Mogen buren eisen dat ik doorgang niet meer gebruik?

Vraag

In 1990 kocht ik een huis waar een achterpoort naar de garage en de tuin is. Om die achterpoort te bereiken moet ik over een doodlopend straatje, dat eigendom is van de buren die een huis hebben in een aanpalende straat. Mijn huis werd gebouwd in 1935 en sinds die datum werd er toegang verleend tot dit achterpoortje. Het werd gebruikt voor het leveren van vaten en doorgang tot garage voor stalling van fietsen en vuilbakken. Nu wil één van de eigenaars dat ik dit poortje dichtmetsel. Kan ik mij beroepen op het feit dat deze doorgang al jaren is gebruikt en er nooit problemen zijn geweest?

Antwoord

"In principe hebben de buren het recht om hun eigendom af te sluiten, tenzij er sprake is van een recht van uitweg of het feit dat er andere afspraken werden gemaakt bij overeenkomst", zegt ons panellid Jeffrey Declercq. "Hieronder zetten we de mogelijkheden op een rijtje."

  1. Als je de garage en/of tuin niet (of enkel mits bijzondere ongemakken) kunt bereiken via een andere openbare weg dan het doorlopende straatje, kunnen de buren niet vorderen dat je dit doorlopend straatje niet langer zou gebruiken (dit komt vaak voor bij rijwoningen). Aangezien jouw perceel 'ingesloten' ligt, moeten zij dulden dat je het 'recht van uitweg' uitoefent. Dit is een wettelijke erfdienstbaarheid, waarbij je  wel een vergoeding (voor de eventuele schade) verschuldigd bent aan de buren.
  2. Als er geen sprake is van een ingeslotenheid (en je dus de garage wel nog kan bereiken via een andere openbare weg, bijvoorbeeld via de voorzijde van jouw perceel in geval van open of halfopen bebouwing), adviseren wij je om de notariële aankoopakte uit 1990 te bestuderen. Mogelijk werd in deze akte een 'recht van doorgang' gevestigd ten voordele van jouw perceel.
  3. Als er effectief sprake is van een 'recht van uitweg' of een 'recht van doorgang', mogen de buren niets doen dat zou strekken om het gebruik van de erfdienstbaarheid te verminderen of ongemakkelijker te maken (art. 701 Burgerlijk Wetboek).

"Wij willen je er wel op wijzen dat zowel een recht van uitweg als een recht van doorgang niet kunnen worden gevestigd door verjaring. Ook al mocht je al meer dan dertig jaar gebruik maken van het doodlopende straatje, kan dit geen basis vormen om een erfdienstbaarheid te laten ontstaan. Dit betekent echter nog niet dat jouw buren automatisch kunnen vorderen dat het achterpoortje effectief moet worden dichtgemetseld. Dit vormt volgens ons een zware sanctie die de toets van het zogenaamde 'rechtsmisbruik' eerst moet doorstaan."

Producten

Advies en procedurebijstand in andere disciplines

Dehaese & Dehaese advocatenkantoor bvba

Advies en procedurebijstand in andere disciplines

Aanneming en onroerend goed

Monard Law

Aanneming en onroerend goed

Bijstand gerechtelijke procedure

Huygen Advocaten

Bijstand gerechtelijke procedure