogelijkheid om bepaalde werken te spreiden in de tijd. Maar hoe begin je eraan?

1. Maak de staat van de woning op

Bij renovatie is een grondige analyse van de woning essentieel. Verzeker je ervan dat de constructie en de stabiliteit in orde zijn. Behoud enkel wat zinvol is. Om de kostprijs en de uitvoeringstermijn van de werkzaamheden te drukken, moet je de ruwbouw van de woning immers zo goed mogelijk benutten. Plan zo ver mogelijk vooruit. Denk ook al aan de toekomst en hou niet enkel rekening met je huidige behoeften.

Waarop letten:

• Stedenbouwkundige mogelijkheden en beperkingen: welke werken zijn wel/niet toegelaten? Is er een vergunning nodig? Wil je slopen en/of bijbouwen?
• Stabiliteit: zijn er daarmee problemen?
• Dak: toestand dakstructuur, isolatie, onderdak, goten en afvoeren.
• Gevels: noodzaak aan isolatie, nieuwe openingen, herstellingen, renovatie?
• Buitenschrijnwerk en glas: noodzaak aan vervanging?
• Akoestiek: zijn er maatregelen of akoestische isolatie nodig tegen straatlawaai, lawaai aangrenzende woning, intern lawaai, andere?
• Indeling: dringen aanpassingen zich op?
• Zijn er problemen met vocht, aangetast hout, barsten en scheuren, andere?
• Technische installaties: voldoen de verwarmingsinstallatie, de warmwaterproductie, de elektrische installatie, de sanitaire leidingen, de aansluiting op de riolering, de septische put en inspectieputjes?
• Keuken en badkamer: zijn die aan vernieuwing toe? Zo ja, kan dat zonder de bestaande afvoeren, de elektrische installatie en de ventilatievoorzieningen te wijzigen?
• Verlichting: zijn er aanpassingen nodig?
• Binnenschrijnwerk: voldoen binnendeuren en trappen nog?
• Vloeren, plafonds, pleisterwerk en wandafwerking: zijn die aan vernieuwing toe? Wat is mogelijk gezien het vloerpeil?
• Zijn er rondom de woning werken nodig: oprit, terras, tuin?
• Verplichtingen: zijn de tussenkomst van een architect, een veiligheidscoördinator, een EPB-verslaggever verplicht? Zijn er verplichte eisen met betrekking tot isolatie en ventilatie?
• Duur werken: kan je in de woning blijven wonen tijdens de werken?
• Budget: kan je de renovatiekosten financieren (kostprijs werken min premies, fiscale voordelen, eigen werk) met eigen middelen en/of lening?

2. Vergunningen

De aard van de verbouwingswerken bepaalt of je een vergunning nodig hebt; de omvang of impact op de stabiliteit bepalen of je een architect moet inschakelen. Voor grote bouwprojecten volg je dezelfde procedure als bij nieuwbouw. Voor het bouwen, verbouwen, herbouwen of afbreken van een gebouw heb je een stedenbouwkundige vergunning nodig. Ook voor renovatiewerken waardoor je de stabiliteit, het uitzicht of het aantal woongelegenheden (opdelen van woning in appartement, kangoeroewoning tenzij je voldoet aan strikte voorwaarden…) van het gebouw wijzigt. Idem voor een bestemmingswijziging. Ook als je op het eerste gezicht geen stedenbouwkundige vergunning nodig hebt, moet je die soms toch aanvragen. Dat is bijvoorbeeld het geval als de werken strijdig zijn met de verkavelingsvoorschriften, ruimtelijke uitvoeringsplannen, het bijzonder plan van aanleg, beschermd erfgoed. Informeer je hierover bij je gemeente.

Onderhouds- of instandhoudingswerken zoals het vervangen van ramen, pleisterwerk of kepers zijn niet vergunningsplichtig. Uitzonderingen hierop zijn het volledig vervangen van het dakgebinte met dragende balken en het deels herbouwen of vervangen van buitenmuren. Binnenwerken kan je probleemloos uitvoeren als ze de functie van het gebouw niet veranderen. Uitzondering hierop is het uitbreken van dragende muren. Wanden bijzetten in gipskarton of ze afwerken met isolatie zijn niet vergunningsplichtig, evenmin als de herinrichting van de keuken, de plaatsing van dakvensters en zonnepanelen, het aanbrengen van steenstrips, het plaatsen van zonneschermen, het installeren van voorzetrolluiken, het omvormen van een dak tot groendak…

Wanneer vervalt bouwvergunning?

