Hierover zijn huurders het meest bezorgd

Een woning huren of verhuren is verbonden aan veel regels en wetgeving die door huurders en verhuurders al eens anders geïnterpreteerd worden. Het is dan ook een populair onderwerp in onze vraag- en antwoordrubriek. Lees nu de meest gestelde vragen en antwoorden van onze experts. 

Foto: Livios  

Een verhuurder kan in principe geen huisdier verbieden in je huurwoning, tenzij we spreken over mede-eigendom. De Vrederechter heeft hierin vaak het laatste woord.

Foto: Berry Floor  

De verhuurde woning moet beantwoorden aan de elementaire vereisten van veiligheid, gezondheid en bewoonbaarheid.

Kosten door normale slijtage zijn voor de verhuurder. Kosten door foutief gebruik van de ketel en kleine onderhoudskosten betaalt de huurder.

Foto: Easykit  

Geen van beide partijen kan een huurcontract van maximum drie jaar eenzijdig vervroegd verbreken. Tenzij huurder en verhuurder dit overeenkomen.

Als de verhuurder akkoord gaat met een nieuwe huurder die jouw huur tijdens de opzegperiode al overneemt, is er geen sprake van een vervroegde verbreking en kan hij geen schadevergoeding eisen.

Als er geen geschreven contract bestaat, moet je de opzegmogelijkheden van een contract van negen jaar respecteren.

1. In België moet een verhuurder verplicht het huurcontract laten registreren. Hoe controleer je dat als huurder?

Je kan dit controleren bij het registratiekantoor dat verantwoordelijk is voor jouw regio. Dat kantoor vind je via deze link of via 02 572 57 57. Meer info over de registratie van een huurcontract vind je hier

2. Mag de verhuurder een huisdier weigeren? 

In principe is het houden van een huisdier een onderdeel van het recht op privéleven, gezinsleven en woonplaats, zoals bepaald in artikel 8 van het Europees Verdrag ter bescherming van de rechten van de mens.
Dat betekent dat een huisdier in principe niet algemeen verboden kan worden in een huurwoning of -appartement. Tekende de huurder een contract waarin staat dat huisdieren verboden zijn en houdt hij hier niet aan, dan wordt dat niet altijd aanzien als een zware contractuele fout omwille van dat Europese recht.

Als er andere appartementsbewoners (mede-eigendom) mee betrokken zijn en last hebben van het huisdier ligt dit anders. Wanneer het verbod van huisdieren in het huisreglement staat, speelt ook het privé-leven en comfort van de andere bewoners mee. En dan kan een algemeen verbod op huisdieren wel te verantwoorden zijn binnen het appartementsgebouw.

Hoe dan ook komen dergelijke gevallen vaak terecht bij de vrederechter, net omwille van de verschillende interpretaties. Een constructieve afhandeling met alle partijen is de beste oplossing. Lukt dat niet, dan pols je best eens vrijblijvend bij een advocaat.

3. Wat als je huurwoning onbewoonbaar verklaard wordt?

De woninghuurwet is van toepassing als het verhuurde goed de hoofdverblijfplaats is. Artikel 2 van de woninghuurwet bepaalt dat de verhuurde woning, op het ogenblik van intrek van de huurder, moet beantwoorden aan de elementaire vereisten van veiligheid, gezondheid en bewoonbaarheid. Als dit niet het geval is, kan je als huurder twee wegen volgen:

  • eis tot herstel van de woning door de verhuurder;
  • eis tot ontbinding van de huurovereenkomst plus een schadevergoeding.

Los van de woninghuurwet moet ook de Vlaamse Wooncode gerespecteerd worden. Je kan hiervoor de staat van het verhuurde onroerend goed laten onderzoeken. Wordt de woning op basis van het onderzoek onbewoonbaar verklaard , dan kan de huurovereenkomst vernietigd worden wegens strijdig met de openbare orde. 

In geval van vernietiging van de overeenkomst, moet de verhuurder alle betaalde huur in principe terugbetalen. In de praktijk blijkt dat veel vrederechters deze vordering tot vernietiging terecht temperen voor de periode dat de huurders effectief gebruik maakten van het pand. Voor die periode wordt vaak een bezettingsvergoeding opgelegd. Dat is een woonvergoeding die gelijkloopt met de huur. 

Je kan de verhuurder kosteloos laten oproepen in verzoening voor de vrederechter van het kanton waar het appartement gelegen is. Meer info hierover verkrijg je bij de griffie van het vredegerecht.

Beantwoord door: Tiene Castelein, Jan Allaert, Tijl Delrue en Jeffrey Declercq, Bonus Advocaten.

4. Chauffageketel in huurwoning: wat zijn je plichten als (ver)huurder en wie betaalt?

De huurder laat verplicht een jaarlijks onderhoud van de ketel uitvoeren en geeft het attest aan de verhuurder.  

Is de ketel kapot en is er sprake van normale slijtage, dan zijn de kosten voor de verhuurder. Kosten door foutief gebruik van de ketel en kleine onderhoudskosten zijn voor de huurder. 

