De notaris weet raad

Verkoop van verontreinigde grond

Kan je een perceel grond dat verontreinigd is verkopen en wie zal hiervoor moeten betalen? Notaris Dirk Michiels zorgt voor verduidelijking.

Foto: Ovam  

Volgens het bodemdecreet moet de overdrager vóór de overdracht van een grond (al dan niet bebouwd, behalve bepaalde uitzonderingen i.v.m. mede-eigendom en huur) een bodemattest aanvragen en de overnemer hierover informeren. Zo niet, mag de overnemer de nietigheid van de overdracht vorderen (en dus zijn geld terug eisen). Ook kan de Openbare Vlaamse Afvalstoffenmaatschappij (OVAM), in dat geval doen alsof er geen overdracht is.

Register van verontreinigde gronden

Als het gaat om een grond waar geen inrichting is of was gevestigd of geen activiteit wordt of werd uitgeoefend die voorkomt op de lijst van inrichtingen en activiteiten die bodemverontreiniging kunnen veroorzaken, hoeft er geen bodemonderzoek plaats te vinden. Bij de OVAM gaat men dan enkel na of er voor de grond in kwestie gegevens beschikbaar zijn in het register van verontreinigde gronden (waarin ± 25.000 percelen zijn opgeslagen voor heel Vlaanderen).

Foto: Ovam  

Gaat het daarentegen om grond waarop wel zo'n inrichting of activiteit is of was gevestigd of uitgeoefend (bv. tankstation, drukkerij, opslagtank voor stookolie > 20.000 liter) moet er eerst een oriënterend bodemonderzoek plaatsvinden, waarvan de kostprijs ± 3.000 euro bedraagt.

Beschrijvend bodemonderzoek

Als men bij de OVAM van oordeel is dat er aanwijzingen zijn in de zin van een bodemverontreiniging, zal een beschrijvend bodemonderzoek gevraagd worden. Als daaruit verontreiniging blijkt, kan onder bepaalde voorwaarden bodemsanering worden opgelegd, waarbij een bodemsaneringsproject met schatting van de kosten ter goedkeuring moet worden voorgelegd aan de OVAM. De overdracht kan pas plaatsvinden als de sanering is uitgevoerd of als er hiervoor financiële waarborgen (doorgaans een bankwaarborg) gesteld zijn.

Symbolische euro

Foto: De Rijcke  

Wat gebeurt er nu als bij de verkoop van vervuilde grond de koper bereid is om deze tegen een lage prijs of zelfs tegen de zogenaamde symbolische euro aan te kopen, en verder zijn plan trekt met deze vervuiling? Het bodemdecreet voorziet dat de verplichting tot sanering op de overnemer kan worden afgewenteld, indien beide partijen daarover een overeenkomst sluiten en meedelen aan de OVAM.

In dit geval zal het de overdrager zijn die de financiële waarborgen stelt, zo niet kan de overdracht niet doorgaan. Wat wel eens wordt vergeten, is dat de ontvanger van de registratierechten zich niet zal tevreden stellen met het registratierecht te heffen op de lage of symbolische prijs. De heffingsgrondslag voor de registratierechten bestaat uit de overeengekomen prijs, maar minstens de venale waarde, namelijk de normale verkoopwaarde, verhoogd met de lasten. Lasten zijn alle bedragen die de verkoper normaal had moeten betalen maar die ten laste van de koper worden gelegd.

Bodemattest

Foto: Livios  

Vóór het bodemdecreet was de verkoop van een grond voor 1 euro qua registratierechten een erg voordelige oplossing. Je betaalde slechts de rechten op de prijs. In de akte werd bepaald dat de grond vervuild is, dat de koper hiervan op de hoogte is en de risico's op zich neemt, en dat de venale waarde 1 euro bedroeg. Aangezien het bodemdecreet de verplichting om een bodemattest voor te leggen in principe op de overdrager legt, is het conventioneel afwentelen hiervan op de overnemer een last voor deze laatste, die bij de heffingsgrondslag voor de registratierechten moet geteld worden.

Concreet zal bij de verkoop voor de symbolische euro in de akte een verklaring pro fisco moeten worden ingelast, waarbij de kosten van de sanering moeten worden geschat. Gezien een overdracht nooit mogelijk zal zijn zonder dat hiertoe een financiële waarborg is gesteld na goedkeuring van een bodemsaneringsprojet door de OVAM, is het voor de ontvanger van de registratierechten gemakkelijk na te gaan wat de saneringskost is. Het zal met andere woorden niet baten om een te lage verklaring pro fisco in te lassen in de akte als de ontvanger gemakkelijk kan nagaan dat de saneringskost in feite hoger is. Je riskeert dan meer te moeten bijbetalen dan je oorspronkelijk had moeten betalen.

Saneringskost

Wel is het mogelijk de geraamde saneringskost te verdisconteren: aangezien de sanering zich over een bepaalde tijdspanne zal uitspreiden en dus niet onmiddellijk moet betaald worden, mag men hiermee rekening houden bij de bepaling van de pro fisco waarde. Alle beetjes helpen! Wat voorafgaat i.v.m. de lasten die voor de heffing van de registratierechten in aanmerking komen, geldt uiteraard ook buiten de hypothese van een door de koper op zich genomen sanering.

Alle bedragen die de verkoper normaal had moeten betalen maar die conventioneel op de koper worden afgewenteld, verhogen de grondslag voor de registratierechten. Denk bv. aan metingskosten, kosten van een verkoop die hoger liggen dan de normale, de overname van een hypotheek of een andere verbintenis bovenop de prijs. Omgekeerd komen voordelen voor de koper in aanmerking om te worden afgetrokken van de heffingsgrondslag voor de registratierechten. Als de koper de verkoopprijs bv. slechts over 1 jaar moet betalen, mag de interest die hij hierop bespaart worden afgetrokken.

Tip : Door bepaalde lasten af te wentelen op de koper kan de fiscus niet benadeeld worden. De registratierechten worden geheven op de prijs verhoogd met deze lasten, die in de akte moeten worden geschat. Als het een last in de tijd betreft, kan die wel worden verdisconteerd. M.a.w. men mag het bedrag verminderen in de verklaring pro fisco als de som niet ineens moet betaald worden maar via gespreide betaling kan worden voldaan. Dit levert immers een voordeel op voor de koper.

Concrete House

Concrete House
  • Nieuwbouw
  • Modern/Hedendaags
  • Betonbouw
Bekijk woning

Livingwood

Livingwood
  • Nieuwbouw
  • Rustiek/Klassiek
  • Houtskeletbouw
Bekijk woning

Producten

Danneels koopt uw verkavelbare grond !

Danneels

Danneels koopt uw verkavelbare grond !

Bouwen of verbouwen? Vraag je gratis publicaties aan.

Vlaams Energieagentschap (VEA)

Bouwen of verbouwen? Vraag je gratis publicaties aan.

Kies voor een groot bouwproject: veel troeven, geen stress!

Splendid woningbouw

Kies voor een groot bouwproject: veel troeven, geen stress!