Twee jaar nadat je de bouwvergunning hebt gekregen, moeten de verbouwingswerken gestart zijn. Ook moet je goed doorwerken. Want als de werken meer dan twee jaar stilliggen of als de woning na drie jaar nog niet winddicht is, vervalt je vergunning voor onbepaalde duur. Sinds 2009 is een fasering van stedenbouwkundige vergunningen wel mogelijk. Dit houdt in dat je het bouwproject in fases kan afwerken en dat zo ook laat opnemen in de stedenbouwkundige vergunning. Het grote voordeel is dat de termijn waarbinnen je de vergunde werken moet uitvoeren, mee opschuift met de start van elke bouwfase. Je kan dus elke fase van een bouw- of verkavelingsproject afzonderlijk vermelden en de werken zo over een langere periode spreiden.

Eenvoudige dossiersamenstelling

Voor een aantal kleine bouwwerken (het plaatsen van een afsluiting in baksteen of beton, het dichtmaken van raamopeningen, het optrekken van kleine bijgebouwen…) moet je geen uitgebreid dossier laten samenstellen door een architect. In dit geval volstaat de meldingsplicht of een eenvoudige dossiersamenstelling. Zo’n dossier houdt onder meer een ingevuld aanvraagformulier en de nodige plannen in. Raadpleeg hiervoor de technische dienst van je gemeente.

3. Expert inschakelen?

Advies van een expert is van groot belang bij de aankoop van een te renoveren woning. Hij heeft immers oog voor problemen of mankementen die jij niet ziet. Bovendien kan de expert al een ruwe schatting maken van de renovatiekosten. Ook tijdens de verbouwingswerken moet je een beroep doen op enkele experts.

Aannemer

Een aannemer is dagelijks bezig met bouw- en verbouwingswerken en dus de aangewezen expert om een woning bouwtechnisch te analyseren. Zo kan de aannemer een oordeel vellen over de bestaande structuur en de stabiliteit van de constructie. Dikwijls voert de aannemer deze analyse gratis uit als hij de verbouwingswerken mag uitvoeren. Voor de meeste renovatiewerken moet je sowieso in zee gaan met één of meerdere aannemers. Kies voor een vakman die ervaring heeft met renovatieprojecten.

Architect

Ook een architect is vanzelfsprekend geschikt om de staat van je woning te komen opmaken. Hij zal vooral letten op de draagstructuur (geen barsten, geen houtworm…) en de isolatiegraad. Ook kijkt hij het energieverbruik na en spoort hij eventuele energieverslinders op. Daarnaast let hij op de indeling, inrichting en afwerking. Voldoet de huidige indeling? Kan ze aangepast worden aan jouw wensen? Is de afwerking authentiek en goed onderhouden of aan vervanging toe?

Pluspunt is dat je een architect meteen kan vragen wat er qua ontwerp mogelijk is en hoe je met bepaalde ingrepen de woning tot haar recht kan laten komen. Een architect vraagt meestal een uurloon en een kilometervergoeding voor een expertise. Dikwijls wordt er een maximumprijs afgesproken. Als je voor je verbouwingswerken een vergunning nodig hebt, moet je werken met een architect. Hou bij de keuze van een architect rekening met zijn specialiteit. Sommigen hebben meer ervaring met renovatieprojecten.

Interieurarchitect

Ga je enkel de binnenkant van je woning renoveren, dan ben je eventueel beter af met een interieurarchitect. Diens werkwijze is vergelijkbaar met die van een architect. De interieurarchitect maakt een ontwerp voor de herinrichting van je interieur, of van één enkele ruimte. Je kan hem carte blanche geven, maar normaal gezien gebeurt alles in samenspraak, zodat de interieurarchitect jouw wensen en smaken kan integreren in zijn ontwerp. Net als een architect, kan de interieurarchitect ook instaan voor de coördinatie en opvolging van de renovatiewerken. Het honorarium van de interieurarchitect kan op verschillende manieren berekend worden. Sommigen werken voor een vast uurloon, anderen spreken een vast bedrag af of hanteren een prijs per vierkante meter. Soms vragen ze een bepaald percentage van de totaalprijs van de renovatiewerken (meestal 10 à 13 %).

