Dit is het probleem met renovaties in Vlaanderen: “We kopen te veel met ons hart”

Amper 2% van de woningen in ons land voldoet aan de energiedoelstellingen voor 2050, en het ziet er niet naar uit dat daar snel verandering in komt. We vragen alsmaar minder energiepremies aan en ook de renovatievergunningen zitten in het slop. In dit derde deel van het Grote Energiedebat zoekt Livios samen met zeven experts naar de oorzaken van het probleem. “De overgrote meerderheid van de bestaande woningen vervangen we beter door nieuwbouw.”

Panelleden van links naar rechts: Dirk Verbeeck (Kamp C), Stijn Verbeke (EnergyVille/VITO), Jorn Van Herck (OVED), Benjamin Clarysse (Bond Beter Leefmilieu), Kati Lamens (Netwerk Architecten Vlaanderen), Geert Flipts (Vlaamse Energieagentschap).

Foto: Marc Sourbron  

Snelle Livios-tips

Geen tijd om dit artikel helemaal te lezen? Dit moet je zeker onthouden!

  1. Hou als je een huis koopt minstens een vijfde van je budget aan de kant voor de noodzakelijke energetische renovatie.
  2. Staar je bij de aankoop niet blind op emotionele factoren.
  3. Laat je bij je renovatie begeleiden door een architect.
  4. Renoveren doe je in de eerste plaats om je comfort te verhogen.
  5. Soms is het beter om de bestaande woning af te breken en opnieuw te bouwen.

De renovatiestrategie van Vlaanderen en Wallonië stelt een daling van het energieverbruik met 75% en een sterke stijging van de productie van hernieuwbare energie voorop. Op dit moment voldoet amper 2% van de woningen aan de doelstellingen voor 2050. Daarom lanceerde het Vlaams Energieagentschap (VEA) een paar weken geleden BE REEL! (Belgium Renovates for Energy Efficient Living), een grootschalig project dat voorziet in onder meer de ontwikkeling van digitale tools, diepgaande renovaties van bijna 8.600 woningen en een grote communicatiecampagne.

Volgens Geert Flipts, communicatieverantwoordelijke van het VEA, is het dringend tijd voor actie: “We zouden de komende 30 jaar elk jaar 3% van ons woningenpark grondig moeten renoveren. Dat komt neer op zo’n 100.000 renovaties per jaar. Momenteel halen we nog niet de helft. Een deel van onze woningen wordt wel gerenoveerd, maar niet volgens de BENOvatiedoelstellingen (deze leggen de renovatiestandaard op een E-peil van 60, red.).”

“We zouden de komende 30 jaar elk jaar 3% van ons woningenpark grondig moeten renoveren. Dat komt neer op zo’n 100.000 renovaties per jaar. Momenteel halen we nog niet de helft”, vertelt Geert Flipts.

Foto: Aluthermo SA  

Hoge huizenprijzen

Zoals je al kon lezen op Livios, leggen ook onze panelleden tijdens het debat de oorzaak bij de hoge huizenprijzen. Kati Lamens, architect en voorzitter van Netwerk Architecten Vlaanderen (NAV): “Uit een peiling van NAV blijkt dat verbouwers een vijfde van hun budget in de verbouwing investeren. Wie 200.000 euro heeft, kan eigenlijk maar een woning kopen van 160.000 euro omdat hij nog 40.000 euro nodig heeft om het huis in orde te brengen qua energiecomfort. En dan spreken we nog niet over een nieuwe keuken en andere extra’s. Dat beseffen veel bouwheren niet.”

Jorn Van Herck, EPB-verslaggever en bestuurder bij het Overlegplatform voor Energiedeskundigen (OVED), ziet het maar al te vaak in de praktijk: “Mensen laten zich bij de aankoop te veel leiden door hun hart en te weinig door hun verstand. Ze komen ergens binnen en worden meteen overweldigd. Maar als ze meer aandacht zouden hebben voor technische en energetische aspecten, zouden ze die ballon kunnen doorprikken.”

“Mensen laten zich bij de aankoop te veel leiden door hun hart en te weinig door hun verstand. Als ze meer aandacht zouden hebben voor technische en energetische aspecten, zouden ze die ballon kunnen doorprikken”, zegt Jorn Van Herck.

Gevaarlijke piste

Volgens Geert Flipts zit een deel van de oplossing in het vernieuwde energieprestatiecertificaat dat in 2019 ingevoerd wordt, het zogenaamde EPC+. “Dat geeft niet alleen inzicht in de energie-efficiëntie, maar ook een idee van de renovatiekosten.” Kati Lamens heeft bedenkingen: “Bouwheren gaan zich baseren op die budgetten, terwijl er bij een renovatie tal van extra kosten opduiken. Op dat EPC+ zal een grote disclaimer moeten staan. Ik begrijp dat men de ogen van mensen wil openen, maar dit is een gevaarlijke piste.”

