Is aannemer aansprakelijk?

Vraag

In mijn appartement heb ik te kampen met condensatieproblemen: plassen water voor de ramen, beschimmelde raamkozijnen, schimmel op de muren, water dat van de muren druipt... Ik heb hierover verschillende vakmannen gecontacteerd (geen officieel verslag!) en die zeggen dat het condensprobleem tweeledig is: onvoldoende isolatie en slechte plaatsing van het alu-schrijnwerk. Gewapend met de info trok ik naar de aannemer die ter plaatste kwam. Volgens hem is het enkel een kwestie van ventilatie en hij stelt een afzuigsysteem voor en daar blijft het dan ook bij.

Op mijn vragen wie opdraait voor de kosten en installatie van dat systeem en de gevolgschade (niet gedekt door brandverzekering!) krijg ik geen antwoord. Resultaat is dat ik al een half jaar met de aannemer correspondeer maar dat er ondertussen niets gebeurt behalve de schade en schimmels die steeds erger worden. Valt die onder ‘verborgen gebreken’ en geldt hiervoor de 10-jarige aansprakelijkheid van de aannemer? Kan ik hem via een officiële ingebrekestelling verplichten om mijn vragen te beantwoorden?

PS: de bewoners voor mij hadden dit probleem al van in den beginne bij de aannemer aangekaart.

Antwoord

We legden jouw vraag voor aan advocaat Gregory Grouwels van Monard D’Hulst. “U stelt de vraag of u de aannemer kunt aanspreken op basis van de tienjarige aansprakelijkheid of op basis van de aansprakelijkheid voor verborgen gebreken. Ik licht beide aansprakelijkheidsgronden kort toe, evenals hun toepasbaarheid op uw geval:

1. Tienjarige aansprakelijkheid van de aannemer (en architect).

Opdat de tienjarige aansprakelijkheid van toepassing zou zijn, zijn vier voorwaarden vereist:

            - Partijen moeten verbonden zijn door een aannemingsovereenkomst

            - Gebrek moet een gebouw of een onroerend werk aantasten

            - Gebrek moet ernstig zijn

            - Gebrek moet een gevolg zijn van een fout van een ontwerper, toezichthouder, of uitvoerder.

U voldoet aan de eerste voorwaarde, de tienjarige aansprakelijkheid hangt samen met de eigendom van de zaak. In principe gaat het bij de tienjarige aansprakelijkheid om gebreken die de stabiliteit van het gebouw aantasten. Uw probleem gaat eigenlijk over gebreken in de voltooiingwerken (schrijnwerk, vloerwerk, glaswerk, ..), en daar is de rechtspraak in België over verdeeld. Maar de kans bestaat dat waterinfiltratie in het schrijnwerk de tienjarige aansprakelijkheid in het gedrang brengt, wanneer alle ramen aangetast zijn en moeten vervangen worden.”

“De ernst van het gebrek is ook zeer moeilijk te beoordelen, en mede een reden waarom de rechtspraak zo verdeeld is over gebreken in voltooiingwerken. Een ernstig gebrek is in de enge interpretatie een gebrek dat de stevigheid van het gebouw in gedrang brengt. Het gebrek is ook pas ernstig indien het een bedreiging vormt voor het hele gebouw, en niet wanneer het enkel een plaatselijk gebrek is. De vierde voorwaarde is dat een bewijs moet kunnen geleverd worden van fout van de aannemer. Dit kan enkel door middel van een expertise gedaan worden.”

“Wat de tienjarige aansprakelijkheid betreft is het moeilijk om zo te zeggen of u hier beroep op kunt doen. De beoordeling of u voldoet aan de voorwaarden die worden gesteld hangt af van het oordeel van de rechter.”

2. Aansprakelijkheid wegens verborgen gebreken

Ook voor de toepassing van deze aansprakelijkheid dient aan een aantal voorwaarden te worden voldaan:

            - Er is een gebrek

            - Het gebrek is verborgen (niet zichtbaar bij de oplevering)

            - Het gebrek is ernstig (minder ernstig dan bij 10-jarige aansprakelijkheid)

            - Fout van de aannemer

            - Vordering wordt binnen een redelijke termijn gesteld

Dat er een gebrek is, is zeker. Het gebrek is ook van een zekere ernst. U beweert dat een aantal vakmensen u hebben verteld dat dit wel degelijk een fout is van uw aannemer, een gerechtelijke expertise moet dit wel nog bewijzen. Of het een verborgen gebrek is, is moeilijk te beoordelen vanuit uw uitleg. U zegt in PS dat de bewoners voor u dit probleem al hadden aangekaart bij de aannemer. Dit wil dus zeggen dat u bij het kopen van uw appartement reeds condensatieproblemen waren, en dat die eventueel zichtbaar konden zijn. In dit geval kan u geen aanspraak maken op een schadevergoeding op basis van de aansprakelijkheid wegens verborgen gebreken, gezien het gebrek niet verborgen was.”

“De redelijke termijn waarbinnen de vordering wordt gesteld is relatief te beoordelen, u zegt ‘de bewoners voor mij hadden dit probleem al bij de aannemer aangekaart’ we weten niet hoe lang zij dit gebrek al opgemerkt hadden, of hoe lang u het gebrek al heeft opgemerkt, dus hierover valt niet veel te zeggen.”

“Indien er bewoners voor u waren, wil dat zeggen dat u geen rechtstreekse band meer heeft met de aannemer. Hij heeft de werken niet in uw opdracht uitgevoerd, en het appartement was niet meer in aanbouw toen u het kocht. De tienjarige aansprakelijkheid van de aannemer voor zware verborgen gebreken gaat als accessorium van de eigendom mee met de overdracht ervan. De rechtspraak is verdeeld over de vraag of dit ook geldt voor de lichte verborgen gebreken. In een arrest voor het Hof van Beroep te Brussel van 18 oktober 2002 besloot het Hof: “De aansprakelijkheidsvordering van de bouwheer/verkoper tegen de aannemer wegens lichte verborgen gebreken gaat als accessorium over op de kopers van de appartementen, zonder dat hiervoor een bijzondere overdracht van recht moet worden bedongen.”

“Het kan dus zijn dat de rechter in uw voordeel beslist, indien aan alle voorwaarden is voldaan. U kunt ook degene die aan u het appartement verkocht heeft aanspreken voor de schade, als u kunt bewijzen dat de gebreken er nog niet waren op het ogenblik van het sluiten van de koopovereenkomst. Kunt u dit niet, dan wil dat zeggen dat u wist van de gebreken op het ogenblik van de koop, en dat u hiermee akkoord bent gegaan.”

Producten

Bijstand in bouwproces

Huygen Advocaten

Bijstand in bouwproces

Aanneming en onroerend goed

Monard Law

Aanneming en onroerend goed

Advies en procedurebijstand in andere disciplines

Dehaese & Dehaese advocatenkantoor bvba

Advies en procedurebijstand in andere disciplines