Wie moet gemeenschappelijke buitenmuur beschermen?

Vraag

Wij zijn de toekomstige eigenaars van een halfopen bebouwing, gebouwd door een SOD-firma. De ruwbouw van onze woning is reeds achter de rug en sinds midden januari is men gestart met de binnenafwerking. Het lot naast ons is echter (als enige lot) nog steeds niet verkocht. Bijgevolg is onze westelijke zijgevel, waartegen onze toekomstige buur moet aanbouwen, niet beschermd en dus water- en koudedoorlatend. Deze muur is geen gemene muur gezien zij volledig op onze eigendom staat en slechts een dikte van 14 cm heeft. Er is dus geen sprake van een muurovername in de toekomst. Onze binnenmuur doet nu (voorlopig) dus dienst als buitenmuur. Gezien de plakwerken momenteel bezig zijn en de binnenafwerking vordert, is het aangewezen/noodzakelijk dat deze muur beschermd wordt (afdekken en ev. thermisch isoleren). Onze aannemer wil dit echter op ons (bouwheer) schuiven. Wij zouden dus opdraaien voor de kosten. Hij heeft ons reeds een offerte voorgelegd, maar die is buiten proportie vinden wij. Bovendien moet het afdekmateriaal er na een tijdje terug af (of toch gedeeltelijk).

Standaard wordt er geluidswerende isolatie geplaatst tussen de gevels van 2 aanpalende woningen. Maar dit is nu niet voldoende gezien de werken bij ons al zo ver gevorderd zijn en er nog steeds geen koper is voor het aanpalende lot. Wij vragen ons af wie verantwoordelijk is voor het beschermen van deze muur en dus ook de kosten hiervan moet dragen. Noch in het lastenboek, noch in de aannemingsovereenkomst, noch op de plannen is hier iets over opgenomen. Evenwel staat in het lastenboek te lezen dat “de architect verantwoordelijk blijft om het gebouw zo te concipiëren dat het voldoet aan de EPB-eisen”. Op deze manier kan onze woning nooit aan deze eisen voldoen. Het is dus duidelijk dat bescherming en isolatie nodig zijn, maar de vraag is: wie draagt de kosten hiervoor?

Tenslotte wil ik nog meegeven dat in onze aannemingsovereenkomst wel vermeld staat dat, ”indien er bijkomende kosten nodig zijn voor isolatie of ventilatie om te beantwoorden aan het energieprestatiedecreet en dit niet in het lastenboek is voorzien, deze meerkosten ten laste vallen van de bouwheer”. Wij interpreteren dit echter als bijkomende kosten ingevolge een verstrengde wetgeving of dergelijke, wat hier niet het geval is. Wij hebben immers betaald voor een halfopen bebouwing die in principe (als er tegenaan gebouwd wordt) zou moeten voldoen aan de EPB-normen. En is het niet de bedoeling dat de woning winddicht en waterdicht opgeleverd wordt, op verantwoordelijkheid (en kosten) van aannemer en architect? Wij hopen dat u ons een antwoord kan geven

Antwoord

“Dit is een situatie die zich steeds vaker voordoet, gezien het steeds groter wordende aandeel van halfopen en gesloten bebouwing op de woningmarkt”, zegt Ellen Theuwis van Woningen Blavier. “Jammer genoeg heb je als bouwer van de eerste van 2 halfopen bebouwingen niet steeds een zicht op wat er in de toekomst met het aanpalende stuk grond zal gebeuren. Zal er onmiddellijk op gebouwd worden? Binnen een half jaar? Of zal het nog jaren duren? Als je dus het eerste van beide stukken grond bebouwt, zal je in zekere zin steeds een beslissing moeten nemen over de manier waarop je je woning gaat beschermen, ondanks het feit dat je de toekomstige situatie niet altijd kent.”

 

“Indien je de eerste van 2 aanpalende woningen bouwt, heb je een aantal verschillende opties:

  1. Een tijdelijke bescherming indien de 2de van beide woningen binnen relatief korte tijd na de 1ste opgetrokken wordt. Met folies of dergelijke heb je vaak een goedkope, maar zeer tijdelijke oplossing (wij raden aan om enkel voor deze oplossing te kiezen indien de muur niet langer dan 6 à 12 maanden open blijft liggen).
  2. Een definitieve oplossing door meteen de dubbele geïsoleerde muur te bouwen waarbij je dan eventueel de 2de muur kan doorverkopen aan je buur.
  3. Een langdurige esthetische oplossing met sidings of leien. Dit is mooier, maar ook relatief duur, dus niet optimaal als je op zoek bent naar een tijdelijke oplossing.”

 

“Ongeacht de oplossing is het echter niet perse de bouwfirma die hiervoor verantwoordelijk is. De beslissing over de aanpak kan best in gezamenlijk overleg genomen worden met architect, bouwfirma en ook de EPB-verslaggever. De uiteindelijke verantwoordelijkheid van de bouwfirma hierin hangt ook sterk af van wat er contractueel bepaald werd.  

Indien de prijs van de bouwfirma hierbij effectief buitensporig is, is het misschien ook een optie om dat door een andere firma te laten uitvoeren? Als je dan achteraf toch problemen hebt, is er wel het risico dat het niet duidelijk zal zijn wie verantwoordelijk is.”

 

“In jouw geval werd er blijkbaar van uitgegaan dat de buur heel snel zou beginnen bouwen en werden er geen voorzieningen genomen. Gezien de aanpalende woning blijkbaar niet gelijktijdig opgetrokken wordt, zal je voor één van de bovenstaande oplossingen moeten kiezen, anders is de kans inderdaad groot dat je met vocht te maken krijgt, maar ook dat de woning niet zal voldoen aan de EPB-normen. Het klopt dat architect en/of rapporteur hier gedeeltelijk voor verantwoordelijk kunnen zijn.”

 

“Ter conclusie hou je er dus inderdaad best wel rekening mee dat deze onvoorziene omstandigheden extra kosten voor jullie met zich kunnen meebrengen en je kan best in samenspraak met de bouwfirma, architect en rapporteur de juiste oplossing zoeken.”

 

Producten

Totaalbegeleiding door bouwteam, woningbouw sleutel op de deur

Arkana

Totaalbegeleiding door bouwteam, woningbouw sleutel op de deur

Hoeveel kost een houtskeletbouw?

Dewaele Woningbouw

Hoeveel kost een houtskeletbouw?

Mijn project Sleutel-op-de-deur helpt je bouwen. Bestel het nu

Verstandig Bouwen

Mijn project Sleutel-op-de-deur helpt je bouwen. Bestel het nu

Kom langs in onze kijkwoningen en kijkappartementen

Bostoen

Kom langs in onze kijkwoningen en kijkappartementen

Uw droomwoning in 9 stappen

Livingwood

Uw droomwoning in 9 stappen

Een gedetailleerd lastenboek? De garantie voor kwaliteit en tevredenheid!

Blavier

Een gedetailleerd lastenboek? De garantie voor kwaliteit en tevredenheid!