Tegenwoordig bieden veel firma's een omniumcontract aan. De verhuurder kan dit niet afsluiten op naam van de huurder zonder zijn handtekening en akkoord. Deed de verhuurder dit zonder zeggenschap van de huurder, dan kan de huurder dit zelf opzeggen bij de betrokken firma. 

Beantwoord door Mathieu Vansweevelt, Vansweevelt makelaars b.v.b.a.

Lees ook: wie draait op voor de werkelijke kosten?

 5. Opzeggingstermijn, vervroegd opzeggen, automatische verlenging ... Hoe zit dat? 

  • Kan je als huurder een huurcontract van drie jaar vervroegd opzeggen? 

    Voor huurcontracten van korte duur (maximum drie jaar) mag geen van beide partijen eenzijdig het contract vervroegd verbreken. Dit kan enkel als dat contractueel bepaald is of als je samen met de verhuurder tot een akkoord komt. De verhuurder kan hiervoor wel een schadevergoeding vragen, want hij loopt mogelijk heel wat huur mis.
    Je kan ook voorstellen om een andere huurder aan te brengen die het pand verder huurt wanneer jij vertrekt. Zo verliest de verhuurder geen inkomsten en jij vermijdt een schadevergoeding . De verhuurder is niet verplicht om hiermee akkoord te gaan.

  • De verhuurder zegt correct een eenjarig huurcontract op. Tijdens de opzegtermijn wil de huurder het pand al verlaten en vond hij een nieuwe huurder voor het pand, vanaf het moment dat de huidige huurder vertrekt. Wie betaalt welke schadevergoeding? 

    Als de verhuurder akkoord gaat met het feit dat de nieuwe huurder het pand zal huren vanaf de opzegperiode, is er uiteraard geen sprake van een vervroegde verbreking en kan de verhuurder geen aanspraak maken op een schadevergoeding en/of wederverhuringsvergoeding want hij verliest geen huurinkomsten.

    Als de verhuurder niet akkoord gaat, moet de huurder het contract ‘uitdoen’. Doet die dat niet, dan kan hij ook niet veroordeeld worden tot het betalen van de huurgelden en kosten tot op het moment van het einde van de huurovereenkomst, aangezien een huurovereenkomst van korte duur niet voortijdig kan opgezegd worden.

    Beantwoord door Wim Nackaerts, Strada Legale.

  • Huren zonder contract. Wat als de huurder uit het pand moet? 

    Als er geen geschreven contract bestaat, moet je de opzegmogelijkheden van een contract van negen jaar respecteren. In dit geval is dat een opzeg van zes maanden voor de verhuurder:

    - op elk ogenblik omdat hij zelf het gehuurde goed wil bewonen of te laten bewonen tot een familielid in de derde graad (binnen de twee jaar te bewonen, gegevens van nieuwe bewoner meedelen aan de huurder).

    - Tegen het einde van de lopende driejaarsperiode om de woning ingrijpend te verbouwen (veel plichtplegingen - zie 'de huurwet')

    - Tegen het einde van de lopende driejaarsperiode zonder opgave van reden, mits betaling van een vergoeding van negen maanden huur als het contract bij het einde van de eerste periode van drie jaar beëindigd wordt, of zes maanden als het contract loopt tot het einde van de tweede driejarige periode.

    Beantwoord door Mathieu Vansweevelt, Vansweevelt makelaars b.v.b.a,

  • Wat gebeurt er met het huurcontract na overlijden van de (ver)huurder?

    Het overlijden van de verhuurder of de huurder stelt geen einde aan de huurovereenkomst, behalve bij de huurovereenkomst voor het leven. (art. 1742 Burgerlijk Wetboek).
    De erfgenamen van hetzij de verhuurder, hetzij de huurder moeten de lopende huurovereenkomst verderzetten en kunnen er slechts een einde aan maken door naleving van de wettelijke voorwaarden. Zorg er gewoon voor dat de huurovereenkomst geregistreerd wordt op het bureau van de ontvanger van de registratie, van de plaats van het onroerend goed. 

    Beantwoord door: Mark Huygen, Huygen Advocaten.

Meer info over opzeggingstermijnen? Lees het artikel 'Huurcontract tekenen en opzeggen: wat zijn je opties?' en blader door onze rubriek 'huren en verhuren'.

SuperHuis

SuperHuis
  • Nieuwbouw
  • Modern/Hedendaags
  • Traditioneel
Bekijk woning

Dumobil

Dumobil
  • Nieuwbouw
  • Modern/Hedendaags
  • Traditioneel
Bekijk woning

Producten

Ik wil huren

Focus Housing

Ik wil huren

Immovlan App - nooit eerder was uw zoektocht zo aangenaam

ImmoVlan

Immovlan App - nooit eerder was uw zoektocht zo aangenaam

Vastgoed als investering

Groep Huyzentruyt nv

Vastgoed als investering

Bouwrecht en onroerend goed - adviesverlening

Dehaese & Dehaese advocatenkantoor bvba

Bouwrecht en onroerend goed - adviesverlening

Makelaarsovereenkomsten

Monard Law

Makelaarsovereenkomsten