Kan koper overeenkomst verbreken?

Vraag

Ik heb een compromis getekend voor de aankoop van een huis maar nu blijkt dat het huis veel verborgen gebreken heeft. Kan ik de compromis verbreken en waar heeft de verkoper recht op indien ik het verbreek? Hoeveel procent van de koopsom zou ik verschuldigd zijn? De verkoper wou dat de akte beschreven wordt tussen 22 en 30 mei om zowel aan successierechten als leegstandboete te ontsnappen. Kan hij deze kosten op mij verhalen als ik de overeenkomst toch op zeg?

Antwoord

Notaris Dirk Michiels geeft volgend antwoord:

“De verkoper is volgens artikel 1641 van het Burgerlijk Wetboek gehouden tot vrijwaring voor de verborgen gebreken van de verkochte zaak die deze ongeschikt maken tot het gebruik waartoe men ze bestemt of die dit gebruik zodanig verminderen dat de koper, indien hij de gebreken gekend had, de zaak niet of slechts voor een mindere prijs zou hebben gekocht.”

“Artikel 1642 van het Burgerlijk Wetboek bepaalt evenwel dat de verkoper niet moet instaan voor de verborgen gebreken die zichtbaar zijn en die de koper zelf heeft kunnen waarnemen. Als het dus zaken zijn die je als koper zelf had kunnen zien is het niet de verantwoordelijkheid van de verkoper maar die van jezelf.”

“Bovendien bepaalt artikel 1643 van het Burgerlijk Wetboek dat de verkoper kan bedingen dat hij niet verantwoordelijk is voor verborgen gebreken. De meeste verkoopovereenkomsten bevatten dergelijk beding. In dat geval is de verkoper er dus niet verantwoordelijk voor, tenminste voor zover hij deze gebreken niet moedwillig heeft verborgen gehouden (aangezien men zich van dergelijke gebreken niet kan ontlasten). Het probleem is dat je dat dan als koper moet bewijzen, en dat zal natuurlijk niet gemakkelijk zijn, meestal zelfs onmogelijk.”

“Als je niet meer wenst te kopen kan de verkoper ofwel de verkoop gerechtelijk laten uitvoeren (je dus dwingen om te kopen en te betalen via de rechtbank) ofwel een schadevergoeding vorderen. Die schade is soms op forfaitaire wijze in de verkoopovereenkomst bepaald (bv. 10 % van de prijs), maar soms wordt daar ook bij geschreven dat de verkoper een hogere schade kan laten vaststellen door de rechtbank, en dan zal de rechtbank dus beslissen. De door jou aangehaalde boete bij niet-tijdige ondertekening van de akte kan daarin meespelen.”

“De mogelijkheid bestaat om een verkoopovereenkomst minnelijk te verbreken. Raadpleeg je notaris, en dan kan er misschien eens gezien worden met de beide partijen wat de mogelijkheden zijn om dit niet tot een procedure te laten komen.”