De aansprakelijkheid van architect en aannemer

Foto: Deceuninck  

Meer dan één bouwer wordt na de definitieve oplevering nog geconfronteerd met een of ander gebrek aan zijn woning. In sommige gevallen staat het onomstotelijk vast dat de aannemer of de architect verantwoordelijk is voor deze fout. Als ze hierop aangesproken worden, proberen ze die verantwoordelijkheid wel eens af te schuiven, waardoor de eigenaar toch opdraait voor de herstellingskosten. Nochtans heeft de wetgever met de invoering van de tienjarige aansprakelijkheid een extra bescherming voor de bouwheer ingebouwd.

De aannemer en de architect blijven dus tot tien jaar na de definitieve oplevering verantwoordelijk voor ernstige gebreken in de constructie, zichtbaar of niet. Vraag is dan hoe je de aannemer of architect in gebreke kan stellen.

Oplevering

De voorlopige en de definitieve oplevering zijn twee belangrijke fasen in de afronding van het bouwproces. Bij de voorlopige oplevering worden de eventuele gebreken of nog uit te voeren werken kenbaar gemaakt aan de architect en aannemer. Zij moeten dan voor een oplossing zorgen. Bij de definitieve oplevering wordt nagegaan of hieraan verholpen is. Maar niet alle gebreken manifesteren zich tijdens of in het eerste jaar na het bouwproces. Daarom werd in de wet nog een extra bescherming ingebouwd voor de bouwheer. Want dat de definitieve oplevering achter de rug is, wil niet zeggen dat architect en aannemer van alle aansprakelijkheid verlost zijn. Ze blijven nog gebonden aan de tienjarige aansprakelijkheid. Wanneer binnen deze periode ernstige gebreken - die de stevigheid in het gedrang kunnen brengen - duidelijk worden, draait de aannemer, de architect of beiden op voor de nodige herstellingen en andere schade. Voorwaarde is wel dat de eigenaar van de woning zich als een goede huisvader gedraagt. Dit wil dus zeggen dat hij op tijd en stond zelf ook het nodige onderhoudswerk moet uitvoeren.

Foutjes

Om te achterhalen wie juist verantwoordelijk is, moet nagegaan worden of het om een conceptie- of een constructiefout gaat. Deze laatste fout is te wijten aan een slechte uitvoering van de werken door de aannemer. In dit geval kan hij hiervoor verantwoordelijk gesteld worden. Als het bovendien een fout is die de architect had moeten vaststellen - tijdens de opvolging van de werkzaamheden - dan kan hij mede verantwoordelijk gesteld worden. Bij een conceptiefout ligt de verantwoordelijkheid volledig bij de architect.

Hij heeft immers iets op papier gezet wat de stabiliteit van de woning in het gedrang brengt. Het gaat hier dan wel om structurele gebreken: fouten die de stevigheid van de woning in gevaar brengen.

Interpretatie

Voor scheurtjes in het plafond, uitbloeiingsvlekken of kleine vochtvlekken kan je in principe geen beroep doen op de tienjarige aansprakelijkheid. Toch komen deze situaties volgens de rechtspraak ook in aanmerking voor de aansprakelijkheid van een aannemer of architect, stelt advocaat Wim Nackaerts. Wanneer de scheurtjes scheuren worden, kunnen ze bijvoorbeeld wel onder de tienjarige aansprakelijkheid vallen. Die interpretatie kan ook doorgetrokken worden tot het lastenboek. Ook al staat hierin niet expliciet dat de kelder waterdicht moet zijn, dan nog mag dat verondersteld worden. Je hebt immers het recht op een waterdicht huis.

Wanneer dit niet het geval is, kan je de aannemer die de werken niet volgens de normen of de regels van de kunst uitoefende, hiervoor aansprakelijk stellen. Het is zelfs mogelijk dat er - gezien de specifieke ligging van de woning, bijvoorbeeld in een drassig gebied - bepaalde bijkomende maatregelen nodig waren in het ontwerp. Wanneer dit het geval is, kan je architect ook aansprakelijk gesteld worden, omdat hij een conceptiefout gemaakt heeft.