Lamens geeft een voorbeeld. “Als je de gevel langs buiten isoleert of het buitenschrijnwerk vervangt, moet je een onderzoek doen van de bestaande bouwconstructie en alle schilonderdelen die erop aansluiten. Moet de spouwmuur bijvoorbeeld nog na-geïsoleerd worden om bouwfysische problemen te vermijden? Zijn de bestaande gevel en fundering geschikt om de bijkomende last van de nieuwe gevelbekleding en isolatie te dragen? Zijn er in de bestaande spouwen waterkeringen aanwezig en zijn deze geschikt voor het watertransport rondom de nieuwe raamprofielen?”

“Sommige gebreken worden pas zichtbaar bij een grondige audit of destructief onderzoek. De kosten kunnen daardoor nooit volledig afgeleid worden uit het EPC+. Ik krijg verbouwers over de vloer die vooraf prijzen hebben aangevraagd bij aannemers, waar ik de helft moet bijtellen voor alle noodzakelijke randingrepen. En wat gebeurt er dan? Dan kiezen ze voor een bouwschil van mindere kwaliteit. Want die droomkeuken, die moet er zeker in.”

Energielabels

Het EPC+ zal woningen ook een energielabel toekennen van A tot F. Een A-label betekent dat je woning tussen 0 en 100 kWh/m² per jaar verbruikt voor verwarming, wat min of meer overeenkomt met de BENOvatiedoelstellingen. Duik je onder de 0, dan krijg je het label A+. “Daarmee willen we mensen aanzetten om het zo goed mogelijk te doen”, zegt Geert Flipts.

Dirk Verbeeck, adviseur duurzaam bouwen bij Kamp C, is geen voorstander van de labels. “Die normen zijn niet streng genoeg. Als je vandaag de lat op 100 kWh/m² legt, wordt het moeilijk om in 2050 helemaal energieneutraal te zijn.” Geert Flipts kaatst terug: “Het zou al een enorme prestatie zijn als alle woningen in 2050 minstens een A-label hebben.”

Vraag blijft of kopers onder de indruk zullen zijn van al die labels. Jorn Van Herck twijfelt: “Het huidige EPC wordt amper gebruikt, mensen weten niet wat dat getal wil zeggen. Ik hoop dat met het EPC+ de rol van de energiedeskundigen meer uitgespeeld wordt. Zodat we gefundeerd advies kunnen geven en ons niet louter tot het protocol moeten beperken.” Geert Flipts tempert de verwachtingen: “Het advies zal altijd vrij gestandaardiseerd blijven, maar door te werken met labels willen we kandidaat-kopers duidelijker sensibiliseren. Hopelijk willen mensen binnenkort alleen nog een woning met een A- of B-label. We moeten de boodschap overbrengen dat die labels een garantie zijn voor de waarde van hun woning.”

Volgens Kati Lamens zijn architecten niet onder de indruk van het huidige energieprestatiecertificaat. “Dat wordt opgemaakt ten laste van de verkoper, die alle belang heeft bij een zo gunstig mogelijk resultaat. Als klanten bij ons op kantoor binnenkomen met een EPC, gaat dat meteen de vuilbak in. Dat zegt niks voor ons.”

Ze komt meteen ook met een oplossing: “Vandaag focussen we alleen op het energetische aspect, terwijl er veel meer komt kijken bij een verbouwing. Daarom vragen wij dat er bij elke verkoop een uitgebreid renovatieadvies opgesteld wordt door een architect: een soort stappenplan. Ik zou zelfs voorstellen om dat eerste advies te subsidiëren. Nu durven mensen vaak niet aankloppen bij een architect of een andere deskundige omdat ze denken dat het hen onmiddellijk veel geld zal kosten.”

Het EPC+ zal woningen ook een energielabel toekennen van A tot F. Een A-label betekent dat je woning tussen 0 en 100 kWh/m² per jaar verbruikt voor verwarming. “Daarmee willen we mensen aanzetten om het zo goed mogelijk te doen”, zegt Geert Flipts.

Wie gaat dat betalen?

Maar hoe je het ook draait of keert: ingrijpend renoveren kost handenvol geld. De vraag is hoe we die miljoenen renovaties de komende tientallen jaren betalen? “We hebben nieuwe financieringsmodellen nodig”, zegt Benjamin Clarysse, beleidsmedewerker energie bij Bond Beter Leefmilieu. “De overheid moet maken dat tegen 2050 alle woningen gerenoveerd zijn, niet alleen die van de middenklasse.”

