Wat moet er in de onderaannemingsovereenkomst staan?

Download modelcontract gratis op Livios

Foto: SVK  
Foto: ARB Woningbouw BVBA  
Foto: VMZINC-Umicore Building products  

Het modelcontract 'Onderaannemingsovereenkomst' heeft een update gekregen. Je kan het gratis downloaden op Livios. Gregory Grouwels van advocatenkantoor Monard-D'Hulst belicht de aandachtspunten.

Partijen

Bij een onderaannemingsovereenkomst moet je uiteraard nauwgezet aandacht besteden aan de precieze gegevens van de contractspartijen. Duid aan welke aannemer met welke rechtsvorm en met welk KBO-nummer de opdracht aan welke onderaannemer geeft. Vermeld eveneens KBO- en registratienummer.

Contractuele documenten

Het voorwerp van de aannemingsovereenkomst moet je duidelijk omschrijven. Hiermee bedoelen we niet alleen de plaats en precieze omschrijving van de werken, maar ook contractuele documenten die mee in het contractuele veld worden gebracht. Voor de hoofdaannemer is het van doorslaggevend belang dat de contractuele documenten die hem verbinden met de opdrachtgever, voor wat betreft het voorwerp van de onderaannemingsovereenkomst, worden doorgeleid naar de onderaannemer.

De bepalingen vind je terug in artikel 1. Voeg een lijst toe van de toepasselijke contractuele documenten en laat deze mee ondertekenen door de onderaannemer.

Ondertekend terugzenden

Het verdient aanbeveling dat de hoofdaannemer er zorg voor draagt dat de onderaannemingsovereenkomst daadwerkelijk ondertekend wordt teruggezonden. Niet tot betaling overgaan zoals voorzien in de bijgevoegde aannemingsovereenkomst, is de boodschap. Ook voor de onderaannemer is het beter om voor aanvang van de werken duidelijke afspraken te maken en in overleg clausules te wijzigen of schrappen die niet aanvaardbaar zijn.

Prijs

Besteed voldoende aandacht aan de prijsvorming. De hoofdaannemer zal vanzelfsprekend geneigd zijn om een absoluut vaste prijs af te spreken, maar bepaalde werkzaamheden kan de onderaannemer niet anders dan aan regieprijs (afgesproken prijs per uur en/of gebruikte materialen) uitvoeren.

Vraag op voorhand duidelijk medewerking van zowel hoofdaannemer als onderaannemer aan de bewijsvorming van de geleverde prestaties/arbeidsduur/geleverde en aangewende materialen. Dit kan door dagelijks een werfbon gezamenlijk op te stellen, minimaal wekelijks.

Opgelet: de hoofdaannemer die hier onvoldoende aandacht aan schenkt, kan het kind van de rekening worden. Ook voor de onderaannemer is het comfortabel als hij weet welke werken, hij tegen welke prijs en met welke materialen kan uitvoeren. De prijsbepaling is voor een regieprijs vooraf niet noodzakelijk, dan kan je de verrekening aan de gangbare marktprijs vragen. Maar om betwistingen te vermijden, is het bepalen van een duidelijke eenheidsprijs voor uurloon, materialen en grondstoffen uiteraard aangeraden.

Meerwerken

De zogenaamde meerwerken vormen dikwijls een twistpunt. Spreek daarom af om meerwerken enkel in rekening te kunnen brengen na voorafgaandelijke schriftelijke offerte (van de onderaannemer) en akkoord van de hoofdaannemer.

Uitvoeringstermijnen

Een ander heikel punt zijn de uitvoeringstermijnen. Alle bouwpartners staan onder een grote tijdsdruk. Een correcte en klare afspraak in het contract moet veel frustratie, tijdverlies en belangrijke boetes vermijden. Voor de hoofdaannemer geldt als vuistregel: sta geen overdreven boetes of onrealistische uitvoeringstermijnen toe ten gunste van de opdrachtgever. Wees realistisch.
De onderaannemer aanvaardt ook best geen bepalingen die hij niet kan waarmaken.

Bouwfouten vermijden

Hoofdaannemer en onderaannemer moeten samenwerken en moeten elk hun professionele kennis inbrengen als deze noodzakelijk is om eventuele bouwfouten te vermijden. De onderaannemer is evenwel niet de controleur noch van de hoofdaannemer, noch van eventuele voorgaande aannemers.