Veiligheidscoördinator

De tussenkomst van een veiligheidscoördinator is verplicht voor alle werven waar meer dan één aannemer aan het werk is, ongeacht of die aannemers al dan niet gelijktijdig op de werf zijn. Het begrip  zelfstandigen, onderaannemers, keurders van elektriciteit/waterleiding, leveranciers die een actie op de werf uitvoeren…

4. Plan uitwerken

Een succesvolle renovatie begint met een goed plan. Wat wil je bereiken en hoeveel geld kan je daaraan besteden? Is het nodig om een (interieur)architect in te schakelen? Kan je de werken zelf uitvoeren, of moet je gaan aankloppen bij een gespecialiseerde aannemer? Denk ook aan je verblijf tijdens de werken! Blijf je in je huis wonen? Of ga je beter op zoek naar een tijdelijk alternatief?

Ambitie en budget

Zoek een gulden middenweg tussen je verbouwambities en je beschikbare budget. Als je pas een woning hebt gekocht, heb je misschien niet onmiddellijk voldoende geld over om aan al je wensen en verlangens te voldoen. Dan moet je

hoofdzaken onderscheiden van bijzaken en doelgericht investeren zodat je alvast op een kwaliteitsvolle manier in je woning kan wonen. Ondertussen kan je sparen om stelselmatig elke ruimte af te werken volgens je smaak.

Investeren in de basis

Geef in de eerste plaats voorrang aan alle bouwtechnische investeringen, zoals elektriciteit, sanitair, dakwerken en isolatie. De kostprijs van deze zaken hangt sterk af van de grootte en toestand van je woning, en van het comfortniveau dat je nastreeft. Als je maar een deel van de elektriciteitsvoorziening moet laten heraanleggen, ben je minder geld kwijt dan wanneer alles moet vervangen worden. En als je kiest voor een basisoplossing, ben je goedkoper af dan wanneer je absoluut de laatste domoticatoepassingen in huis wil halen.

Onderschat de kostprijs van deze basisinvesteringen niet. Als je een woning koopt tegen een gunstige prijs, is de kans groot dat een aanzienlijk deel van de renovatiekosten in deze investeringen zal kruipen. Laat daarom vooraleer je een woning aankoopt een specialist een realistische raming maken van de kosten, zeker in het geval van ingrijpende renovatiewerken, zoals het vervangen van een dak. Er hebben zoveel verschillende factoren een invloed op de kostprijs, dat je je zelf hiervan nauwelijks een realistisch beeld kan vormen.

Verblijf tijdens de bouwwerken

Ingrijpende renovatiewerken veranderen je woning voor een tijd in een echte bouwwerf. Het is geen pretje om daar dag in dag uit te moeten wonen. Denk hier op voorhand goed over na. Als je maar een gedeelte van je woning renoveert, is de goedkoopste oplossing in je huis blijven wonen. Als je huurt en een te renoveren woning koopt, kan je overwegen om zo snel mogelijk te verhuizen om de maandelijkse huur uit te sparen. Zorg er dan wel voor dat de absolute basisvereisten voorhanden zijn: warm water, elektriciteit en een goed functionerende verwarmingsinstallatie.

Als je niet in de woning kan verblijven tijdens de werken, is de aankoop of huur van een wooncontainer een alternatief. Hiervoor kan je terecht bij particuliere verkopers of bij gespecialiseerde bedrijven. Je hebt dan de keuze tussen een volledig nieuwe, een gerenoveerde of een tweedehands container, waar geen onderhoudswerken aan gebeurd zijn. Hoe lang je in een wooncontainer verblijft, beslis je uiteraard zelf. Meestal verblijven mensen die een container hebben aangekocht (om eventueel naderhand verder te verkopen) langer in hun container dan zij die er één huren. Aan de hand van de geplande duurtijd van de renovatiewerken en de prijs van je eventuele huurwoning, kan je zelf uitmaken wat de meest voordelige optie is.