Coupe Advocaat: Opzeg woninghuurovereenkomst van korte duur

Foto: Greenbuild  

Livios ontrafelt maandelijks een spraakmakend juridisch bouwonderwerp in samenwerking met advocatenkantoor Dehaese & Dehaese. Deze keer gaan we dieper in op de opzeg van een woninghuurovereenkomst van korte duur.

Vredegerecht in Zomergem, 18 januari 2008
Burgerlijke Rechtbank in Antwerpen, 6 maart 2006

Het probleem

Een huurovereenkomst voor een onroerend goed als hoofdverblijfplaats moet in principe voor een duur van negen jaar afgesloten worden. Een afwijking hiervan is ook mogelijk. Belangrijk is om dit schriftelijk op te nemen. Je kan zo een huurovereenkomst afsluiten voor een duur korter of gelijk aan drie jaar.

Voor een huurovereenkomst van negen jaar voorziet de Woninghuurwet in een aantal gevallen zowel voor de verhuurder als voor de huurder de mogelijkheid om de huurovereenkomst vroegtijdig te beëindigen, al dan niet na betaling van een vergoeding. Voor een huurovereenkomst van korte duur is in de wet echter niets bepaald over een mogelijke vroegtijdige beëindiging.

De vraag is of partijen in een huurovereenkomst van korte duur toch een mogelijkheid tot vroegtijdige beëindiging kunnen opnemen en of dergelijke bepaling dan wel rechtsgeldig is.

De feiten

In de ene zaak werd in de huurovereenkomst bepaald dat de huurder op ieder tijdstip de huur kan beëindigen bij een vooropzeg van drie maanden en een vergoeding voor wederverhuring gelijk aan drie maanden huur.

In de andere zaak werd in de huurovereenkomst bedongen dat de verhuurder het recht heeft om de overeenkomst vervroegd op te zeggen. De voorwaarden hieraan verbonden waren: de inachtneming van een opzeggingstermijn van zes maanden met de bedoeling om zelf of een familielid de woonst te laten betrekken, om werken uit te voeren, of zonder reden maar dan mits de betaling van een vergoeding.

Het oordeel van de rechtbank

De rechter achtte het beding waarbij de huurder werd toegestaan om vervroegd de huurovereenkomst te beëindigen, rechtsgeldig en afdwingbaar. De opname in de huurovereenkomst van deze clausule verbeterde immers de rechtspositie van de huurder, die anders de volledige duurtijd van drie jaar had moeten uitzitten. De huurder kon de huur dan ook vroegtijdig beëindigen, maar moet wel de in het contract overeengekomen vergoeding van drie maanden huur betalen.

Het beding dat in een vroegtijdige beëindigingsmogelijkheid voor de verhuurder voorzag, werd daarentegen door de rechter niet rechtsgeldig bevonden. De toepasselijke bepalingen uit de Woninghuurwet beschermen immers de belangen van de huurder. De contractuele bedingen die met die bepalingen strijdig zijn, zijn nietig. De opzeg die de verhuurder had gegeven, werd dan ook niet rechtsgeldig verklaard.

Gouden raad

In principe is het niet mogelijk om een huurovereenkomst van korte duur (minder of gelijk aan drie jaar) vroegtijdig op te zeggen. Wel is het mogelijk om contractueel een optie tot vroegtijdige beëindiging te voorzien. Als verhuurder voorzie je dan best wel een redelijke opzegtermijn en een opzeggingsvergoeding als de huurder daarvan gebruik wil maken.
Als huurder kan je onder die voorwaarden dan wel rechtsgeldig opzeggen. Een vervroegde beëindiging door de verhuurder lijkt daarentegen niet rechtsgeldig. Uiteraard beschikken zowel huurder als verhuurder altijd over de mogelijkheid om voor de rechter de beëindiging van de huur te vragen als de tegenpartij een wanprestatie begaat.

Verelst Woningbouw en Renovatie

Verelst Woningbouw en Renovatie
  • Renovatie
  • Rustiek/Klassiek
  • Traditioneel
Bekijk woning

Thuis Best Woningbouw

Thuis Best Woningbouw
  • Nieuwbouw
  • Rustiek/Klassiek
  • Traditioneel
Bekijk woning

Producten

Makelaarsovereenkomsten

Monard Law

Makelaarsovereenkomsten

Bouwrecht en onroerend goed - adviesverlening

Dehaese & Dehaese advocatenkantoor bvba

Bouwrecht en onroerend goed - adviesverlening