Onderaannemer van de werf zetten

In uitzonderlijke gevallen als de onderaannemer in gebreke blijft en als geen verder uitstel mogelijk is, kan de hoofdaannemer als uitzonderingsmaatregel afstand nemen van de onderaannemer en deze van de werf zetten. Hiervoor heb je een ultieme ingebrekestelling als voorafgaande voorwaarde nodig, waarbij belangrijke schade dreigt en onmiddellijke actie noodzakelijk is om verdere schade te vermijden.

Je moet de onderaannemer duidelijk laten weten dat je de overeenkomst ontbindt en welke werken van hem hier de aanleiding toe zijn. In soortgelijke uitzonderingsomstandigheden kan de hoofdaannemer de uitvoering van de werken, aanvaard door de onderaannemer, op diens rekening, door derden laten uitvoeren. Best laat de hoofdaannemer in een dergelijke situatie zich begeleiden door een juridisch raadsman.

Registratie aannemer

De registratie van de aannemer is niet langer de maatstaf voor de al dan niet inhoudingsverplichting in hoofde van de hoofdaannemer. De hoofdaannemer dient zoals geweten bij elke betaling te verifiëren of de Belgische onderaannemer fiscale en/of sociale schulden heeft. In geval dit zo is dient respectievelijk 15 % ten gunste van de fiscus 35 % ten gunste van de RSZ te worden ingehouden.

Lees ons artikel 'Zoek en vind een betrouwbare aannemer'.

Ook ten aanzien van een opdrachtgever kan deze inhoudingsverplichting gelden, weliswaar in een beperkter omvang (respectievelijk 15 %) als het gaat om professionele of gemengd toekomstig gebruik van het op te richten/te renoveren onroerend goed. Als het onroerend goed een loutere privébestemming heeft, geldt de inhoudingsverplichting ten aanzien van de particuliere opdrachtgever/bouwheer niet.

Opgelet: de hoofdaannemer zelf dient bij elke betaling zelf te verifiëren of de inhoudingsverplichting geldt.

Betaling na aanvaarding

In principe is de betaling van het werk slechts verschuldigd na de aanvaarding. In aannemingszaken die uiteraard enige tijd duren en kosten met zich meerbrengen (materialen, arbeidsloon) is het gebruikelijk om maandelijks/tussentijds vorderingsstaten op te stellen. De onderaannemer kan zo aanspraak maken op vooruitbetalingen.

Spreek een precieze procedure af en laat dit opnemen in de onderaannemingsovereenkomst. Tegenover de hoofdaannemer laat je opnemen dat de tienjaarlijkse aansprakelijkheid aanvangt bij de definitieve oplevering. Elke bouwpartner heeft zijn eigen verplichtingen inzake veiligheid. Zo moet hij meewerken aan de naleving van de veiligheidsmaatregelen op de werf, zelfs zonder dat dit in de onderaannemingsovereenkomst is bedongen (Wet welzijn op het werk). Uiteraard werkt de onderaannemer, wanneer deze regelgeving van toepassing is, mee de veiligheidscoördinator.

Rechtbank bevoegd?

Beter voorkomen dan genezen. Spreek op voorhand af welke rechtbanken eventueel bevoegd zijn om kennis te nemen van geschillen.

Download gratis het voorbeeldcontract

Dat kan hier.

Met dank aan advocatenkantoor Monard-D'Hulst.

Ecohuis

Ecohuis
  • Nieuwbouw
  • Rustiek/Klassiek
  • Houtskeletbouw
Bekijk woning

Livingwood

Livingwood
  • Nieuwbouw
  • Rustiek/Klassiek
  • Houtskeletbouw
Bekijk woning

Producten

Duurzaam bouwen? Kies voor beton

Coeck nv

Duurzaam bouwen? Kies voor beton

Kies voor tijdswinst met staalframebouw

beSteel

Kies voor tijdswinst met staalframebouw

Gereedschappen

Gamma Belgie

Gereedschappen

Bezoek inspirerende concept- en kijkwoningen !

Sibomat NV

Bezoek inspirerende concept- en kijkwoningen !

Vind een geschikte aannemer op buildyourhome.be

Build Your Home

Vind een geschikte aannemer op buildyourhome.be

Bouwen op maat op jouw grond

Verelst Woningbouw en Renovatie

Bouwen op maat op jouw grond