Wie aansprakelijk voor oververhitting?

Vraag

In januari hebben we een compromis gesloten voor de aankoop van een dakappartement aan de kust. Een modern gebouw met héél veel glas. Op de vraag of dat niet leidt tot oververhitting was het antwoord dat alles conform de EPB-normen was. Bij het verlijden van de akte was geen EPB-verslag beschikbaar, maar volgens de notaris wordt dat afgeleverd binnen de 6 maand na ingebruikname.

Nu de zomer er aankomt, blijkt het appartement extreem warm te worden. Bijvoorbeeld, de slaapkamer is van vloer tot plafond in glas, op de oost-, zuid- én westkant. De EPB-studie scheef voor 'overal handbediende screens + glas GG + c-waarde max. 0,13'. Er is echter geen screen voorzien. Toen ik de architect hierop wees zei hij me dat ze in plaats hiervan zonnewerend glas gebruikt hebben. In de realiteit blijkt dit niet voldoende. Het EPB-eindverslag heb ik nog niet gezien, alhoewel de EPB-verslaggever het op 16 februari naar de bouwpromotor heeft opgestuurd.

Wie is verantwoordelijk als de uitvoering niet conform de EPB-studie is? Kan ik eisen dat men de screens plaatst? Wat is de te volgen procedure?

Antwoord

"Mijn inziens is hier sprake van een verborgen gebrek", zegt advocaat Jan Allaert. "Op het ogenblik van de aankoop van het appartement werd je immers meegedeeld dat het dakappartement voldeed aan alle EPB-normen. Dit blijkt nu na het sluiten van de koopovereenkmst niet zo te zijn."

"Uiteraard kan er slechts sprake zijn van een verborgen gebrek, indien het appartement daadwerkelijk niet voldoet aan de EPB-studie. Je zal dit willen verifiëren in het eindverslag. Op grond van een verborgen gebrek kan je in principe twee vorderingen instellen: Enerzijds zou je de teruggave van het appartement en de terugbetaling van de verkoopprijs kunnen vorderen. Anderzijds zou je ervoor kunnen opteren om een gedeeltelijke terugbetaling van de prijs te bekomen."

"Het lijkt mij echter pragmatischer – en ook redelijker – om de verkoper tot herstelling aan te manen en aldus de plaatsing van de screens te vorderen. Hoewel deze mogelijkheid niet specifiek door de wet voorzien is, behoort deze derde optie evenzeer tot de mogelijkheden indien de verkoper met de herstelling instemt. Opgelet, een vordering wegens verborgen gebreken dient door de koper te worden ingesteld binnen een korte termijn. Het is dus van belang om zo spoedig mogelijk de verkoper in gebreke te stellen door middel van een aangetekend schrijven."

"Desgevallend zou je een beroep kunnen doen op een raadsman. Indien er geen passend gevolg wordt gegeven aan je aangetekende ingebrekestelling, zal een gerechtelijke procedure zich opdringen.”

Producten

Makelaarsovereenkomsten

Monard Law

Makelaarsovereenkomsten

Bouwrecht en onroerend goed - adviesverlening

Dehaese & Dehaese advocatenkantoor bvba

Bouwrecht en onroerend goed - adviesverlening

Bemiddeling in burgerlijke - en handelszaken

Huygen Advocaten

Bemiddeling in burgerlijke - en handelszaken