Is vastgoed nog betaalbaar? En heeft corona onze manier van wonen beïnvloed? Vastgoedmakelaar ERA organiseerde een panelgesprek met vier experts: Matthias Diependaele (Vlaams minister van Wonen), Erik Wieërs (Vlaams bouwmeester), Alexandre Huyghe (CEO Revive) en Johan Krijgsman (CEO ERA Belgium). Tijdens dit gesprek blikten de experts vooruit op het wonen van de toekomst. Wij zetten de belangrijkste zaken op een rij.
Prijzen stijgen, maar vastgoed blijft betaalbaar
De vastgoedprijzen zijn in 2020 met zo’n 6% gestegen. Dat heeft mogelijk te maken met de rush op vastgoed na de eerste lockdown in het voorjaar. Maar volgens Johan Krijgsman is er op zich geen probleem met de betaalbaarheid van vastgoed. “Als je tien jaar geleden een aflossing van 20 à 25 jaar aanging van 1.300 euro per maand, dan kon je toen aan een tarief van 4% gemiddeld 250.00 euro lenen. Vandaag de dag is de rente enorm gedaald en kan je met diezelfde maandelijkse aflossing 350.000 euro lenen”, legt hij uit. “En dan hou je er nog geen rekening mee dat de lonen op die tien jaar tijd ook gestegen zijn. Als je een pand koopt, kijk je in eerste instantie toch naar je maandelijkse aflossing versus je inkomen.”
© ERA
© Dronefotograaf.be - Foto Danneels Nv
Inzetten op betaalbare woningen
Bij projectontwikkelaar Revive zetten ze bewust in op betaalbaar vastgoed. “Vastgoed wordt steeds duurder, maar we zien ook dat de vraag ernaar stijgt. Door corona hebben mensen ingezien dat hun thuis erg belangrijk is. Velen zijn op zoek gegaan naar een aangepaste plek om te wonen en ze zijn bereid om daar ook een zeker bedrag voor te betalen”, legt CEO Alexandre Huyge uit. “Daarom moeten we voldoende aanbod creëren op de plekken waar de vraag het hoogst is. Dan gaat het vooral om goed ontsloten plekken in steden en gemeenten vlakbij alle voorzieningen. Het is aan projectontwikkelaars om te zorgen dat het aanbod de vraag kan bijhouden, want we mogen niet in dezelfde situatie als Nederland belanden. Daar is het voor een modaal gezin niet meer mogelijk om een woning te kopen.”
400.000 extra wooneenheden
Het is belangrijk om voor iedereen betaalbare woningen te voorzien. Voor sociale woningen zijn er nog vaak ellenlange wachtlijsten. Volgens minister Diependaele is er wel een probleem van betaalbaarheid bij het onderste segment van de woningmarkt. “Er komt druk op deze woningmarkt door migratie en doordat er steeds meer eenpersoonsgezinnen of eenverdieners zijn. Hierdoor hebben we tegen 2050 zo’n 400.000 extra wooneenheden nodig in Vlaanderen. Als overheid richten we ons op extra sociale woningen, maar er zijn ook private ontwikkelaars nodig die betaalbare woningen kunnen aanbieden.”
© Getty Images
© Cohousing Limburg
Collectief wonen in plaats van individueel
Volgens Vlaams bouwmeester Erik Wieërs moeten we in de toekomst afstappen van het idee van een vrijstaande woning op een kavel waar je rondom kan lopen. “We moeten wonen als iets collectief bekijken. Nu zien we het nog te veel als een individueel probleem. Door wonen op een collectieve manier te benaderen, kunnen we winsten boeken en ook de prijzen verlagen. Want bij collectieve woonvormen kan je bepaalde zaken delen, zoals een tuin of een verwarmingsinstallatie.”