Een mooi voorbeeld is volgens Clarysse de renovatie van tien woningen in de Gentse wijk Dampoort. “Daarvoor richtte het OCMW van Gent een rollend fonds op van 300.000 euro voor financieel kwetsbare mensen die uit noodzaak een minder kwaliteitsvolle woning hadden gekocht. Met de 30.000 euro die ze van het OCMW kregen, hebben ze hun huis energetisch kunnen renoveren. Dat is geen gigantisch bedrag, maar het innovatieve is dat dat geld bij de verkoop van die woningen later terugvloeit naar de overheid.”

Lange terugverdientijden

Onze panelleden benadrukken wel dat je in de eerste plaats renoveert voor je comfort, niet om je investering op korte termijn terug te verdienen. Dirk Verbeeck: “De terugverdientijden zijn lang. Voor isolatie schommelt dat rond de tien jaar. En als je andere ingrepen simuleert op de website van het VEA (probeer het zelf, red.), is de economische winst verwaarloosbaar. Als je gewoon dubbel glas vervangt door beter isolerend glas, zit je met terugverdientijden van meer dan twintig jaar.”

Stijn Verbeke, specialist energiezuinig bouwen bij EnergyVille/VITO, zit op dezelfde lijn: “Neem nu ventilatie, dat is zuiver en alleen een kostenpost. Maar dat is geen reden om niet te ventileren, je gezondheid en wooncomfort zijn veel belangrijker. Je mag ook niet vergeten dat je woning uiteindelijk wel meer waard is als je erin investeert. De winst op je energiefactuur is niet het enige wat telt.”

“Neem nu ventilatie, dat is zuiver en alleen een kostenpost. Maar dat is geen reden om niet te ventileren, je gezondheid en wooncomfort zijn veel belangrijker”, zegt Stijn Verbeke.

Foto: Vasco Ventilation Concepts  

Sloop en heropbouw

Benjamin Clarysse wijst nog op een olifant in de kamer: “Hoe dan ook komen we uit bij energieprestatienormen voor bestaande woningen, net als voor nieuwbouw. Zeker voor huurwoningen is een inhaalbeweging nodig. Volgens de Vlaamse wooncode moeten huurwoningen amper 4 cm dakisolatie hebben. Dat is gewoon te gek voor woorden en zorgt ervoor dat huurders in de kou blijven zitten.” Stijn Verbeke waarschuwt voor al te strenge eisen voor bestaande woningen: “We mogen mensen er niet toe aanzetten om krotten te renoveren door hier en daar wat isolatie aan te brengen. Veel bestaande woningen maak je beter met de grond gelijk.”

“De overgrote meerderheid van de bestaande woningen kunnen we beter slopen en opnieuw bouwen”, zegt Kati Lamens. “Alle initiatieven van de overheid, zoals de woningpas (het digitaal paspoort van je woning dat nog dit jaar ingevoerd wordt, red.) en het EPC+, hebben geen enkele zin als we tegelijkertijd niet inzetten op sloop en heropbouw, bijvoorbeeld met subsidies of fiscale maatregelen. We moeten af van die ene individuele woning die verbouwd wordt en opnieuw twintig jaar blijft staan, terwijl er hele wijken in het verleden veel te royaal gebouwd zijn. Die zouden we beter volledig slopen en twee of drie keer zoveel woningen in de plaats bouwen.”

“Het zou al een goede eerste stap zijn als de energiedeskundige vanaf volgend jaar, bij het opstellen van het EPC+, eerst nagaat of het niet beter is om de woning af te breken”, zegt Dirk Verbeeck. “Dan hoef je voor de rest geen moeite meer te doen.” Stijn Verbeke vult aan: “Het is een boutade dat de prijs van vastgoed enkel bepaald wordt door de ligging. Maar vandaag zijn er veel mensen die zich diep in de schulden steken voor een woning die het eigenlijk niet meer waard is.”

T.PALM SA

T.PALM SA
  • Nieuwbouw
  • Modern/Hedendaags
  • Traditioneel
Bekijk woning

Bostoen

Bostoen
  • Nieuwbouw
  • Modern/Hedendaags
  • Traditioneel
Bekijk woning

Producten

Wat zijn de voordelen van een leidingrenovatie zonder breekwerk?

e-Pipe Benelux

Wat zijn de voordelen van een leidingrenovatie zonder breekwerk?

Bouwmaterialen

Gamma Belgie

Bouwmaterialen

Plaatsbezoek met berekening, opmaken plan en verzekering (premium pakket)

SOS Ingenieur

Plaatsbezoek met berekening, opmaken plan en verzekering (premium pakket)

Voordelen EPDM bij een plat dak

Zelfdakstore

Voordelen EPDM bij een plat dak

Eerste Hulp en Advies Bij Duurzaam Bouwen

Eerste Hulp en Advies Bij Duurzaam Bouwen

Eerste Hulp en Advies Bij Duurzaam Bouwen

Cedral Click

Cedral

Cedral Click