Coupe Advocaat: is de rol van de notaris altijd beslissend bij een verkoop?

Samen met advocatenkantoor Dehaese & Dehaese nemen we geregeld een spraakmakend juridisch onderwerp uit de bouwsector onder de loep. Dit keer: is je verkoop officieel bezegeld vanaf het moment dat de notaris een verkoopsovereenkomst opmaakt?

De feiten

Een eerste kandidaat-koper brengt een bod uit onder de originele vraagprijs. De notaris feliciteert de kandidaat-kopers met de aankoop van de woning en stuurt een ontwerp van de verkoopovereenkomst op.

Foto: Dewaele Woningbouw  

Even later komt een andere kandidaat-koper op de propper, die meer biedt voor de woning dan het eerste koppel. De eigenaars hebben op dat moment nog geen enkel bod officieel aanvaard. Wat nu?

Vraag altijd na of de notaris over een verkoopmandaat beschikt.

Een koppel, bestaande uit twee onverdeelde eigenaars, zet een woning te koop via een notaris. Een eerste kandidaat-koper brengt een bod uit onder de originele vraagprijs. De notaris feliciteert de kandidaat-kopers met de aankoop van de woning en stuurt een ontwerp van de verkoopovereenkomst op.

Even later komt een andere kandidaat-koper op de proppen, die meer biedt voor de woning dan het eerste koppel. De eigenaars hebben op dat moment nog geen enkel bod officieel aanvaard en vragen de notaris om de twee kandidaat-kopers tegen elkaar te laten opbieden.

Hier beginnen de problemen. De eerste kandidaat-koper is van mening dat er al een verkoopovereenkomst bestaat tussen hem en de eigenaars. Niets van aan, zeggen de eigenaars, want er is nog geen enkele handtekening geplaatst onder een overeenkomst. Bovendien heeft de notaris enkel een mandaat gekregen van de eigenaars om een koper te zoeken, maar niet om de koopovereenkomst te sluiten.

Het oordeel van de rechtbank van Eerste Aanleg

De eerste kandidaat-koper beweert dat er mondeling een overeenkomst over de prijs en de zaak tot stand was gekomen of dat er op zijn minst sprake was van een verkoopbelofte. De eerste kandidaat-koper moet die bewering wel kunnen bewijzen met behulp van door de wet toegestane bewijsmiddelen. Zo is er een schriftelijk bewijs nodig voor zaken met een waarde boven de 375 euro, tenzij er een begin van schriftelijk bewijs bestaat dat uitgaat van de eigenaars. In dat geval kan zo’n begin van schriftelijk bewijs aangevuld worden met getuigen en vermoedens.

Maar dat is hier voor beide opties niet het geval. Een geschreven overeenkomst bestaat niet, en de Rechtbank aanvaardt het bestaan niet van een begin van bewijs. De verkoopovereenkomst van de notaris geldt niet als begin van bewijs, omdat die niet uitgaat van de personen tegen wie de eerste kandidaat-koper vordert. Ook gaat dit document niet uit van de eigenaars van de woning, want de notaris had geen bevoegdheden gekregen om een verkoopovereenkomst op te stellen en te bezorgen. Enkel om potentiële kopers te zoeken.

In het ontwerp van de verkoopovereenkomst was bovendien een clausule opgenomen dat een koopovereenkomst enkel bindend is bij het verlijden van een notariële akte. Daarnaast bepaalde het ontwerp dat een aankoopoptie pas gelicht kan worden nadat de kandidaat-koper het stedenbouwkundig uittreksel en stedenbouwkundige inlichtingen ontvangen heeft. Maar ook aan deze voorwaarden wordt niet voldaan.

Het besluit: de rechtbank oordeelt dat de eerste kandidaat-koper geen voldoende bewijs kan leveren van het bestaan van een verkoopovereenkomst of een verkoopbelofte tussen beide partijen.

Gouden raad

Besteed bij de koop van een onroerend goed zeker de nodige aandacht aan een aantal punten:

  • Vraag na of de notaris over een verkoopmandaat beschikt. Heeft de notaris enkel een mandaat om kandidaat-kopers te zoeken, heb je het akkoord van de verkoper(s) nodig voor de totstandkoming van de koopovereenkomst.
  • Vraag naar een schriftelijk bewijsstuk van eventuele akkoorden die je sluit met de notaris of de verkoper(s). Met enkel mondelinge afspraken kan je weinig hard maken.
  • Lees eventuele onderhandse verkoopovereenkomsten en ontwerpen aandachtig na om te controleren aan welke voorwaarden de totstandkoming van de koopovereenkomst verbonden is. 

Meer info: Advocatenkantoor Dehaese & Dehaese

Groep Huyzentruyt nv

Groep Huyzentruyt nv
  • Nieuwbouw
  • Modern/Hedendaags
  • Traditioneel
Bekijk woning

Dumobil

Dumobil
  • Nieuwbouw
  • Rustiek/Klassiek
  • Traditioneel
Bekijk woning

Producten

Ik wil kopen

Focus Housing

Ik wil kopen

Betaalbaar bouwen met professionele ondersteuning

Hyboma

Betaalbaar bouwen met professionele ondersteuning

Immovlan App - nooit eerder was uw zoektocht zo aangenaam

ImmoVlan

Immovlan App - nooit eerder was uw zoektocht zo aangenaam

Kies voor onze woonprojecten

Bostoen

Kies voor onze woonprojecten

Evolutie immoprijzen in uw gemeente

Kadaster

Evolutie immoprijzen in uw gemeente

Ontdek onze moderne realisaties!

Dumobil

Ontdek onze moderne realisaties!