Kan ladderrecht zonder akkoord eigenaar?

Vraag

We zijn sinds januari 2011 eigenaar van een rijhuis waar de verkopers nog tot 18 maart 2011 in wonen. Wij verhuizen een week later. Nu hebben we bemerkt dat de buren over 1/3 van onze gevel met inbegrip van onze dubbele voordeur en een raam van de slaapkamer en 2de verdieping een stelling hebben geplaatst om via ons dak (waar een getrapt platform op staat) bij hen dakwerken uit te voeren. Wij zijn hier niet van op de hoogte als eigenaars. Dit zal onze verhuis belemmeren omdat de stelling onze voordeur isoleert.

We hebben geen kans gekregen om vooraf foto's te nemen en de huidige bewoners van ons huis (degenen die aan ons verkochten) hebben dit niet gemeld noch bewijzen van de toestand vooraf. Wat kunnen we doen?

Antwoord

Advocaat Joris Fonteyn van advocatenkantoor Dehaese & Dehaese geeft volgend antwoord: “Het ladderrecht (artikel 31 van het Veldwetboek) is een erfdienstbaarheid die toelaat dat eigenaars van een niet-gemene muur het naastgelegen erf mogen betreden om werken te kunnen uitvoeren aan de niet-gemene muur. Het ladderrecht wordt in de rechtspraak eveneens van toepassing verklaard voor werken aan een haag of dakwerken.”

“De eigenaar moet in principe de toelating vragen aan zijn buurman om het erf van de buur te mogen betreden. De wet zegt dat de toelating moet gevraagd worden “aan de buurman”, ongeacht of deze eigenaar-bewoner is of huurder. Uit de vraagstelling kan niet met zekerheid worden opgemaakt of de verkopers, die nog de bewoners zijn, toestemming hebben gegeven aan uw buur.

Als de toelating tot het erf wordt geweigerd, mag de eigenaar dit erf toch betreden, maar moet hij het betreden via de minst beschadigbare plaats. Indien de verkopers of u de toelating geweigerd zouden hebben, bijvoorbeeld omwille van redenen van verhuis, dan zou uw buur in principe toch zijn ladderrecht hebben mogen uitoefenen, maar dan via de minst schadelijke plaats. Het begrip “minst beschadigbare plaats” is echter een feitenkwestie die geval per geval moet worden beoordeeld.”

“Indien uw buur voor zijn werken zou kunnen volstaan met het innemen van een kleiner gedeelte van uw gevel, kan u eventueel via een kortgeding bij de rechtbank vorderen dat uw buur een gedeelte van de stellingen moet verwijderen of verplaatsen zodat uw voordeur weer toegankelijk wordt.”

“Veroorzaakt uw buur bij de uitvoering van zijn werken schade, kan u hiervoor een schadevergoeding eisen. Schade aan de gevel of het dak van uw huis door de werken van uw buurman moet wel bewezen worden, maar daar kan zich een probleem stellen indien u niet over foto’s of een beschrijving beschikt van de toestand van uw woning voor de aanvang van de werken door uw buur.”

Producten

Aanneming en onroerend goed

Monard Law

Aanneming en onroerend goed

Bijstand in bouwproces

Huygen Advocaten

Bijstand in bouwproces

Advies en procedurebijstand in andere disciplines

Dehaese & Dehaese advocatenkantoor bvba

Advies en procedurebijstand in andere disciplines