livios logo

Wie is verantwoordelijk voor gebreken?

Vraag

4 jaar geleden kocht ik een nieuwbouwappartement, na het eerst enkele jaren verhuurd te hebben ben ik het recent zelf gaan bewonen. Ik heb nu echter opgemerkt dat op verschillende plaatsen er scheurtjes ontstaan in de vloer. (tegels) Het zijn weliswaar haarfijne scheurtjes, maar ze schijnen zich steeds verder te verplaatsen. Ook kan men aan één zijde van de vloer in de woonkamer vaststellen dat de tegels aan de muurzijde ongeveer een halve cm gezakt zijn, tussen de plinten en de tegels is er een opening van dezelfde grootte te zien. Ook het plafond vertoont op enkele plaatsen haarscheurtjes. Het appartement bevindt zich op het gelijkvloers, eronder bevinden zich de autostaanplaatsen, erboven een ander appartement. ( in totaal zijn er 7 appartementen in het gebouw ) Graag zou ik weten of architect of aannemer verantwoordelijk gesteld kunnen worden en of dit opportuun is. Op dit moment ondervinden we van deze gebreken geen hinder, doch ik weet niet hoe de gebreken in de loop der jaren zullen evolueren en eventueel erger worden waardoor ik wel schade ga ondervinden. Kunt u mij vertellen wat - naar uw ervaring - een mogelijke actie zou kunnen zijn?

Antwoord

Het is advocaat Mark Huygen (vragenpanel) niet duidelijk hoe de aankoop van het appartement juridisch werd en dient gekwalificeerd te worden.

Indien het appartement werd gekocht van een particulier dan zijn de wettelijke bepalingen regels van koop van toepassing (art. 1641 – 1649 BW).

In dat geval is de verkoper verplicht u te vrijwaren voor alle gebreken.

Dit onderscheid (koop versus aannemingsovereenkomst) kan van belang zijn aangezien de tienjarige aansprakelijkheid een contractuele relatie is, ingevolge de relatie bouwheer-aannemer-architect. Nochtans is het voor de koper eveneens mogelijk om een rechtstreekse vordering in te stellen tegen de aannemer-architect op grond van de tienjarige aansprakelijkheid, zonder dat er een contractuele relatie was (zie vraag 566 van B. Matterne, al eerder behandeld in de vragenrubriek).

De opgesomde gebreken lijken allen zichtbare gebreken te zijn. Dit is van belang omdat het Burgerlijk Wetboek onderscheid maakt tussen zichtbare en verborgen gebreken. Elke bouwheer behoort te weten dat de architect en de aannemer op voet van art. 1792 BW gehouden is tot de tienjarige aansprakelijkheid voor gebreken die de stevigheid van het bouwwerk aantasten of in het gedrang kunnen brengen.

Ook voor lichte zichtbare gebreken blijft de aannemer (en architect als een conceptuele fout aangetoond wordt) aansprakelijk.

In casu lijken de genoemde gebreken evenwel niet allemaal in aanmerking te komen voor schadevergoeding en/of herstelvordering. De haarscheurtjes in het pleisterwerk worden niet aanvaard als gebrek. Dit is immers een niet te vermijden gevolg. Terzake zal doorgaans geen fout aangetoond kunnen worden.

Betreffende de scheurtjes in de vloer (en alle andere scheuren dan haarscheurtjes) kan mogelijk wel een fout aangetoond worden in de conceptie en/of constructie. Daartoe dient eerst de oorzaak aangeduid te worden.

Uiteraard dient nagegaan te worden of de aanwezige schade wel in die mate belangrijk en omvangrijk is alvorens een procedure in te leiden voor de bevoegde rechtbank. De aanstelling van een gerechtsdeskundige is vrij kostelijk. Een eenvoudig deskundigenonderzoek kost al snel 25.000 frank.

Vooralsnog kunnen de aannemer en architect aangeschreven worden om hen uit te nodigen de schade en de gebreken te komen bekijken met het oog op een minnelijke regeling.

Advocatenkantoor Huygen is meer dan 30 jaar actief in vele domeinen van het recht. Lees meer

Meer beantwoorde vragen over Bouwpartners

Help ook andere bouwers en verbouwers op weg en deel dit artikel:

Livios streeft steeds naar juistheid, objectiviteit en betrouwbaarheid van de informatie die het verstrekt. De redactie, noch de panelleden op wie zij beroep doet bij het beantwoorden van de vragen, kunnen aansprakelijk gesteld worden voor welk gebruik dan ook. Lees meer

13 dingen die je moet weten over bouwpartners


https://www.livios.be/nl/bouwinformatie/diensten/vraag-en-antwoord/vraag/2120/wie-is-verantwoordelijk-voor-gebreken/