Wonen op goed ontsloten plekken
Tien à vijftien jaar geleden vluchtten mensen massaal weg uit steden om op het platteland te gaan wonen. Nu de bouwshift eraan komt, is het de bedoeling om zo weinig mogelijk nieuwe open ruimte aan te snijden. “Het is al van de jaren 50 dat de ruimtelijke ordening in Vlaanderen geen toonbeeld is. Maar het is wel goed dat we nu maatregelen nemen om zoveel mogelijk open ruimte te vrijwaren”, vindt minister Diependaele.
Uit vastgoedcijfers blijkt dat de prijzen in centrumsteden meer gestegen zijn (7,01%) dan in de rest van het land (5,78%). “Als je het op een lange termijn bekijkt, zijn er meer mensen in steden gaan wonen. Zeker in het buitenland zie je dat er veel meer concentratie in steden is. Het is niet mijn bedoeling om iedereen naar de stad te jagen”, zegt bouwmeester Erik Wieërs. “Maar het is wel belangrijk dat we in de toekomst op plekken bouwen die goed bereikbaar zijn en waar alle voorzieningen aanwezig zijn, en niet meer bouwen in echt afgelegen gebied.”
Compacter wonen
Uit cijfers van ERA blijkt dat de gemiddelde oppervlakte van verkochte woningen met 4 m² gestegen is. Is hiermee de trend van kleiner wonen voorbij? Johan Krijgsman van ERA verwacht niet dat dit het nieuwe normaal wordt. “Ik zie deze stijging als een opflakkering in een bepaalde periode, maar de tendens van kleiner wonen gaat zich wel verder zetten. Wij wonen in België trouwens nog altijd heel ruim. In het buitenland wonen ze veel kleiner”, zegt Krijgsman. “Het is ook niet omdat jij, je vrienden of familie nog altijd liefst zo groot mogelijk wonen, dat dat ook het beste is.”
© Revive
© Getty Images
Groen in de stad
Open bebouwingen moeten nog kunnen, maar niet meer als basisbehoefte en basiswoning, vindt Krijgsman. Er is iets wat nog veel belangrijker is geworden dan de woonoppervlakte. En dat is groen. “Ik merk vooral dat jongere generaties groen willen. Er zijn al veel succesvolle projecten met mooie, gemeenschappelijk groenomgevingen in het centrum. Deze wooneenheden hebben individueel geen grote buitenruimtes, maar wel een grote gemeenschappelijke buitenomgeving. Tijdens corona zijn ook dat net de buurten die opgewaardeerd zijn.”
Inzetten op energiezuinigheid
Tegen 2050 moeten al onze woningen ook duurzaam en energiezuinig zijn. Nieuwbouwwoningen zijn nu al uitgerust met duurzame technologieën, maar voor de bestaande woningen hebben we nog een hele weg af te leggen. “We staan voor een enorme uitdaging”, zegt Vlaams bouwmeester Eric Wieërs. “In België hebben we een grote private markt met veel eigenaars van vrijstaande woningen. In andere landen zijn er meer woonsituaties waar mensen in groep samenwonen. Dan is het makkelijker om deze woningen duurzamer te maken. Je kan dan eenvoudiger overschakelen naar een duurzame verwarmingsvoorziening zoals een warmtenet. Bij individuele woningen is dat moeilijker én duurder.”
Premies
Kunnen premies helpen om in te zetten op duurzaamheid? “Alle maatregelen die we moeten nemen voor het klimaat kosten geld. Ik denk dat we mensen enerzijds meer moeten aanzetten om te renoveren en hen anderzijds ook ondersteunen met premies. Dat doen we nu al met de renovatiepremies. In de toekomst worden ook de woonrenovatiepremie en energiepremie geïntegreerd zodat mensen de weg naar premies makkelijker vinden”, zegt minister Diependaele. “Het is vooral belangrijk dat we mensen die een woning kopen kunnen overtuigen om extra te lenen voor het plaatsen van dakisolatie, HR-glas of muurisolatie. Dat is ook in hun belang, want op de lange termijn gaat hun energiefactuur dalen.”