Gebreken

Bovendien is het zo dat naast deze aansprakelijkheid voor ernstige gebreken - zichtbaar of niet - architect en aannemer ook gedurende tien jaar aansprakelijk zijn voor de lichte gebreken die de stevigheid van het bouwwerk niet meteen in het gedrang brengen en die bij de oplevering niet zichtbaar waren, bijvoorbeeld het verkleuren van een glasstraat waardoor er duidelijk minder lichtinval in de woning is. In dit geval moet wel tijdig ingegrepen worden. Door de wetswijziging op de verjaring van juni 1998 is de termijn om in theorie te kunnen vorderen geen dertig jaar meer, maar tien jaar. Zo is een mogelijke onbillijke situatie uit het recht verdwenen.

Ingebrekestelling

Wat nu als je met een gegronde klacht zit? Dan moet er natuurlijk een ingebrekestelling volgen van de aannemer, de architect of beiden. De gebruikelijke manier is een aangetekende brief. Leg in de brief duidelijk uit welk gebrek zich voordoet en welke de verantwoordelijkheid van de aannemer of architect hierin is. Het is nooit slecht deze brief te stofferen met het nodige bewijsmateriaal, zoals foto's, een verslag van een (verzekerings)expert met een beschrijving van de schade... Geef de betrokkenen een korte termijn om met een redelijk voorstel over de brug te komen.

Ook wanneer het schadegeval complexer is, zal een aangetekende ingebrekestelling de eerste stap zijn. Om je dossier beter te stofferen en sterker te maken, kan je best een derde inschakelen - bijvoorbeeld een architect - om de schade te ramen. Het is ook veilig hier een raadsman onder de arm te nemen, voor de nodige juridische bijstand.

Als het antwoord op de brief je bevalt, maak je een afspraak om de herstellingen uit te voeren. Krijg je echter een negatieve reactie, dan kan je, afhankelijk van de hoogdringendheid, een kort geding of een procedure ten gronde met aanstelling van een gerechtsexpert opstarten. Wanneer je deze laatste stap moet nemen, laat je je ook best adviseren door een advocaat.

Vergeet ook nooit het mindergenot dat je geleden hebt, te vermelden.

Rechtszaak

Wanneer het effectief tot een rechtszaak komt, zal er vrijwel altijd een gerechtsdeskundige aangesteld worden om een objectief en tegensprekelijk verslag op te maken over de situatie. Alle partijen krijgen hierbij de kans hun verhaal te doen. De deskundige zal als eindconclusie ook een voorstel doen aan de rechter om de schade voor beide partijen op een degelijke en eerlijke manier te laten herstellen.

Een afbraakvordering van de bouwheer zal zelden of nooit door de expert of de rechter gevolgd worden - behalve in uitermate ernstige gevallen. In geval van afbraak zou men immers kunnen spreken over rechtsmisbruik. Daarom zal de rechter, afhankelijk van de situatie, een hoge of minder hoge schadevergoeding toekennen wegens mindergenot en minderwaarde.

Factuur

De laatste - onbetaalde - factuur is een stok achter de deur om de aannemer aan te zetten het gebrek te herstellen. Het valt volgens advocaat Wim Nackaerts dan ook aan te raden om bij een gebrek in de constructie het laatste factuurbedrag in te houden. Dat bedrag moet echter in verhouding staan tot de gebreken of de schade. Laat de zaak niet te lang aanslepen en denk zeker niet dat je veilig zit door een factuur niet te betalen. Je moet immers nog altijd de fout van de aannemer of de architect aantonen. Die fout wordt bijna exclusief vastgesteld door middel van een deskundigenonderzoek dat op tegensprekelijke wijze moet verlopen. Concreet wil dit zeggen dat je een kort geding moet opstarten of een procedure ten gronde tot schadeloosstelling aanhangig moet maken. Voor de rechter hierin een uitspraak doet, laat hij een expert een onderzoek uitvoeren. Of het dan uiteindelijk een 'kort' of een 'lang' geding wordt, is nooit te voorspellen.

Verelst Woningbouw en Renovatie

Verelst Woningbouw en Renovatie
  • Renovatie
  • Modern/Hedendaags
  • Traditioneel
Bekijk woning

Dewaele Woningbouw

Dewaele Woningbouw
  • Nieuwbouw
  • Modern/Hedendaags
  • Houtskeletbouw
Bekijk woning

Producten

Bouwen met Dewaele Houtskeletbouw

Dewaele Woningbouw

Bouwen met Dewaele Houtskeletbouw