Geen lening mogelijk door huis met bouwovertreding: hoe lang kan dit aanslepen?

Vraag

Twee weken geleden kocht ik een huis. Tegen de zijgevel hangt sinds 21 jaar een reclamebord. Onvergund blijkt nu. Hoewel bij eerste contact met de makelaar gezegd werd dat er geen verplichting aan vast zat, blijkt er wel een contract van 9 jaar op te zitten tot september 2023.

Doordat er geen bouwvergunning werd aangevraagd, bestaat er een dossier bouwovertreding voor. Ondertussen zegden de huidige eigenaars het bord alvast op zodat het niet verlengd kan worden en werd er regularisatie aangevraagd bij gemeente. Evenwel weigert het Vlaams Woningfonds nu de lening tot ik de regularisatie kan aantonen. Dit kan blijkbaar nog een hele tijd duren, de exacte tijd is mij onbekend.

Er staan wel opschortende voorwaarden van tien weken in het compromis voor het verkrijgen van de lening. Doen nu echt alle banken moeilijk over een lening voor een huis met bouwmisdrijf? Het gaat tenslotte hier niet om de bouw zelf en tast het dus geen waarde aan. En hoe lang kan die regularisatie nog aanslepen?

Antwoord

We legden jouw vraag voor aan Jo Dewez van advocatenkantoor Dehaese&Dehaese. Hier volgt hun uitgebreid antwoord:

"Gelet op de complexiteit en diversiteit in regularisatiedossiers kunnen wij geen sluitend antwoord op uw specifieke vraag meedelen. Er zijn verschillende uitkomsten op het vlak van een hangende regularisatieprocedure mogelijk. Elke uitkomst heeft een andere invloed op de door u toegelichte situatie. Wij kunnen echter wel de algemene principes inzake een regularisatieprocedure, de termijn en de daarmee samenhangende leenproblemen toelichten."

"Zo kan besloten worden tot een regularisatie zonder verdere gevolgen. Deze kans is reëel omwille van het beperkte en aflopend karakter van de inbreuk. De overeenkomst voor het reclamepaneel werd immers niet verlengd (hoewel een verdere verhuur aan een derde mogelijk blijft)."

"Indien er toch een herstel in oorspronkelijke toestand bevolen wordt, kunnen de gevolgen in uw omschreven geval ook meevallen. Het kan volstaan om enkel het reclamepaneel te verwijderen."

"Banken en het Vlaams Woningfonds zullen echter geen hypothecaire lening willen toekennen zolang een regularisatieprocedure hangende is. Dit is te verklaren door het illegale karakter van een onvergunde situatie. Men zal hun medewerking niet verlenen aan het toekennen van een lening voor onroerende goederen die niet geregulariseerd, en dus in strijd met de openbare orde, zijn. Dit is de voornaamste reden waarom u op dit ogenblik geen lening kan verkrijgen."

"Daarnaast kan in welbepaalde gevallen de uitkomst van een regularisatieprocedure grote gevolgen voor de waarde van een onroerend goed hebben bv. wanneer de eigenaar een deel van een gebouw zal moeten afbreken om in overeenstemming met de regels te zijn. Banken bepalen de modaliteiten van de lening aan de hand van de  waarde van het onroerend goed (zoals eventueel geschat door de expert van de bank).  Indien uw onroerend goed in zijn oorspronkelijke toestand moet hersteld worden, zal dit normaliter een eerder beperkte invloed op de waarde van de woning hebben aangezien het slechts over een reclamepaneel op een zijgevel gaat."

"De regularisatieprocedure verloopt in het algemeen als volgt. Het vergunningsdossier (regularisatiedossier) dient bij de stedenbouwkundige ambtenaar van de bevoegde gemeente ingediend te worden. Binnen een periode van 30 dagen beslist de stedenbouwkundige ambtenaar of het dossier al dan niet volledig en ontvankelijk is. Is dit het geval, ontvangt de indiener een bericht van volledigheid en ontvankelijkheid."

"Vervolgens dient het College van Burgemeester en Schepenen binnen een periode van 75 dagen een beslissing m.b.t. de aanvraag te nemen. Indien er binnen deze periode geen beslissing is genomen, wordt de aanvraag geacht afgewezen te zijn. Binnen de 10 dagen na het nemen van de beslissing ontvangt de indiener de beslissing en dient deze binnen de 10 dagen aan te plakken aan het onroerend goed in kwestie. De aanplakking dient gedurende 30 dagen aanwezig te blijven. De regularisatie is aanvaard wanneer binnen een periode van 35 dagen vanaf aanplakking er geen administratief beroep werd ingesteld."

"Het is evenwel raadzaam u in dergelijke dossiers juridisch bij te laten staan. U gaf aan dat er een opschortende voorwaarde aan de koop-verkoopovereenkomst is verbonden met een welbepaalde termijn. Het is van belang duidelijke afspraken met de verkopers te maken gelet op de hangende regularisatieprocedure en de invloed daarvan op de koopovereenkomst, zeker wanneer men u initieel verkeerde informatie heeft verstrekt. De kost van een preventief advies weegt niet op tegen de nadelige gevolgen aangaande één van de belangrijkste beslissingen in een mensenleven nl. de aankoop van een woning."

Producten

Kadastrale informatie in jouw gemeente

Kadaster

Kadastrale informatie in jouw gemeente